„Anul pandemiei” a fost unul dintre varfurile ciclului economic actual in ceea ce priveste investitiile in active imobiliare comerciale, cu o crestere de 37% fata de 2019, pana la aproape 900 de milioane de euro. In 2021, piata ar putea inregistra o scadere, pentru ca unii cumparatori ar putea amana investitii pe fondul lipsei de claritate in ceea ce priveste fluxurile viitoare de venituri, arata raportul pietei de imobiliare in 2021 publicat de Colliers. Pentru acest an, consultantii Colliers estimeaza un volum total al tranzactiilor imobiliare comerciale de peste 0,5 miliarde de euro si observa, de asemenea, ca este loc pentru o usoara scadere a randamentelor pana la sfarsitul anului pentru spatiile clasa A de birouri si pentru cele industriale, daca economia in general, alaturi de factorii politici si monetari, vor fi la un nivel satisfacator.In ceea ce priveste dimensiunea investitiilor, sectorul de birouri a ramas cea mai importanta sursa a activitatii de tranzactionare in 2020, cu un volum total de 762 milioane de euro. Doua tranzactii de referinta, care cumuleaza peste 400 de milioane de euro, au fost in lumina reflectoarelor. Ce este si mai important este ca tranzactiile s-au incheiat in vara, dupa ce impactul negativ al pandemiei devenise vizibil.
Prima a fost vanzarea portofoliului de birouri NEPI Rockcastle catre AFI Europe consiliata de Colliers, cea mai mare tranzactie de birouri din istoria pietei imobiliare romanesti si una dintre cele mai mari din Europa Centrala si de Est, cu un record de 307 milioane de euro. In urma tranzactiei, AFI Europe a devenit al doilea cel mai mare proprietar de birouri din Romania, cu un portofoliu de aproximativ 225.000 de metri patrati, inclusiv livrarile programate. A doua cea mai importanta tranzactie a fost vanzarea Floreasca Park din proprietatea GLL catre o societate mixta formata din Resolution Property (Grupul Fosun) si Zeus Capital Management, pentru 105 milioane de euro.
Alte doua tranzactii importante, care au insumat aproximativ 55 de milioane de euro fiecare, au fost finalizarea achizitiei The Bridge III de catre Dedeman de la Forte Partners si achizitia Global City Business Park de catre Arion Green de la Global Finance. O tranzactie notabila a fost si cea a investitorului ungar cu planuri pe termen lung Optima, care a achizitionat pachetul majoritar (61,5%) in compania poloneza GTC pentru suma de 116 milioane de euro.
Impulsionat de o cerere solida a chiriasilor si de boom-ul indus de lockdown in comertul electronic, sectorul industrial a fost al doilea cel mai activ, desi tranzactiile au reprezentat doar 10% din volumul total. Cea mai mare parte din suma totala provine din mai multe tranzactii efectuate in Bucuresti, achizitia CTP de catre Equest Logistic Center pentru 30 de milioane de euro fiind cea mai mare tranzactie a anului. Lipsa spatiilor la vanzare reprezinta un factor care tine activitatea tranzactionala din acest sector sub potential.
„In ansamblu, in 2020 s-a inregistrat un mix de cumparatori deja prezenti - printre care si unii care s-au reactivat, dar si investitori noi. Fosun este o intrare oarecum spectaculoasa, deoarece marcheaza prima tranzactie majora a capitalului asiatic pe piata locala si acest lucru este relevant mai ales avand in vedere modul in care acesti investitori au schimbat peisajul din tarile vecine din CEE in trecutul recent. Remarcam, de asemenea, destul de mult interes manifestat de investitori noi, care continua sa priveasca piata romaneasca chiar si in acest context, dar mai degraba investitori privati neinstitutionali decat cei institutionali. Ca un alt punct pozitiv pentru 2020, e de notat ca Romania a inchis anul cu o cota de piata aproape dubla in regiunea CEE-6, in crestere de la 4,7% in 2019 la 8,5% in 2020”, spune Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.
Randamentele din Romania nu au evoluat atat de mult in ton cu tendinta descendenta din regiune din ultimul deceniu, ceea ce a oferit o mai mare rezistenta la contextul actual. In ceea ce priveste birourile, unele tranzactii viitoare, care ar putea fi inchise in 2021, s-ar putea inscrie chiar intr-o tendinta de scadere a randamentelor, desi consultantii Colliers considera ca pana acum randamentele pentru activele prime au ramas deocamdata in mare parte neschimbate fata de trimestrele anterioare, la 7%.
Pentru activele din sectorul industrial & logistic (I&L), exista unele evolutii pozitive pe fondul tranzactiilor recent inchise si viitoare, randamente pentru proprietatile de top scazand cu aproximativ 0,25 puncte procentuale, la 8%. Datorita lipsei tranzactiilor de referinta din retail, consultantii Colliers nu pot identifica cu exactitate randamentele medii pentru acest sector, dar considera ca, in cazul in care o astfel de afacere ar fi incheiata, aceasta ar fi in zona a 6,75%, in crestere cu aproximativ 0,25 puncte procentuale fata de anul precedent.
„Bancile au ramas oarecum deschise finantarii proprietatilor care genereaza venituri si, intr-o masura mai mica, noilor dezvoltari. Clasele de active cel mai putin preferate au fost hotelurile si unitatile de retail, cu o inclinare clara pentru finantarea proiectelor noi, in special pentru birourile prime si investitiile industriale. Marja obtinuta s-a situat la aproximativ 250-350 puncte de baza, perioada de amortizare scazuta fiind in continuare o provocare. Cu toate acestea, incertitudinile contextului prezent alaturi de rate ale dobanzilor foarte scazute in pietele financiare ar putea intari probabil apetitul pentru clasa de active imobiliare”, a explicat Anca Merdescu.
Avand in vedere natura pietei de investitii si faptul ca tranzactiile pot dura in unele cazuri si cativa ani pana la finalizare, este probabil ca 2021 sa fie ceva mai slab, in ciuda faptului ca activitatea va continua. Pentru comparatie, Romania a inceput 2020 cu aproximativ 500 de milioane de euro in tranzactii aflate in proces de due-diligence, in timp ce pentru 2021, debutul este la aproximativ 150 de milioane de euro.
De asemenea, consultantii Colliers continua sa vada multe incertitudini la orizont pentru fiecare dintre sectoarele mari care ar putea amana ofertele. In cazul birourilor este vorba despre fluxul incert de venituri pe fondul cresterii muncii remote in mod permanent, declinul turismului in ansamblu (inclusiv calatoriile de afaceri) va reduce veniturile hotelurilor, in ceea ce priveste retailul, incertitudinea tine de impactul continuu al comertului electronic care a fost accelerat de pandemie, iar pentru sectorul industrial & logistic exista incertitudini legate de anumite sectoare de productie, pentru care procesul de recuperare ar putea dura ani de zile.
„Avand in vedere dimensiunea si volumul mare de tranzactii semnate, inchise sau in asteptare, putem spune ca interesul investitorilor institutionali pentru activele romanesti a ramas neschimbat si ne asteptam sa se concretizeze si in anii urmatori. Pe masura ce gradul de sofisticare si complexitate cresc in randul investitorilor si structurilor de tranzactii propuse, unii vor crede ca exista un efort al autoritatilor de a alinia cadrul juridic romanesc la standardele occidentale pentru investitii - moment in care este important sa analizam mai indeaproape specificul pietei”, atrage atentia Francisc Peli, Managing Partner la firma de avocatura PeliPartners.
