INCETINIREA cresterii economice creeaza cerere volatila in piata imobiliara

Preturile proprietatilor rezidentiale au crescut cu 0,4% in trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintai, in timp ceritmul anual de crestere a ajuns la 3,5%, fata de 4,6% in cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru in care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, cand marja anuala de crestere se situa la o valoare de 13%.

Interdependenta fata de pietele europene este una puternica: in primul trimestru din 2019 preturile locuintelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, in vreme ce cresterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeasi perioada, INS raporteaza pentru Romania un avans trimestrial de 0,1% si unul anual de 3,3%.

Incetinirea moderata a cresterii economice si ingrijorarile privind apropierea unei noi crize au temperat si in 2019 entuziasmul cumparatorilor. La acestea se adauga inasprirea standardelor de creditare, atat pentru imprumuturile destinate achizitiei de locuinte si terenuri, cat si pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de indatorare la 40%. Astfel, in prima jumatate a anului 2019 s-au vandut, la nivel national, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai putin comparativ cu primele sase luni ale lui 2018.

In mod surprinzator, in al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinte (cumparatori care au interactionat direct cu vanzatorii prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o crestere anuala de 14% in cele sase orase mari. Credem ca este o prima reactie pozitiva a cererii la temperarea cresterii preturilor.

Clientii sunt mai atenti la produsul achizitionat, isi iau mai mult timp pentru informare si amana decizia de achizitie, desi proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa ramana intr-un anumit buget, cumparatorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sau 2021. Prin urmare, si perioada medie de vanzare a apartamentelor a crescut in toate cele sase mari orase analizate periodic.

Sunt toate sansele ca in 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuinte, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 pana in prezent. In primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuinte, fata de 10.200 in perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unitati locative in cadrul unor proiecte rezidentiale noi, a caror constructie a inceput in anii anteriori si care au fost finalizate la inceputul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

1. O piedica reala pentru cumparatorii de locuinte cu trei-patru camere din Timisoara, Cluj-Napoca sau Bucuresti este TVA-ul de 19% la achizitiile de peste 450.000 de lei. O posibila solutie, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi cresterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la 450.000 de lei in prezent, in paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct procentual pe an, de la 9%.

2. A doua problema este strans legata de increderea ca poti plati ipoteca in urmatorii 20-30 de ani. Locuinta reprezinta cea mai valoroasa investitie pentru majoritatea dintre noi, de aceea o asiguram impotriva incendiilor si cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de protejare a platii creditelor, in anumite situatii speciale. O solutie este extinderea creditelor garantate de FNGCIMM: ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximativ 120.000 de euro) si cresterea avansului de la 5% la 15%.

In al doilea trimestru al anului in curs, ritmul de crestere a preturilor solicitate pentru proprietatile rezidentiale din Romania a continuat sa incetineasca, ajungand la o mediede 0,4% fata de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De mentionat este ca acest avans reprezinta aproximativ jumatate din cel consemnat in trimestrul anterior, anume 0,8%.

In Capitala, pretentiile vanzatorilor au evoluat diferit fata de restul tarii, atat pe segmentul apartamentelor, cat si pe acela al caselor si vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendinta de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica in Bucuresti. Daca aici apartamentele au consemnat o scadere de 0,8% fata de trimestrul anterior, in restul tarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele si vilele scoase la vanzare, insa, au cunoscut o scadere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fata de restul tarii (-0,6%).

Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% in Bucuresti si, respectiv, cu 3,8% in tara; casele si vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine in Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe in rest.

In ceea ce priveste preturile de tranzac¬ionare ale locuintelor, cele mai recente date publicate de Eurostat si Institutul National de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% si unul anual de 4% atat in Uniunea Europeana, cat si in zona euro. Pentru piata locala, cresterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% - situandu-se, asadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendinta autohtona de incetinire a cresterii preturilor.

Dupa ce s-a situat la 1,6% in ultimul patrar al anului 2018 si, respectiv, la 0,8% in primele trei luni din 2019, ritmul trimestrial de crestere a preturilor s-a injumatatit inca o data, ajungand la 0,4%. Spre comparatie, pretentiile vanzatorilor de proprietati rezidentiale s-au majorat cu aproximativ 1,4% atat inprimul, cat si in al doilea trimestru din 2018. Este limpede ca, pana in momentul de fata, 2019 se situeaza semnificativ sub media trimestriala a variatiilor de pret din anii trecuti - indicator care s-a situat la 1,2% in 2018, la 2,2% in 2017 si, respectiv, la 2,9% in 2016.

Cat despre variatia anuala a preturilor proprietatilor rezidentiale, aceasta s-a situat la +3,5% in al doilea trimestru din 2019, in scadere de la +4,6% in cele trei luni anterioare. De mentionat este ca nivelul actual este cel mai scazut din ultimii patru ani, adica din primul trimestru din 2015, cand proprietatile rezidentiale erau cu doar 2,7% mai scumpe decat in perioada similara a anului anterior. Spre comparatie, cea mai mare valoare a acestui indicator, anume +13,4%, a fost atinsa in T3 2016. Pentru informatii suplimentare, click aici!