CORFAC (ESOP): Exista o incidenta mare a politicului pe pietele imobiliare

Pietele imobiliare comerciale cresc, antrenate de expansiunea companiilor globale si de apetitul investitorilor, este una dintre concluziile participantilor din 10 tari la reuniunea de la Bucuresti a membrilor retelei de consultanta imobiliara CORFAC International, reprezentata in Romania de compania imobiliara ESOP, reuniune ce a avut loc intre 21-25 iunie 2018.

CORFAC International acopera in prezent 80 de piete in plan international, realizand anual peste 10.000 tranzactii de inchirieri si vanzari, insumand peste 46 milioane mp spatii, cu o valoare ce depaseste 8 miliarde dolari.

Expansiunea globala a marilor companii high tech, precum Google, Amazon, Facebook, Apple, Microsoft, Intel, Oracle etc reprezinta motorul principal al dezvoltarii marilor piete comerciale din lume, tranzactii de cumparare de proprietati sau inchiriere de spatii de birouri si spatii industriale de catre aceste companii fiind raportate in acest an pe toate continentele acoperite de membrii CORFAC, in tari precum SUA, Mexic, pana in Anglia, Germania dar si in Romania si Israel.

„In plan global, este o lume in schimbare rapida”, este de parere Alistair Subba Row, Senior Partner al Farebrother, companie afiliata CORFAC in Marea Britanie, cu o istorie ce se intinde pe mai bine de 200 de ani (a fost fondata in 1799).

„In topul celor mai mari 5 chiriasi atat pe segmentul de birouri, cat si pe cel industrial vedem aproape aceiasi jucatori in principalele piete internationale. Este incredibila viteza de extindere a acestor jucatori, pe intreg mapamondul. Un alt trend major al ultimilor ani sunt birourile flexibile (serviced offices), ce revolutioneaza modul in care proprietatile sunt utilizate. In Marea Britanie, functioneaza deja peste 5.000 de unitati de serviced offices la nivelul tarii, WeWork fiind lider incontestabil in Londra cu peste 300.000 mp gestionati. „Daca in perioada de inceput a acestora spatii serviced offices principalii clienti erau start-up-uri care inchiriau intre 5 si 50 de posturi de lucru, in momentul de fata s-a intrat intr-o noua etapa, in care giganti precum PWC, Deloitte, IBM, Yahoo inchiriaza intre 200-500 de posturi de lucru in Londra, ceea ce duce totul la alt nivel, spune Alistair Subba Row.

Toate aceste schimbari se petrec intr-o lume din ce in ce mai puternic marcata de agenda internationala si nu de cea locala, ca in trecut. Una dintre concluziile intalnirii membrilor CORFAC prezenti la “CORFAC International Summer Affiliate Meeting” este si influentei politicului in evolutia pietei imobiliare, declaratiile si deciziile politice - BREXIT sau altele specifice fiecarui stat in parte, avand un impact direct asupra taxelor si exporturilor si implicit a cererii viitoare. „Se intampla atat de multe in plan politic si cred ca este prima data in cariera mea cand am vazut o incidenta atat de mare a politicului in pietele imobiliare”, declara Alistair Subba Row.

„Ne-a facut placere sa gazduim acest eveniment la Bucuresti, intr-un moment deosebit pentru piata imobiliara locala, in care toate segmentele importante - birouri, industrial si rezidential sunt in ascensiune, iar piata ofera numeroase oportunitati de investitii si colaborare cu colegii nostri din CORFAC, declara Alexandru Petrescu, Managing Partner in cadrul ESOP, reprezentantul CORFAC in Romania. „Avem numeroase semnale ca Romania se consolideaza si va fi urmatorul punct de referinta investitional in regiune, existand negocieri aflate in desfasurare pentru cladiri de birouri de peste 20.000 mp”, considera Alexandru Petrescu.

La intalnirea CORFAC s-a discutat pe larg despre evolutia pietelor imobiliare in plan international, oportunitatile in lumea de business post Brexit si fluidizarea colaborarii intre pietele regionale si cele internationale.

