Cresterile de preturi si problemele de avizare mentin dezvoltatorii in expectativa

Sectorul imobiliar romanesc si-a continuat redresarea accelerata in prima jumatate a acestui an, dar va fi greu sa pastreze ritmul in perioada urmatoare, spun analistii de la Colliers. Cresterile foarte mari ale preturilor materialelor de constructii inregistrate in ultima perioada, dar si dificultatile de avizare a proiectelor in Bucuresti, dar nu numai, au amanat planurile dezvoltatorilor, chiar si ale celor mari, pana cand balanta dintre costurile de constructie si cele ale chiriilor se va echilibra.

"Planurile dezvoltatorilor au fost afectate, in primul semestru, de cresterile de preturi de pe piata materialelor de constructii. In zona comerciala, sunt dezvoltatori care asteapta demararea constructiilor, desi au terenuri bune, deoarece in acest moment randamentele nu sunt optime. (...) In zona rezidentiala, dezvoltarile vor continua indiferent de pret, daca va fi cerere. In principiu, ne asteptam la o stabilizare a preturilor locuintelor si la o scadere a numarului de tranzactii", a declarat Laurentiu Lazar (foto sus), Managing Partner al Colliers Romania.

Analistii de la Colliers spun ca este posibila o scadere a preturilor materialelor de constructii pe termen mediu, avand in vedere faptul ca preturile anumitor produse au scazut deja foarte mult pe pietele financiare internationale.

"Pretul materialelor de constructii a scazut destul de mult in pietele financiare internationale (cuprul este cu >30% mai jos decat la varful anului 2022), dar putem presupune ca

multi furnizori au stocuri acumulate pe care le vand la preturi mai mari, deci va trece ceva timp pana sa se vada scaderile din pietele internationale, efectiv, in pretul constructiilor. Deci preturile materialelor ar trebui sa scada, dar pe termen mediu, e greu de zis in ce directie vor merge pietele globale; daca persista aceste temeri legate de dinamica economiei globale, atunci posibil sa mai scada, dar mi se pare ca e destul de probabil si un scenariu opus, mai ales in conditiile in care avem inca posibile temeri legate de razboi, care poate afecta fluxul materialelor la nivel global", a precizat Silviu Pop (foto dreapta), Head of Research in cadrul Colliers Romania.

In plus, planurile dezvoltatorilor sunt blocate temporar si de dificultatile pe care acestia le intampina in avizarea si autorizarea proiectelor, nu numai in Bucuresti.

"Sunt dezvoltatori care au depus documentatii pentru PUZ si nu au primit niciun raspuns chiar si timp de un an. Sunt investitori care vor sa intre pe piata din Bucuresti, dar planurile lor sunt amanate de aceste blocaje. Sa speram ca din 2023 piata se va debloca. Pe de alta parte, sunt si dezvoltatori care, pe fondul acestor probleme, se reorienteaza catre orasele secundare, dar si care au mers catre pietele din apropierea Capitalei, pentru a evita problemele din oras", a mai precizat Laurentiu Lazar.

Presiuni suplimentare pe preturile de dezvoltare a noilor proprietati urmeaza a fi puse si de noile cerinte ESG, si de standardele nZEB de dezvoltare a cladirilor, au mai subliniat specialistii de la Colliers.

 

Piata de birouri din Bucuresti a revenit la nivelurile de cerere de dinaintea pandemiei, spatiile industriale si logistice merg dintr-un record in altul, in timp ce piata de investitii ar putea atinge cel mai ridicat nivel de tranzactii din ultimii peste 10 ani, potrivit Raportului Colliers pentru prima jumatate a anului 2022. Cu toate acestea, contextul actual a devenit mult mai dificil, ceea ce a condus la temeri legate de o incetinire economica generalizata in randul tarilor occidentale, fapt care ar afecta perspectivele pe termen scurt si mediu ale Romaniei si, prin urmare, perspectivele pietei imobiliare locale.

Chiar si asa, Laurentiu Lazar, Managing Partner al Colliers Romania, sustine ca reteta Romaniei de crestere pe termen lung este inca valida, iar investitorii vor continua sa ia in considerare acest lucru chiar si in cazul unui scenariu economic negativ in urmatoarea perioada.

Piata de birouri este considerata un barometru pentru sectorul imobiliar comercial si, prin urmare, faptul ca rata de neocupare a scazut spre 15% in Bucuresti la mijlocul anului, de la 16,5% la sfarsitul anului 2021 (cu miscari mai accentuate in unele parti ale tarii), este reprezentativ pentru o redresare rapida. De fapt, impreuna cu un calendar de livrari mai putin aglomerat in urmatorii 2 ani, piata se transforma intr-una a proprietarilor de cladiri in anumite subpiete, pe segmentul cladirilor de birouri de clasa A. Cererea noua pentru spatiile de birouri din Bucuresti aproape s-a dublat in primul semestru (la peste 70.000 mp), comparativ cu perioada similara a anului trecut, in timp ce ritmul anualizat al cererii noi se situeaza la niveluri pre-pandemice.

„In pofida rezultatelor atat de bune ca in ultimele trimestre, plus un portofoliu solid de tranzactii in toate sectoarele imobiliare importante, nu suntem totusi entuziasmati pentru evolutia activitatii pe termen apropiat. De fapt, inclinam spre o abordare prudent optimista, deoarece riscurile globale sunt mai mari decat au fost vreodata in ultimii ani, iar o economie mica si deschisa ca a Romaniei nu prea poate face altceva decat sa se lase dusa de val, indiferent de directia in care merge”, spune Laurentiu Lazar.

