VERIDIO: Pozitie privind influenta Covid-19 in activitatea de evaluare imobiliara

 

Vremurile pe care le traim sunt noi. Vin cu provocari noi. Stim ca este o avalansa de informari si de masuri in vremea crizei. Ne aliniem si noi celor care nu fac asta doar pentru a face niste valuri mediatice ci pentru a prezenta clar si onest care este pozitia noastra in acest moment pe doua capitole:

I. Principiile noastre in timp de criza.

II. Consideratii privind activitatea de evaluare si serviciile conexe: inspectia bunurilor si abordarea evaluarii in conditii de incertitudine.

Desigur ca cele scrise acum reprezinta intelegerea noastra. Vom aduce completari pe masura ce realitatile o vor cere.

 

1. Viata noastra, a tuturor oamenilor, este prioritara.

2. Economia trebuie sa functioneze.

3. Solidaritatea prin fapte, nu vorbe. Sa platim taxe acolo unde activitatea poate fi continuata. Fara bonificatii.

4. Respectam regulile. Atat cele emise de autoritatile statului, cat si cele emise de corpurile profesionale.

5. Nu virusul este cauza a ceea ce ni se intampla. Este o consecinta a actiunilor si inactiunilor noastre ca populatie planetara in anii din urma. Sa ne invatam lectia. Sa evoluam.

6. Sa fructificam toate oportunitatile respectand cu sfintenie principiul numarul 1.

7. Exista viata si dupa criza.

 

 

Evaluarea unei proprietati, in special imobiliare, implica inspectarea acesteia, atat exterioara cat si interioara. Obligativitatea deriva din nevoia de bun simt de a cunoaste in toate amanuntele obiectul care va fi suspus evaluarii. Asa cum examenul medical este obligatoriu atunci cand se stabileste un diagnostic si se administreaza un tratament.

In contextul crizei COVID 19, avand in vedere protectia evaluatorilor si a clientilor, s-a discutat pe scara larga despre oportunitatea acestor inspectii interioare si despre cum sa procedeze evaluatorii.

Exista doua perspective importante:

1. Prima perspectiva este cea a evaluatorilor care asteapta o modificare a regulilor pentru a-si adapta stilul de lucru. Aceste propuneri de abordari au inceput sa apara (vezi si punctul de vedere al ANEVAR) si la nivel global, acceptand ca evaluarea sa poata fi realizata doar exterior, cu precizarile de rigoare in raportul de evaluare. O alta varianta este acceptarea realizarii inspectiei interioare cu mijloace electronice, implicand asumarea de catre client a veridicitatii informatiilor transmise si efectuarea de precizari speciale in raportul de evaluare. Prin urmare evaluatorii au la dispozitie mai multe variante de lucru. Decizia le apartine.

2. A doua perspectiva este cea a clientilor. Acolo unde clientii sunt institutii financiar bancare, unde regulile includ inspectia interioara a proprietatilor pentru ca rapoartele de evaluare sa fie conforme cu normele in vigoare si utilizarea acestora sa nu prezinte riscuri viitoare, este important de respectat de catre evaluator cerintele punctuale ale acestora. Pentru alte tipuri de clienti, evaluatorul trebuie sa ia decizia de la caz la caz privind amploarea inspectiei.

Un principiu ramane primordial. Nu trebuie afectata calitatea rapoartelor de evaluare. Sa evitam generarea unei noi crize in post-criza – respectiv criza inutilitatii lucrurilor prost facute. Faptul ca inspectia interioara este strict necesara stabilirii valorii, va decide evaluatorul si va actiona conform regulilor in vigoare. Putem compara acest lucru cu un chirurg care nu va realiza o interventie pe o coloana vertebrala in lipsa unui RMN. Oricare ar fi ipotezele limitative.

In acest context Veridio va infaptui rapoartele de evaluare in aceasta perioada realizand obligatoriu inspectia exterioara si inspectia interioara.

Vom face acest lucru in urmatoarele conditii:

1. Atata timp cat deplasarea la evaluari este permisa legal (am vazut ca exista tari unde se pune problema daca activitatea de evaluare este o activitate esentiala, fiind restrictionata deplasarea in functie de acest criteriu, restrictie care la noi nu exista in prezent)

2. Respectand regulile de protectie sanitara in vigoare.

Pentru celelalte tipuri de evaluari (de intreprinderi sau majoritatea celor de echipamente), tema inspectiei interioare nu este de actualitate.

 

Incertitudinea – respectiv utilizarea unor informatii sau premize care este posibil sa se modifice semnificativ din cauza unor conditii externe – face parte din regula activitatilor de evaluare, chiar in vremuri de evolutie “normala” a pietelor.

In conditii de criza, cum este cea prezenta, riscul ca rezultatele evaluarii sa poata fi afectate sunt desigur mai mari.

Privim impactul incertitudinii din doua perspective:

 

Se pune deseori intrebarea cat timp este valabil un raport de evaluare, mai precis cat timp este valabil rezultatul unei evaluari, stiut fiind faptul ca in raportul de evaluare exista o data de referinta a evaluarii. Raspunsul general utilizat pana in prezent a fost: raportul este valabil la data evaluarii precum si ulterior acesteia daca principalele ipoteze avute in vedere nu au suferit modificari semnificative care sa fi influentat rezultatul evaluarii.

Aceasta intrebare era valabila in special cand un raport de evaluare era solicitat pentru o tranzactie care nu se realiza in preajma datei evaluarii, ci ulterior – peste zile, saptamani sau luni. In conditii de criza este foarte probabil ca valabilitatea exprimata in termenii de mai sus sa fie limitata la data de referinta a evaluarii.