In Marea Britanie, negocierile Brexit-ului au dominat scena politica. „In ultimii ani am avut o schimbare de prim -ministru, o schimbare a primarului Londrei si o perioada de presiune pe segmentul rezidential, cu oferta deosebit de limitata. Piata se repozitioneaza, iar in prim planul acestei reasezari se afla acum Marea Britanie, nu doar Londra. Poate cel mai important lucru pe care l-a aratat votul pentru Brexit a fost cat de rupta, cat de avantajata este Londra fata de restul tarii”, considera Subba Row. Intr-o dorinta de a corecta acest lucru si de asemenea in pregatirea alegerilor generale din mai 2020, guvernul aloca finantari catre regiunile din afara Capitalei, catre locuri ca Birmingham, Leeds, Manchester, Bristol, Newcastle. Infrastructura de transport devine de interes strategic, cu numeroase planuri de imbunatatire a conectivitatii la nivelul intregii tari, pe axele nord-sud, est-vest.

In piata imobiliara din Marea Britanie, segmentul investitiilor este dominat in prezent de investitori din Asia si Orientul Mijlociu. Randamentele pentru proprietati comerciale prime se situeaza intre 3-4% in Londra.

Pe segmentul inchirierilor, cererea se mentine ridicata, cu toate ca pentru urmatorii ani este de asteptat o usoara temperare a ritmului actual, in contextul in care in 2017, pentru centrul Londrei, s-a atins al doilea cel mai inalt volum de tranzactionare in ultimii 10 ani. Oferta generoasa de spatii noi in curs de livrare incepe sa puna presiune atat pe nivelul chiriilor, cat si pe renovarea sau vanzarea proprietatilor vechi, ce nu mai pot performa corespunzator la actualul nivel de calitate.

Piata germana, al treilea cel mai mare exportator din lume, dupa China si SUA, a inregistrat anul trecut o crestere de 2,2%. Inflatia a crescut de asemenea, fiind in prezent in jur de 2%.

"Piata de investitii este foarte puternica, depasind 12,1 miliarde euro in primul trimestru din 2018. Este dominata de o lichiditate semnificativa disponibila pentru investitii, intr-o piata cu o cerere ridicata si o oferta scazuta. Prin urmare, investitorii sunt motivati sa caute nise si locatii secundare", declara Ulrich Berendes, director general al BERENDES l CORFAC International. "In 2017, nivelul de investitii a ajuns la 55 de miliarde de euro in sectorul comercial, cu 53% pe segmentul birourilor, 14% pe retail, 12% logistica si 5% piata hoteliera." Peste 50% din investitii reprezinta capital strain.

Randamentele se situeaza intre 3-3,5% pe segmentul birourilor clasa A, in jurul valorii de 4% pe segmentul de retail, 5-6% pe cel logistic si 4% pe piata hoteliera. Cu toate acestea, "privirile sunt atintite la Banca Centrala Europeana. Daca ratele dobanzilor vor creste din nou, randamentele investitiilor imobiliare vor creste usor si ele.

Segmentul inchirierilor de birouri e puternic si stabil in toate cele 7 mari orase ale Germaniei. Anul trecut, Berlin a avut o pozitie de lider in zona de livrari, cu aprox. 800.000 de metri patrati de birouri noi, recuperand o parte din decalajul fata de celelalte orase principale”, declara Ulrich Berendes.

Si piata imobiliara din Franta este sanatoasa, cu investitii in crestere, o borna de trecut in viitor fiind tot un moment politic, alegerile din 2022. Franta traverseaza un moment de reformare al unui status quo consolidat in ultimii 60 de ani. Mediul de business priveste cu interes eforturile presedintelui Macron, asteptand o reasezare a Frantei pe un parcurs mai competitiv pe termen lung.

„Piata comerciala franceza este in plina expansiune si a revenit la nivelurile chiriei si volumelor de investitii pe care le-a vazut ultima data inainte de 2007”, declara Bill Beauclerk, MRICS, reprezentantul BG CARRE l CORFAC International in Franta. „BREXIT-ul nu a avut o incidenta semnificativa in planul activitatii de tranzactionare pe piata birourilor in Paris.”

