JLL: Proprietatile neexploatate ale autoritatilor pot deveni proiecte de regenerare

Autoritatile locale sunt din ce in ce mai interesate in realizarea de proiecte de regenerare urbana pe terenuri pe care le au in proprietate si care, din diverse motive, sunt neexploatate de multi ani, potrivit datelor JLL Romania. "Vedem interes mai ales din partea primariilor din marile orase, precum Bucuresti, Brasov, Constanta etc., de a indentifica cele mai bune solutii pentru valorificarea acestor proprietati, care ofera potential de dezvoltare pe sute de hectare de teren. Regenerarea acestor zone va atrage, pe de o parte, cresterea valorii de piata a proprietatii respective, si, pe de alta parte, va aduce comunitatii din care fac parte o serie de avantaje economice si sociale", sunt de parere analistii JLL.

In continuare, autoritatile publice controleaza portofolii semnificative de proprietati care, in prezent, nu sunt suficient utilizate. Potentialul oferit de acestea poate fi deblocat in urma unor analize si studii realizate in mod judicious si rational, astfel incat autoritatea sa dispuna de instrumente pentru o mai buna planificare si pentru a stimula dezvoltarea prin introducerea unor facilitati complementare si generarea unor exemple de bune practici.

Unul dintre proiectele de acest gen in care JLL a fost recent implicata include fosta platforma industriala Rulmentul, din Brasov. Consultantul a fost angajat de Banca Mondiala pentru a analiza oportunitatea unei dezvoltari imobiliare a terenulului detinut si administrat de Primaria Brasov pe fosta platforma industriala Rulmentul, un teren de 31,3 hectare, parte proprietatea municipiului Brasov, parte proprietatea statului, dar in administrarea primariei.

"JLL are la nivel mondial o experienta importanta in proiecte de regenerare urbana realizate de autoritatile locale. Vedem si in Romania, in ultima perioada, o deschidere a autoritatilor spre astfel de proiecte. In afara proiectului din Brasov, JLL a mai realizat, in acest an, un studiu de piata si consultanta privind strategia de dezvoltare a unui teren viran de 100 ha in Sectorul 5 al Capitalei si, in continuare, primim cereri pentru astfel de studii si de la alte autoritati care detin terenuri generoase in proprietate si pe care vor sa le valorifice cat mai eficient", a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.

Scopul acestor studii este de a furniza o baza ancorata in realitatea imobiliara, care sa sustina efortul municipalitatilor de a realiza dezvoltarea intr-un mod sustenabil, integrat cu alte facilitati si care sa maximizeze valoarea proprietatilor.

De asemenea, analizele JLL contribuie la intelegerea potentialului proprietatii in contextul dinamic al zonei, vecinatatii, sinergiilor ce pot fi create, pentru a decide asupra strategiei de redezvoltare.

"Pentru proiectul din Brasov, am analizat regenerari urbane din toata lumea, astfel sa punem pe hartie cele mai juste si argumentate propuneri de dezvoltare. In urma acestor analize, am observat ca regenerarile urbane de succes, mai ales in zone care nu sunt centrale, sunt cele care au o pondere mare de spatiu verde, lucru pe care l-am luat in considerare in propunerile noastre. De asemenea, sunt regenerari urbane cu zone care creaza comunitati, care aduna oamenii impreuna, care fac oamenii sa comunice si, de asemenea, care pastreaza cladirile care confera identitate locului. In Brasov, avem o zona industriala veche si de renume, pe care vrem sa o reconvertim, sa-i pastram sufletul si sa o transformam in ceva ce raspunde nevoilor generatiilor actuale", a adaugat Silviana Petre Badea. 

 

Astfel, scenariile propuse si agreate cu Banca Mondiala iau in considerare conservarea cladirilor interesante din punct de vedere arhitectural existente pe fosta platforma industriala.

JLL a prezentat Primariei din Brasov trei scenarii pentru fosta platforma Rulmentul, toate bazate pe nevoile actuale si viitoare de dezvoltare a zonei, corelate cu o analiza a pietei imobiliare si de afaceri din zona, dar si cu 14 studii de caz ale unor modele de succes de regenerare urbana din lume.

