Piata imobiliara din Romania are suficiente resurse pentru o crestere puternica a activitatii in 2022, in functie de evolutia pandemiei, dar si a altor teme noi, previzioneaza consultantii Colliers. Reevaluarea riscului si alte evolutii post-pandemice vor influenta in mare masura apetitul si valoarea investitiilor imobiliare in acest an si pe termen mai lung. O oportunitate majora de care Romania ar trebui sa profite din plin este legata de fondurile UE: pachetul de ajutor pentru coronavirus, plus alocarea normala pentru perioada 2021-2027 pentru Romania, ating aproximativ 80 miliarde de euro, adica o treime din PIB-ul tarii. In consecinta, 2022 ar putea fi un an record pentru investitiile imobiliare din perspectiva activitatii pietei, segmentul industrial fiind potential pregatit sa stabileasca noi repere.Cresterea rapida a ratelor dobanzilor pentru dolarul american si posibilitatea unei evolutii similare pentru euro incepand cu 2023 reprezinta, fara indoiala, cea mai vizibila tema pentru pietele globale la inceputul anului, in conditiile in care pare ca si tema pandemiei trece pe plan secundar. Odata cu reevaluarea riscului, activele sigure (generatoare de numerar) si/sau cele rezistente la inflatie vor fi favorizate in detrimentul celor care promit castiguri mari in viitor, dar care nu au dovedit ceva pana acum, anticipeaza consultantii Colliers. Tarile emergente, cum este si Romania, si slabiciunile lor structurale vor fi si ele in centrul atentiei, ceea ce evidentiaza un risc crescut de recesiune (desi acesta nu este nici pe departe scenariul de baza).
Vestile aparute in legatura cu varianta Omicron si autorizarea primului medicament antiviral oral, ar putea insemna ca pandemia Covid-19 intra in etapa finala. Dar sistemul de lucru hibrid sau de la distanta va deveni o practica obisnuita in cadrul multor companii chiar si dupa pandemie. In lumea post-pandemica, consultantii Colliers vorbesc, de asemenea, despre o abordare mult mai atenta la criteriile de mediu, sociale si de guvernanta (ESG) si despre o accelerare fara precedent a digitalizarii/automatizarii.
Pandemia si recenta crestere a preturilor la energie au scos si mai mult in evidenta importanta ESG in sectorul imobiliar. Protejarea birourilor impotriva epidemiilor, cu scopul de a asigura continuitatea afacerilor in cazul unor astfel de situatii in viitor, va fi un aspect pe care majoritatea proprietarilor si chiriasilor il vor lua in considerare permanent de acum inainte (ca o cheltuiala suplimentara). In paralel, detinerea sau inchirierea unei cladiri eficiente din punct de vedere energetic nu mai pare deloc un moft in contextul actualei crize energetice.
Cum Romania urmeaza sa primeasca, pana la sfarsitul acestui deceniu, aproape 80 de miliarde de euro din fonduri UE (fonduri structurale, fonduri de recuperare post-Covid, plus subventii agricole), la care se adauga si cresterea economica estimata intre 3 si 4% in acest an, consultantii Colliers se asteapta ca pe masura ce rezultatele investitiilor vor incepe sa se vada si cresterea sa se accelereze si sa ramana robusta in anii urmatori.
In conditiile in care rata de neocupare a spatiilor de birouri va atinge probabil un varf de peste 20% pentru Bucuresti in 2022, va fi nevoie de cel putin cativa ani pentru ca piata sa revina la o pozitie mai neutra fata de o piata a chiriasilor in prezent, insa redresarea va fi neuniforma. Cum marile companii globale dau semne clare ca vor sa-si readuca angajatii la birou si este de asteptat ca si firmele locale sa faca acelasi lucru, consultantii Colliers subliniaza ca cladirile bune, bine amplasate si bine conectate se vor descurca mult mai bine, in timp ce restul vor fi obligate sa compenseze prin oferirea unor reduceri mai mari de chirie, marind decalajul dintre cele mai bune cladiri si celelalte. De asemenea, exista semne ca noi chiriasi (mari) vor intra pe piata de birouri din Bucuresti, ceea ce, in timp, va compensa faptul ca unele companii (nu toate) isi reduc spatiile de birouri ocupate pe fondul muncii hibride.
