Piata de investitii imobiliare a devenit o alternativa din ce in ce mai atractiva pentru antreprenorii romani, care sunt interesati sa isi diversifice instrumentele prin care sa-si plaseze capitalul obtinut din alte business-uri.”In ultima perioada am vazut un numar important de oameni de afaceri romani care investesc in imobiliare, in special in achizitii de proiecte existente, fie dupa ce si-au vandut business-urile pe care le-au adus la un nivel de maturitate, fie pe langa dezvoltarea afacerilor care i-au consacrat. Daca in primele etape ale pietei imobiliare moderne, antreprenorii romani au evitat sa investeasca in proprietati comerciale, acest lucru s-a schimbat dramatic in decursul ultimilor 3 ani”, a declarat Andrei Vacaru, Head of Capital Markets JLL Romania.
Astfel, de la o medie de aproximativ 5% din volumul anual investit in active imobiliare comerciale, din 2018 capitalul de origine locala a ajuns sa cumuleze anual 25% din valoarea pietei de investitii.
Piata imobiliara, in special cea din zona comerciala, s-a maturizat si profesionalizat mult in ultimii ani
Aceasta evolutie spectaculoasa a venit pe fondul maturizarii pietei imobiliare, care a creat stabilitate, mai multa transparenta, profesionalizare si oportunitatea de a obtine venituri greu de atins prin alte plasamente cu un profil de risc similar.
Pentru a reduce riscul de a avea tot capitalul imobilizat intr-un singur business sau intr-un singur domeniu, antreprenorii isi diversifica investitiile. Pe langa depozite bancare, titluri de stat sau actiuni la diverse alte companii, imobiliarele reprezinta o alternativa stabila pe termen lung si mai profitabila.
Cladirile sunt bunuri tangibile care, administrate profesionist, pot aduce profituri importante. Si asta in conditiile in care, spre deosebire de acum 10-15 ani, acum piata imobiliara are specialisti care pot ajuta antreprenorii pe tot parcursul procesului de achizitie, management, inchiriere, repozitionare sau vanzare a unei proprietati.
Ce oportunitati ofera piata romaneasca?
Investitiile pot viza cladiri finalizate si stabile din punct de vedere al veniturilor sau proiecte care necesita investitii pentru a fi repozitionate, in functie de profilul si de apetitul de risc al investitorului.
In primul caz, investitiile in proiecte imobiliare mature implica o investitie initiala mai mare, dar un risc redus si un venit stabil pe termen lung. De aceea, un portofoliu imobiliar de acest tip poate reprezenta pentru antreprenori o garantie solida pentru banci sau pentru partenerii de afaceri, un venit suplimentar important dupa retragerea din activitate, dar si o solutie simpla si eficienta de a crea un patrimoniu pentru generatiile viitoare.
In aceasta categorie ar putea intra mai multe tipuri de proprietati generatoare de venituri – cladiri de birouri, spatii de retail, parcuri industriale si logistice, cu chiriasi stabili si contracte semnate pe perioade lungi de timp.
Pe de alta parte, proprietati care au nevoie de modernizare si renovare sau care necesita schimbarea destinatiei si repozitionarea pe piata sau proiecte inca nefinalizate necesita o investitie initiala mai mica si o serie de costuri ulterioare. Insa, odata finalizate aceste imbunatatiri, randamentele care pot fi obtinute sunt foarte atractive. Evident, in acest caz vorbim si de riscuri potentiale mai ridicate – legate in special de inchiriere, redezvoltare si autorizare.
Acest tip de oportunitati pot aparea in toate clasele de proprietati, fie cu o vechime mai mare de 10 ani, fie neadaptate la cerintele actuale ale pietei, fie cu multe spatii neocupate, fie cladiri a caror destinatie initiala nu se mai pliaza pe cererea disponibila in zona in care sunt amplasate.
”Oportunitatile de investitii in sectorul imobiliar sunt asadar diverse, atat din punct de vedere al profilului risc vs randament sau al claselor de active, dar si al zonelor. Luand in considerare dinamica pietei, orasele regionale ofera pentru antreprenorii romani un mediu concurential mai redus pentru noi investitii avind in vedere apetitul mai redus al jucatorilor internationali de a iesi in afara capitalei”, a adaugat Andrei Vacaru, Head of Capital Markets JLL Romania.
Un avantaj important al investitiilor in proiecte imobiliare il reprezinta faptul ca pot deveni rapid o sursa de bani lichizi, atat printr-o vanzare directa, cat si prin refinantare. Mai mult, bunurile imobiliare sunt o garantie universal acceptata de catre banci in cazul accesarii unei linii de finantare pentru celelalte business-uri.
Aparitia cumparatorilor locali in piata imobiliara, un trend regional
Grupul Dedeman, care detine cel mai mare lant de bricolaj din Romania, este probabil cel mai elocvent exemplu de investitori autohtoni care si-au diversificat portofoliul achizitionand proprietati imobiliare. In 2019, afacerile Dedeman au ajuns la aproape 1,6 miliarde de euro, iar pana acum in imobiliare au investit peste 300 milioane de euro.
In acelasi timp, exista un numar mare de antreprenori mai putin cunoscuti publicului larg care un investit in proiecte de mai mici dimensiuni, in principal sume de sub 20 milioane de euro/proiect.
Romania urmeaza astfel trendul care se manifesta deja in regiune si, daca ne referim doar la Ungaria sau Cehia, vedem ca in ambele tari capitalul autohton ocupa un rol foarte important pe piata investitiilor imobiliare. In Ungaria, in 2020, 47% din volumul tranzactiilor a fost realizat de investitori locali, iar in Cehia, procentul ajunge la 39%. Principala diferenta intre Romania si cele doua tari este prezenta, pe langa antreprenori, a cumparatorilor locali institutionali, a fondurilor de investitii locale si a companiilor de stat (mai ales in Ungaria).
