Pe termen scurt si mediu, principalele provocari cu care se confrunta dezvoltatorii sunt legate de evolutia la nivel macroeconomic. Chiar daca inflatia a scazut semnificativ in ultimele cateva luni, ea este inca ridicata, iar acelasi lucru este valabil si pentru ratele dobanzilor, spune Stephen Burke, Construction Director, Forte Partners. Pe termen mediu si lung, o provocare importanta pentru segmentul de birouri si o oportunitate pentru dezvoltatorii care vor aduce noi spatii pe piata incepand cu 2025 este lipsa de noi livrari in 2024. Forte Partners a finalizat, in luna septembrie 2023, constructia cladirii de birouri U•Center 2, care are o suprafata totala inchiriabila de 35.000 mp. Prima faza a proiectului office U•Center a fost finalizata in trimestrul al treilea al anului 2021 si este inchiriata integral. Proiectul U•Center a regenerat din punct de vedere urban zona Tineretului si a adus plus-valoare zonei, atat din punct de vedere business, cat si din perspectiva comunitatii locale. Aceasta imbunatatire va continua cu cea de-a treia faza a proiectului, pe care o dezvoltatorii o pregatesc in prezent.- Ce tendinte remarcati pe piata dezvoltarilor de cladiri de birouri in 2023? Cum evolueaza piata, din punct de vedere al cererii si preturilor?
- Dupa un prim trimestru cu o inflatie de doua cifre, rate ale dobanzilor inca in crestere si o cerere foarte scazuta pe segmentul de birouri, situatia s-a imbunatatit semnificativ in al doilea si al treilea trimestru din 2023. In ansamblu, in S1 2023, cererea de birouri a crescut cu 42% fata de anul precedent, dupa un T2 puternic, iar in T3 inflatia a scazut la o singura cifra si, desi ratele dobanzilor sunt inca ridicate, acestea raman stabile. La nivel macroeconomic, situatia nu este inca ideala, cu o crestere economica de doar 1,7% in primul semestru al anului, sub estimarile anterioare.
Noile tipare de lucru sunt acum consolidate in modul hibrid de lucru (acasa/ la birou), iar companiile care cauta in 2023 spatii, atat in cladirile existente, cat si in proiectele noi, isi doresc birouri compatibile cu acest nou mod de lucru. Avand in vedere cererea mare si oferta in scadere - in primele trei trimestre au fost livrati doar 105.000 mp de spatii noi de birouri, cladirea noastra U•Center 2 reprezentand mai mult de o treime din aceasta -, nivelul chiriilor a crescut cu aproximativ 15% (Sursa cifrelor privind cresterea cererii si a chiriilor: CBRE Office Market Report H1 2023).
Cel mai probabil, chiriile vor creste in continuare pe piata de birouri din Bucuresti, in conditiile in care in 2024 nu vor mai exista livrari noi pe acest segment, fiind cerute spatii de inalta calitate/ flexibile. Acest lucru inseamna ca toata cererea va trebui sa fie satisfacuta de proiectele finalizate in 2023 si in anii anteriori.
- Ce provocari si oportunitati prevedeti pe piata dezvoltarilor de cladiri de birouri, pe termen scurt, mediu si lung?
- Pe termen scurt si mediu, principalele provocari sunt legate de evolutia la nivel macroeconomic. Chiar daca inflatia a scazut semnificativ in ultimele cateva luni, ea este inca ridicata, iar acelasi lucru este valabil si pentru ratele dobanzilor. Pe termen mediu si lung, o provocare importanta pentru segmentul de birouri si o oportunitate pentru dezvoltatorii care vor aduce noi spatii pe piata incepand cu 2025 este lipsa de noi livrari in 2024.
- Cum se resimt, in cadrul companiei, efectele majorarilor de preturi din constructii si ale dificultatilor din lanturile de aprovizionare? In ce fel v-au influentat planurile de investitii?
- Majorarile de preturi din constructii si dificultatile din lanturile de aprovizionare nu ne-au diminuat planurile de investitii, intrucat am reusit sa depasim aceste evolutii in acest an, in special in ceea ce priveste finalizarea lucrarilor de constructie la U•Center 2, prin aprovizionarea cu mult timp inainte, prin identificarea furnizorilor cheie din lantul de aprovizionare si prin colaborarea cu parteneri de incredere.
- Ce proiecte aveti in pregatire si in constructie?
- Am finalizat, in septembrie 2023, cladirea de birouri U•Center 2, cu o suprafata totala inchiriabila de 35.000 mp, la doi ani de la inceperea lucrarilor de constructie, in contextul unei scaderi semnificative a livrarilor de spatii noi de birouri in acest an. U•Center 2 este acum gata sa isi primeasca chiriasii, companii care au semnat contracte pentru spatii de birouri si retail de aproximativ 28.000 mp.