Consultantii Colliers anticipeaza o noua epoca de aur pentru piata logistica si industriala. In ciuda faptului ca stocul modern de spatii de depozitare a crescut anual cu aproximativ 10-20% in Romania din 2016 incoace (ceea ce inseamna ca s-a dublat de atunci), mai este destul loc de crestere. Mai mult, piata primeste un nou impuls multumita unor aspecte precum recentele tensiuni geopolitice si problemele din 2021 legate de lanturile de aprovizionare. Acestea evidentiaza importanta de a avea cel putin o parte din capacitatile de productie/stocare mai aproape de casa, iar Europa Centrala si de Est este o optiune excelenta de relocare a acestor operatiuni pentru tarile din Europa de Vest. Stocul modern de depozite din Romania ramane subdimensionat, avand in vedere ca nivelul consumului de aici este deja comparabil cu cel al multor tari din Europa de Est (sau chiar de Vest). Dezvoltarile de infrastructura din zona Bucurestiului (noua sosea de centura) si autostrazile planificate vor deveni cu atat mai relevante cu cat vor deschide/stimula noi subpiete.
Retailerii clasici invata sa traiasca alaturi de comertul electronic. Desi consultantii Colliers se asteapta ca o parte semnificativa a pietei de retail sa fie supusa unor presiuni sporite, marile centre comerciale dominante din marile orase ar trebui sa isi recastige in cele din urma statutul de ”mall magnet", atragand clientii cu mixul lor diversificat de chiriasi (avand in vedere ca romanii sunt mult mai predispusi sa vrea sa vada un produs inainte de a-l cumpara decat majoritatea europenilor). Totodata, parcurile de retail din orasele mici si mijlocii, unde oamenii nu au tendinta sa cumpare atat de mult de pe internet, sunt vazute ca o alternativa sigura si au avut vanzari in crestere chiar si in timpul anilor de pandemie.
Pornind strict de la tranzactiile mari (majoritatea cu cladiri de birouri) pe care le cunoastem, 2022 are potentialul de a fi cel mai bun an de dupa 2008 pentru investitiile imobiliare, poate cel mai bun din istorie pentru Romania in ceea ce priveste volumul total, previzioneaza consultantii Colliers. Exista mari sanse sa se depaseasca pragul de 1 miliard de euro, iar investitiile in active trofeu/cele mai bune pe care le poate oferi piata vor deveni mult mai vizibile, deoarece o parte din investitori vor pune accent mai mult pe siguranta, ceea ce va duce la un decalaj mai mare intre activele prime si cele non-prime. In al doilea rand, este evidenta inclinatia de a detine anumite active in detrimentul altora, cu predilectie pentru sectorul industrial si cel rezidential la nivel global, desi, in special in Romania, se observa si pasi in directia formarii unei pietei, in adevaratul sens al cuvantului, a locuintelor de inchiriat.
Anul 2022 pare sa fie un moment de cumpana pentru sectorul rezidential. Desi datele demografice nu sunt deseori suficient de clare pentru a emite opinii, exista totusi cateva certitudini, cum ar fi schimbarea obiceiurilor de munca post-Covid, actualul context inflationist care sporeste atractivitatea investitiilor rezidentiale, posibilitatea ca dinamica preturilor rezidentiale sa o depaseasca in sfarsit pe cea a salariilor pentru prima data in ultimii ani, plus scumpirea materialelor de constructii. In general, factorii prezenti par sa indice ca preturile ar putea sa accelereze putin, existand riscul sa ne indreptam catre o supraincalzire a pietei si la aparitia unei bule. Pe baza preturilor medii, consultantii Colliers considera ca piata se afla in teritoriul preturilor de piata corecte, dar acest lucru se poate schimba destul de repede.
Dupa un nivel maxim in ceea ce priveste volumul pietei din 2007 incoace, consultantii Colliers noteaza ca ar putea exista unele argumente in favoarea unei incetiniri a pietei terenurilor, dar fluxul bun de tranzactii de la inceputul anului sugereaza ca si daca ar avea loc o scadere, aceasta nu ar fi semnificativa. Mai mult, volumul total ar putea foarte bine sa se dovedeasca similar in 2022, noteaza consultantii Colliers, care se asteapta ca interesul pentru terenuri bune in anumite orase (in special in cele in care exista probleme administrative care duc la un proces de urbanism mai lent) sa duca la cresterea preturilor, in timp ce dezvoltatorii rezidentiali si de retail vor ramane foarte activi. Presupunand ca redresarea pietei de birouri incepe sa prinda contur, consultantii Colliers se asteapta ca si dezvoltatori din aceasta zona sa revina in prim plan intr-un numar mult mai mare decat in 2021.
