XTB: Piata imobiliara, amenintata de spectrul recesiunii pe fondul scumpirilor

„Dincolo de diferentele uneori foarte pronuntate intre regiuni, piata imobiliara din tarile dezvoltate pare pregatita sa initieze sau, in jurisdictiile mai avansate, sa continue ajustarea preturilor, in special acolo unde avantul inregistrat in anii anteriori a fost mai pronuntat.”, estimeaza Claudiu Cazacu, Consulting Strategist in cadrul XTB Romania.

 

Dupa ani de crestere si o perioada neasteptat de dinamica din punct de vedere al preturilor in timpul pandemiei si imediat dupa, piata imobiliara din mai multe colturi ale lumii da semne vizibile de ,,racorire”.

In Suedia, unde preturile au crescut de peste trei ori din 2005 pana la varful de la inceputul anului acesta, potrivit indicelui Nasdaq OMX Valueguard - KTH, s-a instalat o alta directie: in termeni nominali, preturile au coborat cu 15% din varf. Pe seria ajustata sezonier, scaderea este de 12%.

Tendinta nu este izolata in grupul economiilor tarilor dezvoltate: Noua Zeelanda, Canada sau Australia inregistreaza scaderi. Peste 12 tari dezvoltate au marcat deja sau sunt pe cale sa inregistreze cel putin doua trimestre de scaderi consecutive.

Din varf (decembrie 2021) Noua Zeelanda are in medie locuinte cu 11,3% mai ieftine in octombrie, iar Canada, cu 7% pana in septembrie, potrivit celor mai recente date disponibile pe platforma Bloomberg.

Pentru multe din piete, scaderile inseamna, deocamdata, doar ,,returnarea” unei parti din avansul acumulat in ultimii aproape 3 ani: pentru Suedia, preturile sunt, chiar si dupa scaderi, cu 11% peste cele dinaintea pandemiei, in Danemarca cu 15,6%, in Norvegia cu 15,8%, in Marea Britanie cu 27,6%, in Noua Zeelanda cu 30,5%, in Canada cu 32,2%, iar in SUA cu 43%.

Diferentele intre momentul de atingere a varfului (Noua Zeelanda a actionat ca un ,,lider de grup”), panta anterioara (mai ridicata in cazul Noii Zeelande, SUA sau Canadei) sau forma graficului sunt numeroase, dar povestea pare a fi una globala.

Variatiile, mai ales cand raportarea se face la anii anteriori, sunt inca la niveluri ridicate, insa trendul ar putea continua, potrivit estimarilor observatorilor din tarile nordice sau Germania.

In cazul Germaniei, preturile ar urma sa scada cu 3,5% anul viitor, potrivit unui sondaj realizat de Reuters, in revizuire pronuntata dupa ce varianta din august dadea mai probabila o crestere de 0,5%.

Asteptarile sunt de a inregistra o scadere de 10% din varf, potrivit medianei aceluiasi sondaj, sub nivelul de 20% necesar pentru a face locuintele accesibile unei mari parti a populatiei.

In Germania preturile au crescut cu aproximativ 10% anul trecut si sunt asteptate a creste cu 3% anul acesta.

Pietele supraincalzite in perioada banilor ieftini resimt acum ,,iarna” costurilor mai mari ale creditului, care se suprapune peste diminuarea venitului net disponibil.

 

Autoritatea bancara centrala suedeza este astfel, pe buna dreptate, ingrijorata de riscul celei mai severe recesiuni din UE.

Si cum, in Suedia, nivelul indatorarii la nivelul gospodariilor e ridicat, 90% in raport cu PIB-ul, conditiile ar putea deveni si mai grele. Dobanda de referinta ar urma sa creasca spre 4,7%, aproape 3 puncte peste nivelul actual.

Efectul in piata imobiliara se vede cu o intarziere variabila, dar prudenta impune estimari ale efectelor agregate, care pot adanci trendul recent descendent.

Dincolo de caracterul fragmentat si specific al pietelor imobiliare din diferite tari, e posibil ca tiparul suedez sa ofere indicii si pentru alte tari.