Cele trei scenarii sunt diferentiate in principal de raportul dintre cladirile existente si cele nou-construite si de spatiul verde creat, intre 13-17,5 ha, insa toate au in vedere functiuni social - culturale cum ar fi scoala, gradinita, muzeu tehnic, centru medical. Printre functiunile propuse in cadrul scenariilor sunt si utilizari de tip rezidential, birouri (inclusiv un sediu de servicii publice, care poate gazdui, de exemplu, birouri ale primariei), un spatiu comercial de tip hipermarket, un centru sportiv, magazine mici la parterul blocurilor (si spatii comerciale care sa favorizeze micii intreprinzatori in domeniul serviciilor sau micile ateliere), un hotel, o cladire cu utilizare multifunctionala, un parc de distractii sau tematic  spatii de expozitie si un motodrom/teren de sport/zona in aer liber pentru festivaluri.

In scenariul 1 s-a incercat maximizarea spatiului utilizat prin demolarea a cat mai putine din cladirile existente. Astfel, 61% din cladirile existente sunt mentinute si sunt create 13,3 ha de parcuri si spatii verzi.

Scenariul al doilea propune mentinerea a 36% dintre cladiri si o suprafata de 14,2 ha de parcuri si spatii verzi. In acest scenariu scopul a fost de a imbina maximizarea din punct de vedere comercial cu utilizarea non-comerciala/ comunitara, intr-un cadru care aduce omagiu patrimoniului industrial. Scenariul 2 include un melanj de functiuni comerciale, facilitati de petrecere a timpului liber, rezidential, precum si servicii publice cum ar fi muzeu tehnic, scoala si gradinita, dar si camin pentru varstnici. 

Cel de-al treilea scenariu prevede pastrarea a doar 8% dintre cladiri, cele care contribuie cel mai mult la identitatea locului, insa spatiul verde creste la 17,5 ha de parcuri, astfel ca zona sa fie mai mult un centru de agrement, cu terenuri de sport, parc de distractii, un studio de film si centru expozitional. Cel de-al treilea scenariu prevede, de asemenea, o scoala si gradinita si un muzeu, insa nu cuprinde zone rezidentiale sau cladiri de birouri (cu exceptia celor necesare administrarii zonei).

 

Proiectul Liberty Technology Park a fost dezvoltat pe terenul fostei fabrici de mobila "Libertatea" din Cluj, pe un teren de 4,5 ha, de Fribourg Development, si reprezinta primul parc tehnologic din Romania. Include 5 corpuri de cladiri, totalizand 17.000 mp de spatii de birouri din clasa A (si va ajunge pana la 8 cladiri), amenajari pentru conferinte si evenimente, locuri de parcare, spatii verzi intinse, amenajari pentru sport, un restaurant si o cafenea.

Hala Traian a fost una din cele mai importante piete din Bucuresti. Aceasta a fost construita in anul 1896 si proiectata de arhitectul italian Giulio Magni, dupa modelul unei hale de piata pariziene, si etste monument istoric. Initial, utilizata ca o piata de peste si carne, gazduieste, in prezent, un supermarket.  