U•Center 2 dezvolta, in continuare, comunitatea de afaceri deja creata in zona prin prima faza a proiectului si adauga noi facilitati pentru comunitatea locala. Proiectul U•Center a regenerat din punct de vedere urban zona Tineretului si i-a adus plus-valoare, atat din punct de vedere business, cat si din perspectiva comunitatii locale. Aceasta imbunatatire va continua cu cea de-a treia faza a proiectului, pe care o pregatim in prezent.
- Referitor la dezvoltarile NZEB, ce impact au asupra preturilor si care sunt principalele caracteristici de sustenabilitate ale proiectelor pe care le dezvoltati?
- La Forte Partners, in dezvoltarea proiectelor noastre imobiliare, ne-am concentrat intotdeauna asupra eficientei energetice si asupra sanatatii si bunastarii angajatilor chiriasilor nostri. In cazul proiectelor de birouri si al ocupantilor cladirilor rezidentiale pe care le-am dezvoltat, aceasta abordare a fost baza solida pe care am construit politicile noastre ESG (Environmental, Social and Governance). Reducerea emisiilor de dioxid de carbon, utilizarea si reutilizarea inteligenta a apei (de exemplu, reutilizarea apei de ploaie pentru irigarea exterioara), gestionarea deseurilor, transportul ecologic, biodiversitatea si sanatatea si bunastarea sunt pilonii viziunii noastre de sustenabilitate.
U•Center, cladirea Tandem si Millo Offices beneficiaza toate de sisteme inteligente de ventilatie, care asigura o circulatie optima a aerului proaspat; lumina naturala abundenta; sisteme inteligente de iluminat cu LED, care controleaza iluminatul artificial prin senzori de prezenta si reglarea automata in functie de lumina naturala; parcari pentru biciclete, vestiare si dusuri; statii de incarcare pentru masinile electrice; sisteme interactive de gestionare a cladirii, care permit chiriasilor sa observe si sa inteleaga parametrii de functionare si modul in care isi pot optimiza cel mai bine consumul de utilitati.
Cladirile sunt puternic digitalizate, iar chiriasii beneficiaza de aplicatia SpotUs, dezvoltata de Forte Partners in parteneriat cu compania clujeana Parking Spotter, care permite interactiunea complet digitalizata cu toate resursele unei cladiri de birouri - parcare, control acces, rezervarea salilor de sedinte, gestionarea utilizatorilor cladirii etc., precum si coduri QR pentru vizitatori si trasee fara atingere in intreaga cladire.
Designul biofilic, care implica spatii verzi extinse atat in exteriorul, cat si in interiorul cladirilor, este o alta caracteristica comuna a cladirii Tandem, a Millo Offices si a U•Center. Cladirea Tandem are, de exemplu, panouri solare pe acoperis, care furnizeaza apa calda. In plus, U•Center, cladirea Tandem si Millo Offices au acces facil la mijloacele de transport in comun alimentate cu energie electrica, cum ar fi tramvaiul si metroul.
- Ce certificari detin cladirile de birouri dezvoltare?
- Certificarile obtinute de proiectele noastre sunt o confirmare a abordarii sustenabile si eficiente din punct de vedere energetic in dezvoltarea acestora. Cladirea Tandem a obtinut, in 2022, certificarea BREEAM Outstanding cu un scor de 87,1, iar Millo Offices a obtinut, in 2021, certificarea BREEAM Outstanding cu un scor de 91,6. Anterior vanzarii catre Paval Holding, prima faza a proiectului U•Center a obtinut certificarea LEED Platinum cu un punctaj de 85, unul dintre cele mai mari obtinute in Romania pentru LEED v4 si WELL Health & Safety si ulterior, in februarie 2023 - certificarea WELL Platinum cu un punctaj de 91, cel mai mare inregistrat in Romania pentru acest tip de certificare la momentul obtinerii sale. Forte Partners se afla in prezent intr-un stadiu avansat de obtinere a acelorasi certificari pentru U•Center 2.
- Ce obiective aveti pe termen mediu si lung pe piata din Romania?
- Obiectivele noastre pe termen mediu si lung sunt legate de dezvoltarea de proiecte sustenabile si eficiente din punct de vedere energetic, inclusiv imbunatatiri pentru adaptarea la modul hibrid de lucru, axate pe o utilizare facila de catre angajatii chiriasilor sau, in mod similar, de catre rezidenti, pe regenerarea urbana, inclusiv dezvoltarea comunitatilor locale. Forte Partners are un portofoliu care include proiecte de birouri precum U•Center, Sector 0 (Tandem si Millo Offices), The Bridge si Stefan cel Mare Building si dezvoltari rezidentiale, inclusiv Londra 27 si Aviatiei Park.