In alte situatii cum sunt (1) evaluarile pentru raportare financiara care au ca data de referinta sfarsitul anului anterior sau (2) evaluarile pentru credite bancare acordate in “perioada de valabilitate a raportului” sau (3) reevaluarile periodice ale bancilor inregistrate in sistemul de evidenta cu valabilitate la data evaluarii, sau (4) evaluarile pentru insolventa care au ca data de referinta data deschiderii procedurii, nu se mai pune problema valabilitatii raportului de evaluare atata vreme cat el a produs efecte. In aceste conditii este protejat si clientul si evaluatorul, iar orice eventuala reevaluare se realizeaza conform cerintelor clientului.

 

Reprezinta o tema extrem de importanta in conditiile in care sistemul national de transparenta imobiliara era oricum precar. Astfel, va fi esential ca informatiile pe care evaluatorii le vor folosi privind tranzactii sau oferte sa fie intr-adevar de actualitate la data evaluarii.

Daca un anunt postat in ianuarie inca este activ nu inseamna ca valoarea ceruta este valabila pentru prezent, deci pretul din anunt trebuie corelat cu momentul stabilit ca data de referinta a evaluarii. Tocmai de aceea tranzactiile realizate in aceasta perioada, atat ca nivel de preturi cat si ca volum, reprezinta o informatie esentiala pentru ca raportul de evaluare sa fie corect efectuat.

Reamintesc ca utilizarea ofertelor este de asemenea conforma cu standardele de evaluare. Dar cerinta suplimentara este sa ne asiguram ca pretul din oferte utilizat in raportul de evaluare este actual, corelat cu data de referinta a evaluarii.

Utilizarea oricaror oferte care erau anterioare datei evaluarii, mai ales daca aceasta este dupa sfarsitul lunii martie, cand putem considera ca efectele crizei se simt deja in piata, trebuie facuta cu mare precautie. Orice ajustare trebuie sa fie derivata, daca este posibil, din comportamentul real al pietei aflate in criza, nu din cum presupune evaluatorul ca se comporta actorii pietei in timp de criza.

Astfel, mai mult decat oricand, in raportul de evaluare al unei proprietati imobiliare individuale pentru garantarea imprumuturilor, va trebui pus accent pe analiza pietei imobiliare si pe analiza si prezentarea in detaliu a fiecarei comparabile.

Ce sugeram ca ar trebui urmarite, sunt sursele de informatii privitoare la numarul de tranzactii imobiliare. Acestea pot fi: site-ul ANCPI, analizele realizate de imobiliare.ro, brokeri imobiliari, agentii imobiliare etc. Suplimentar, cred ca orice informatie primita de la notarii publici sau primarii este esentiala pentru a intelege evolutia miscarii pietei.

Nu este exclus ca la un moment dat piata sa se opreasca. Sa nu mai existe tranzactii. In aceasta situatie nu putem spune ca pretul a scazut. Sau ca a crescut. Pur si simplu nu vor fi tranzactii. Provocarea pe care o avem noi toti este sa identificam acest interval din momentul cand piata se va opri pana cand se va reporni. Stiind acest lucru, in rapoartele de evaluare se va avea in vedere data evaluarii si se va corela cu informatiile disponibile.

Existenta acestui interval va fi de mare ajutor si ulterior cand este posibil ca, diverse tranzactii facute in timp de criza, sa fie verificate de autoritati iar eventualele prejudicii sa nu fie calculate teoretic, ci sa tina seama de informatii concrete si de comportamentul real al pietei dovedit cu aceste date.

In aceste conditii: (1) se va stabili prin termenii de referinta care este data evaluarii, (2) se vor selecta comparabilele adecvate datei evaluarii, (3) se va descrie amanuntit fiecare comparabila si procesul ei de selectie, (4) nu se vor face ajustari decat justificate pe comportamentul pietei.

Daca piata se va opri, adica nu vor fi tranzactii, abordarea prin piata poate deveni inaplicabila pentru evaluarile care au data de referinta a evaluarii in intervalul in care piata a fost “inghetata”.

Noi, Veridio, ne vom implica in a cauta si furniza public informatii de la actori ai pietei, primarii sau agentii imobiliare, referitoare la evolutia numarului de tranzactii. Cu cat vom actiona concertat cu atat vom avea informatii mai complete si vom stabili un mecanism pe care sa il dezvoltam si post criza.

 

In cazul evaluarilor de afaceri, in evaluarea proprietatilor imobiliare generatoare de afaceri, in testul creditorului privat prudent, in testul investitorului privat prudent sau in testele de depreciere din cadrul evaluarii pentru raportare financiara se utilizeaza previziuni ale principalilor indicatori financiari pe 3-5 ani. Acestea vor trebui adaptate momentului si scopului pentru care se utilizeaza.

Si in aceste situatii devine esentiala corelarea dintre data evaluarii si informatiile utilizate, respectiv previzionarea cifrei de afaceri, a costurilor, a capitalului de lucru, a investitiilor tinand seama de realitatile cunoscute la data evaluarii precum si de costul mediu ponderat al capitalului preluat din surse care sa fie actualizate la data evaluarii. Va trebui avut in vedere in aceste situatii sa nu se dubleze efectul crizei (de exemplu, nivelul previziunilor si ???? din formula costului mediu ponderat al capitalului).

Material realizat de Adrian Vascu, Senior Partner Veridio