Se asteapta ca viitoarele cresteri ale ratei dobanzilor sa determine o usoara crestere a randamentelor. Economia franceza se imbunatateste rapid, iar acest fenomen este asteptat sa continue pana cel putin la urmatoarele alegeri din mai 2022.

„Parisul este in mod cert orasul ce domina viata economica a tarii. Piata de birouri din Paris se ridica la 53 milioane mp si este probabil cea mai extinsa in plan international, alaturi de perimetrul metropolitan al New York-ului”. Piata investitiilor in Franta se ridica anual la aproximativ 27 miliarde euro anual, semnificativ mai putin fata de Germania sau Marea Britanie, in contextul in care o parte semnificativa din proprietatile din Franta sunt ocupate de proprietarii lor, spre deosebire de alte tari, unde inchirierea este regula locului.

Irlanda a inregistrat cea mai mare crestere economica din spatiul european in 2017 (7,3%). Anul 2017 a fost un an record pentru piata de birouri, marcat de un ritm accelerat de tranzactionare (aprox. 350.000 mp) si o rata de neocupare redusa (7%), ce au dus nivelul chiriilor la unul apropiat de cel dinainte de criza.

In 2018 se asteapta livrarea a 240.000 mp spatii de birouri in Dublin, dintre care 40% sunt pre-inchiriate. In contextul in care nivelul cererii se asteapta a se mentine ridicat este posibil ca stimulentele acordate chiriasilor (sub forma de luni libere de chirie si contributii la fit-out) sa fie puse sub presiune.

Piata birourilor este dominata de marii jucatori din industriile Tehnologie, Media si Telecom, companii precum Google, Facebook, Linkedin, Amazon, Salesforce etc, care apreciaza in Irlanda cadrul legislativ stabil, rata scazuta de impozitare (12,5%) si nivelul de educatie al fortei de munca (care este si nativ vorbitoare de limba engleza). Relansarea economica din ultimii ani si perioada curenta este alimentata de investitori din principalele tari europene - Germania si Marea Britanie, alaturi de investitori din Statele Unite.

Israelul continua sa atraga investitii straine masive in primul rand datorita companiilor sale de top din domeniul high tech si bio tech. Dupa Waze, o alta tranzactie record (15 miliarde dolari) a fost incheiata anul trecut, vanzarea Mobileye catre compania Intel, cu sediul in Statele Unite.

In Italia exista in prezent o serie de demersuri vizand o mai buna reglementare a domeniului imobiliar, asa cum exista in domeniul turismului sau agriculturii. Tranzactiile se concentreaza in orasele Milan, Bologna si Roma si implica de regula cladiri noi. Exista un stoc important de proprietati vechi, disponibile la vanzare cu preturi semnificativ reduse, datorita investitiilor masive pe care le presupun pentru introducere in circuitul comercial. Multi investitori vin din zona Asiei, investitorii locali sunt putini la numar.

Un segment care inregistreaza o crestere accelerata este cel industrial si logistic, datorita pozitiei de punct nodal pe care Italia o are pentru mai multe rute de transport din China si nu numai.

Cele mai mari piete imobiliare din Rusia sunt Moscova si Sankt Petersburg. Piata este stabila, principalii jucatori care se muta si extind fiind aproape exclusiv companiile existente in piata si doar ocazional companii noi ce intra pe piata. Exista un apetit crescut al investitorilor autohtoni sa investeasca in pietele europene.

In SUA piata imobiliara este turata la maxim si se estimeaza ca va continua in acest ritm. In multe regiuni, pe fondul apetitului crescut al investitorilor, “produsele disponibile in piata devin limitate. 2018 a adus un numar mai ridicat de tranzactii de vanzare si credem ca acest trend va continua in 2019”, conform Andrew Jaffe, Presedinte CORFAC International. “In unele piete, precum cea din Arizona, Phoenix nivelul chiriilor a cunoscut cresteri de pana la 25% in ultimii 2 ani, iar pretul de vanzare al produselor rezidentiale a inregistrat de asemenea o apreciere, pe fondul cresterii costurilor cu materialele de constructii si cu forta de munca datorita scaderii fortei de munca disponibile in domeniul constructiilor, situatie intalnita in multe state americane”, declara Andrew Jaffe.