Uzina Tractorul Brasov a fost una din cele mai importante uzine europene de tractoare in timpul perioadei comuniste. In anul 1925, proprietatea era o fabrica de avioane. Dupa 1946, cand autoritatile ruse au confiscat o mare parte din utilajele existente in fabrica, cu titlu de indemnizatie de razboi, fabrica si-a schimbat profilul: de la fabricarea de avioane a trecut la fabricarea de tractoare. Proprietatea a fost vanduta in anul 2007. Cateva dintre cladirile vechi au fost demolate, iar terenul a fost re-dezvoltat pentru a include: centrul comercial Coresi (Coresi Shopping Resort), blocuri de locuinte, parcul de afaceri Coresi (Coresi Business Park), cuprinzand atat cladiri noi, cat si cladiri vechi convertite / renovate. Coresi Business Park are, in prezent, 60.000 mp de birouri, iar planurile prevad ca in urmatorii ani sa fie construiti, in total, pana la aproximativ 100.000 mp, si sa devina unul dintre cele mai mari proiecte de birouri din afara Bucurestiului. Partea rezidentiala va include peste 2.000 de unitati si, pana acum, au fost construite si vandute deja circa 1.400-1.600 de locuinte. Proiectul va include, de asemenea, un hotel de 4 stele, care va oferi 125 de camere si care va fi operat de un partener local, Kromwell. Constructia a fost anuntata sa inceapa in 2019 si sa fie finalizata pana la finele anului 2020. Exista si un proiect pentru dezvoltarea unei arene sportive. Totodata, o parcela de teren a fost donata Primariei Municipiului Brasov pentru construirea unei scoli. 

Proiectul ISHO este dezvoltat pe locul fostei fabrici de textile ILSA din Timisoara. Aceasta a fost infiintata in anul 1905, a fost nationalizata in anul 1948 si reconditionata in perioada 1970-1975. In perioada comunista, era una dintre cele mai mari fabrici din Timisoara. Proiectul ISHO va include 7.500 mp de zone verzi, cladiri de birouri de peste 50.000 mp, cladiri rezidentiale cu pana la 1.200 de apartamente si un hotel de 5 stele, cu o capacitate de 160 de camere (Radisson Blu) si 2.000 de locuri de parcare. Intregul proiect este estimat sa fie lansat pe piata pana la finalul anului 2020. Prima etapa a proiectului de spatii de birouri, cu o suprafata inchiriabila de circa 15.000 mp, a fost finalizata in primul trimestru al anului 2018. A doua faza este prevazuta sa fie lansata in 2019, in timp ce a treia faza este programata pentru finalizare in anul 2020.

 

Complex Manufaktura - Lodz, Polonia (circa 695.000 de locuitori) a fost construit pe terenul fostei celei mai mari fabrici de textile din oras, terenul de 27 ha fiind similar ca dimensiune cu cel din Brasov. In prezent, acesta include muzee (Muzeul de Arta din Łódź; Muzeul Fabricii si Muzeul Orasului Łódź), un centru comercial si un centru de recreere.

Battersea PowerStation - Londra, Marea Britanie (circa 8 milioane de locuitori): amplasamentul a fost dezvoltat in mai multe etape si include, printre altele, o zona rezidentiala, un hotel de 160 de camere, spatii de vanzare cu amanuntul, restaurante si amenajari pentru petrecerea timpului liber, un centru medical si un incubator de afaceri flexibil, de circa 1.200 mp pentru antreprenorii locali. Intregul proiect acopera o suprafata de 17 ha si va include constructia a peste 4.000 de locuinte noi, dintre care aproximativ 500 accesibile; restaurarea centralei electrice; construirea unei noi statii de metrou (an de finalizare: 2020); aproximativ 230.000 mp de spatii de birouri si comerciale; o biblioteca; un centru medical; facilitati de ingrijire a copiilor.

Foste depozite de secol XIX - Budapesta, Ungaria (circa 1.760.000 de locuitori). Centrul Comercial si Cultural „Bálna” („balena”) din Budapesta a fost construit deasupra a doua depozite din secolul al XIX-lea, situate pe malul fluviului Dunarea. Ca o caracteristica remarcabila, o noua constructie din sticla, sub forma unei balene a fost ridicata intre cele doua cladiri din caramida, care au fost integrate in proiect. Procesul de constructie a inceput, initial, sub forma unui parteneriat public-privat, dar mai tarziu a fost preluat integral de Primaria din Budapesta. Complexul a fost deschis in cele din urma in anul 2013. Proiectul ocupa o parcela de teren de aproximativ 1,5 ha si totalizeaza o suprafata construita de 13.000 mp, gazduind un centru comercial, cultural, de divertisment si de servicii, inclusiv o galerie de arta cu un spatiu de expozitii de 760 mp, mai multe baruri si cafenele, dar si furnizori de servicii.