 

In ceea ce priveste sectorul de spatii industriale si logistice, in urma unei cresteri de circa 7% a stocului inchiriabil de depozite moderne, acesta s-a apropiat de nivelul de 6 milioane de metri patrati la mijlocul anului 2022. Cererea este in continuare la nivelul recordurilor inregistrate in ultimii doi ani, in conditiile in care si stocul modern local ramane mult mai mic fata de cat ar trebui sa fie intr-o piata care a crescut atat de rapid ca Romania in ultimul deceniu, spune Laurentiu Lazar. Zona spatiilor comerciale este intr-o pozitie similara, avand in vedere ca are un stoc mult mai mic decat in tari precum Cehia sau Polonia pentru niveluri similare de consum; mai mult, dezvoltarea accelerata a centrelor comerciale moderne alimenteaza la randul ei si cererea de spatii de depozitare.

"In ceea ce priveste investitiile, dupa tranzactii in valoare de 336 de milioane de euro in primul semestru suntem in crestere cu aproximativ 13% fata de anul trecut, dar observam si un calendar incarcat de tranzactii viitoare, care, daca vor fi incheiate, ar duce la o valoare record de peste un miliard de euro. Acestea fiind spuse, este important sa observam provocarile care ne asteapta, deoarece temerile legate de cresterea globala si presiunile inflationiste sunt o amenintare pentru viitorul multor economii si ar putea duce la presiuni negative asupra activelor imobiliare din economiile occidentale", spune Laurentiu Lazar.

Cresterea brusca a dobanzilor va avea un efect mai tangibil si pe termen mai scurt asupra pietei rezidentiale locale, care se bazeaza destul de mult pe creditele ipotecare, spune Laurentiu Lazar. Acest lucru ar putea duce, la randul sau, la o incetinire a activitatii pe piata locala de terenuri, unde dezvoltatorii rezidentiali genereaza circa doua treimi din tranzactii, chiar mai mult in anumiti ani.

Silviu Pop, Head of Research la Colliers, estimeaza ca stocul de spatii industriale moderne din Romania ar putea depasi nivelul de 10 milioane mp pana la finalul anului 2030.

"Este loc foarte mult de crescut Stocul de spatii industriale moderne poate atinge pragul de 10 milioane mp pana la finalul anului 2030 doar din piata interna. Daca se iau in considerare eventuale relocari de activitate in contextul geopolitic si al repozitionarii relatiilor cu China, va fi nevoie de un stoc mult mai mare", a declarat Silviu Pop.

 

Inflatia pare ca se apropie de varf, dar efectele vor dainui (ratele de dobanda vor mai creste si in Romania, si in alte tari, iar inflatia va scadea greu avand in vedere ca a urcat foarte tare inflatia CORE, care priveste dincolo de preturile volatile. Pentru 2022, analistii de la Colliers estimeaza o crestere ecoomica de circa 4%.

"Mare parte din lucrurile pozitive sunt cam in urma noastra, iar riscurile dinaintea noastra sunt cele mai serioase pe care le am vazut in ultimii ani (cum ar fi scumpirea dolarului, razboiul din Ucraina etc.). Romania a suferit si in 2009-2010 una din cele ma dure contractii economice din UE, dar totusi, pe perioade mai lungi, Romania isi revine si creste foarte repede. Pe termen lung, suntem optimisti, avannd in vedere cati bani intra din fonduri UE in Romania (ar fi in medie peste 5%-6% din PIB pe an pana in 2027)", a declarat Silviu Pop.

In general, balanta riscurilor pe termen scurt inclina spre vesti proaste, in special pe fondul cresterii ratelor dobanzilor in pietele dezvoltate, al conflictului din Ucraina si al dezechilibrelor interne mari din Romania. Acestea sugereaza ca riscul unei aterizari dure a economiei romanesti, care sa aminteasca de recesiunea din 2009-2010, este o posibilitate, desi nu constituie scenariul nostru de baza, spune si Laurentiu Lazar: "Mai degraba decat sa ne concentram pe riscurile pe termen scurt, am dori sa remarcam faptul ca, in ciuda recesiunii puternice la care am asistat in urma cu mai bine de un deceniu, Romania a fost in continuare una dintre cele mai performante din lume in perioada 2000-2020. Iar daca luam in considerare rezervorul local de talente si intrarile masive de fonduri UE, care ar putea reprezenta aproximativ echivalentul a 5-6% din PIB-ul tarii pe an pana in 2027, nu putem sa nu ramanem foarte optimisti in ceea ce priveste economia Romaniei si piata imobiliara locala pe termen lung".

***

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI este unul dintre liderii globali in servicii de consultanta imobiliara si de management al investitiilor. Cu operatiuni in 62 de tari, cei 17.000 de specialisti lucreaza impreuna pentru a oferi consultanta de specialitate pentru clienti. Timp de peste 27 de ani, echipa noastra experimentata de management a oferit actionarilor profituri investitionale anuale de 20%. Cu venituri anuale de 4,3 miliarde de dolari si active gestionate de 77 de miliarde de dolari, Colliers maximizeaza potentialul proprietatilor si activelor imobiliare si accelereaza succesul clientilor, investitorilor si al angajatilor.