Mexic, a doua mare economie din America Latina, dupa Brazilia, a reusit sa atraga investitii straine in crestere cu 19% in primul trimestru din 2018. „Piata de productie din Mexic este una dintre cele mai competitive in plan international, cu industria automotive fiind cel mai puternic segment al economiei” declara Miguel Cavazos, Managing Partner Citius Capital l CORFAC International.

Cu o populatie de 124 milioane locuitori in Mexic si 40 milioane in Statele Unite, cu o crestere anuala de aproximativ 2% si o rata a somajului de 3%, „Mexic este o piata sanatoasa, langa o piata uriasa (Statele Unite)”, crede Miguel Cavazos. In ciuda intarzierii incheierii renegocierilor acordului NAFTA si a apropiatelor alegeri prezidentiale, piata imobiliara este intr-o dezvoltare continua, atat pe segmentul spatiilor de birouri, cat si pe cel industrial.

Romania, gazda a evenimentului are o piata imobiliara cu multe oportunitati, atat pe segmentul de birouri (cu un stoc ce se ridica la aprox. 3 mil. mp), cat si pe cel industrial (aprox. 1,8 mil la final de 2017).

„Piata imobiliara din Bucuresti traverseaza o perioada de efervescenta pe segmentul investitiilor, unde randamentele sunt de 7,25% pentru prime offices si 8,5% pentru industrial”, declara Alexandru Petrescu, Managing Partner ESOP.

„CORFAC International Summer Affiliate Meeting” a avut loc in perioada 21-25 iunie 2018 si a reunit membri CORFAC din 10 tari, SUA, Marea Britanie, Germania, Rusia, Franta, Italia, Irlanda, Israel, Mexic si Romania.

Printre cei prezenti la reuniunea din Romania s-au aflat Andrew Jaffe (USA), Presedinte CORFAC International, Miguel Cavazos (Mexic), Presedinte al Comitetului International CORFAC si Alistair Subba Row (UK), Membru al Comitetului Executiv.

Infiintata in 1989, CORFAC International este una dintre retelele de top din domeniul imobiliar. Membrii CORFAC au expertiza in brokeraj pe segmentul industrial, birouri, investitii si retail. CORFAC acopera 46 de piete in SUA, 6 in Canada si 27 de birouri ce deservesc alte piete cum ar fi Australia, Columbia, Franta, Germania, Irlanda, Israel, Italia, Mexic, Romania, Rusia, Africa de Sud, Coreea de Sud, Elvetia si Regatul Unit.

CORFAC este recomandata de catre clienti pentru atitudinea antreprenoriala a membrilor sai, reflectata intr-un nivelul ridicat de implicare si personalizare a solutiilor pentru parteneri. De-a lungul timpului, membri CORFAC au asistat companii precum Amazon, Boeing, FedEx, General Electric, General Motors si McDonalds.

ESOP este una dintre companiile de referinta in piata imobiliara din Romania, numarandu-se in randul primelor 5 companii specializate in segmentul comercial al pietei. Din 2013, ESOP este membru afiliat al CORFAC International.

Cu peste 16 ani de experienta si una dintre cele mai mari echipe de consultanti pe segmentul spatiilor de birouri, ESOP a tranzactionat in ultimii 3 ani peste 120.000 mp spatii de birouri. Printre clientii ce au ales serviciile ESOP de-a lungul timpului se numara companii importante precum: HARMAN Romania, HELLA Romania, IPSOS Interactive Services, Konica Minolta, Lugera & Makler, ENEL, Alcedo, Sygenta, SNC Lavalin, 1 and 1 Romania, Asseco etc.