In Europa, unde BCE e asteptata sa mareasca rata de dobanda cu 0,5 puncte, la 2,5% in aceste zile, si sa continue tendinta in sedintele urmatoare, situatia, in medie, este mai buna fata de unele tari nordice, dar nu e, totusi, scutita de presiuni similare ca directie.

Avand in vedere importanta preturilor imobiliare in functionarea economiilor, ESRB a avertizat asupra unui punct de inflexiune care ar genera valori mai reduse ale garantiilor, pierderi pentru unii investitori in domeniul imobiliar si majora riscul bancilor. ESRB este institutia care monitorizeaza riscul sistemic in Europa.

Cladirile de birouri si segmentul comercial sunt in prim-plan afectate de costurile mai ridicate de operare, in timp ce evaluarile in scadere deterioreaza indicatorii de acoperire a creditului cu valoarea de piata.

Nivelurile acestui indicator sunt, totusi, in jur de 40% in Europa, sub cele de 60% din timpul crizei financiare, oferind o marja de siguranta, pentru moment.

Anumiti investitori, insa, incearca sa obtina lichiditate. Vonovia, compania germana detinatoare a unui numar ridicat de proprietati rezidentiale, a anuntat, inca din august, ca vrea sa vanda active de 13 mld. Euro si sa atraga noi investitori. Capitalizarea sa bursiera a scazut anul acesta cu 49,7%.

 

In SUA dobanda de referinta a fost majorata cu 0,5 puncte, la 4,25 - 4,5%.

Creditarea ipotecara a devenit mai scumpa anul acesta, dobanda medie pentru imprumuturile pe 30 de ani dublandu-se la 6,33%, cu toate ieftinirile recente de la niveluri de peste 7% la inceputul lui noiembrie, preluand tendinta dobanzilor la titlurile de stat.

Promisiunea lui Jerome Powell, presedintele Fed, de a continua cu scumpirea creditarii, se adauga estimarilor Consiliului de politica monetara pentru un nivel de 5,1% al dobanzii de referinta la finele anului.

Cu toate acestea, piata a inceput sa scada abia in lunile de vara, o dinamica ce s-ar putea accentua in perioada urmatoare.

Este insa de observat ca oferta redusa si distorsiunile din perioada pandemiei au dus la o piata diferita de anii anteriori, limitand scaderile.

In unele state, lipsa unui ritm de construire adaptat necesitatilor (in California, deceniul trecut au fost create 2,5 slujbe pentru fiecare casa nou construita in stat) a generat un deficit de oferta, in timp ce preferinta pentru orase mai mici si mai ieftine din timpul pandemiei a dus la un ,,boom” regional, care incepe, insa, sa vada sensul inversat.

Iar investitorii devin mai nervosi in privinta segmentului comercial al pietei imobiliare.

Gigantul din industria de administrare de active, Blackstone, a limitat retragerile din fondul sau de tip trust imobiliar, onorand doar 43% din solicitarile de retragere din luna noiembrie.

Entitatea cu active de 125 mld. dolari si active nete (fara datorii) de 69 mld. de dolari a intampinat un val de solicitari de retragere, 70% din retrageri provin de la investitorii din Asia, care au nevoie, la randul lor, de lichiditati.

 

Pe de alta parte, solicitarile de retragere, care depasesc limita trimestriala de 5%, pot semnala dorinta de adapostire, avand in vedere cresterea de 9% a valorii fondului privat in primele 9 luni ale anului, pe seama chiriilor in crestere si a unor dividende incasate, spre deosebire de trendul descendent al sectorului pentru titlurile listate pe bursa.

Europa, unde intentiile de cumparare sau construire din sondaje si volumele de tranzactionare au incetinit, cu un trend de crestere a dobanzilor care se adauga inflatiei foarte ridicate, ar putea resimti in trimestrele urmatoare, in preturile imobiliare, efectul intarziat al schimbarilor majore din peisajul macro-economic, este concluzia analizei casei de brokeraj XTB Romania.