Investitorii si dezvoltatorii imobiliari din Romania considera ca inflatia, cresterea costurilor aferente finantarii, situatia geopolitica si majorarea costurilor de constructie sunt principalii factori care impacteaza piata imobiliara, urmand sa influenteze atat cererea, cat si nivelul chiriilor. In ciuda presiunilor care survin din surse diverse, investitorii raman pozitivi, majoritatea avand planuri de expansiune in Romania in urmatorii trei ani, reiese din datele primei editii a Real Estate Investors Sentiment Barometer, realizat de compania de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox. Cushman & Wakefield Echinox a intervievat, in perioda 1 octombrie - 1 noiembrie 2022, 45 de manageri ai unora dintre cei mai importanti investitori si dezvoltatori imobiliari locali, regionali si globali cu un portofoliu cumulat in Romania de peste 10 miliarde de euro, reprezentand aproximativ jumatate din piata imobiliara locala.
Inflatia a fost indicata aproape in unanimitate (93%) drept principalul risc macroeconomic care ar putea avea impact asupra pietei imobiliare din Romania, o piata care va fi influentata si de cresterea costurilor de finantare (86% din raspunsuri) si de situatia geopolitica (76%).
In ciuda provocarilor existente, o majoritate clara a investitorilor (71%) cauta sa isi extinda portofoliile, in vreme ce restul de 29% isi propun sa isi mentina portofoliile actuale in urmatorii trei ani. Niciun respondent nu a indicat asteptari de reducere a activitatii sale.
"Rezultatele sondajului realizat in randul investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari din Romania ne releva gradul de maturizare la care a ajuns piata locala, in care marea majoritate a actorilor, locali si straini, isi fac planuri pe termen lung, intelegand pe deplin evolutia ciclica a pietei. Anul 2022 va inregistra probabil un volum al tranzactiilor record, de peste 1,2 miliarde de euro, in ciuda faptului ca, intr-un context extrem de volatil, o serie de investitori au decis sa adopte o atitudine mai prudenta. 2023 va fi influentat de evolutia inflatiei si a costurilor de finantare care, odata intrate pe o traiectorie descendenta, vor readuce apetitul pentru investitii imobiliare la cote inalte", a declarat Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox.
Capitala ramane destinatia principala pentru investitiile viitoare
Bucurestiul ramane destinatia preferata pentru viitoarele investitii imobiliare, pietele secundare (orase cu o populatie de peste 250.000 de locuitori) fiind de asemenea preferate de un numar important de investitori si dezvoltatori.
Astfel, 63% dintre respondenti au indicat Bucurestiul ca fiind principala destinatie pentru noi investitii, in timp ce doar 20% dintre acestia vizeaza in mod activ orasele tertiare (cu mai putin de 250.000 de locuitori). Aproape jumatate dintre investitori vizeaza investitii in orasele secundare.
In ceea ce priveste segmentele de piata care vor atrage noi investitii in urmatoarele 12 luni, doar 5% dintre respondenti se asteapta la o activitate de dezvoltare mai intensa pe piata de birouri. Apetitul scazut pentru dezvoltarea de noi birouri poate fi pus pe seama blocajului urbanistic din Bucuresti si a modelului hibrid de lucru adoptat de o buna parte din companiile multinationale. In schimb, 13% dintre respondenti vad un potential investitional in proiectele rezidentiale destinate inchirierii.
Majoritatea respondentilor (64%) prevad mai multe dezvoltari pe segmentul industrial si logistic, in timp ce 18% se asteapta la noi investitii in proiecte de retail.
Peste 50% dintre investitori preconizeaza o miscare ascendenta a chiriilor pentru spatiile de birouri (58% din total) si industriale (55% din total), in timp ce ponderea celor care indica o crestere a nivelului chiriilor pentru activele de retail a fost de numai 38%.
Inflatia (86%) si costurile de constructie (79%) au fost indicate drept principalii factori care influenteaza nivelul chiriilor, alti factori fiind legati de competitie si lipsa ofertei de spatii noi, in special pentru sectorul office.
La intrebarea privind evolutia cererii, cei mai multi investitori preconizeaza pe termen mediu un nivel stabil pentru toate tipurile de spatii. Pe de alta parte, 30% dintre companiile intervievate au indicat o scadere a cererii de ocupare in piata de birouri, in timp ce asteptarile sunt mai optimiste cand vine vorba de spatiile industriale si de retail.
Primii cinci factori care pot influenta (in mod pozitiv sau negativ) evolutia cererii sunt inflatia, situatia geopolitica, cresterea comertului electronic, aparitia de noi companii pe piata si ridicarea restrictiilor legate de pandemie. Investitorii mai sunt ingrijorati de deteriorarea activitatii economice/recesiune si, de asemenea, de situatia neclara a revenirii angajatilor in birouri.
Pietele de capital raman o sursa minora de finantare imobiliara
Pietele de capital (inclusiv obligatiunile) raman o sursa minora de finantare pentru piata imobiliara locala, astfel incat investitorii si dezvoltatorii se bazeaza in principal pe fondurile proprii, pe imprumuturile intragrup si pe finantarea bancara. Astfel, cresterea dobanzilor bancare are un impact direct asupra a aproape 70% dintre respondenti.
Majoritatea investitorilor cred ca valorile portofoliilor lor vor ramane neschimbate in urmatoarele 12 luni. Segmentat, pe categorii de active, 30% dintre respondenti estimeaza o crestere a valorii proprietatilor de retail, in timp ce 23% dintre acestia indica o apreciere a proiectelor industriale si de birouri.
Referindu-se la conditiile generale de piata din Romania, cele mai apreciate aspecte sunt legate de calitatea infrastructurii IT, forta de munca si nivelul taxelor. La polul opus se afla calitatea infrastructurii de transport, urmata de birocratie.
Investitorii sunt pozitivi in ceea ce priveste economia romaneasca si evolutia ei pe termen scurt, 45% dintre participanti asteptandu-se la o crestere a PIB-ului, 38% la o stagnare si 17% la o scadere.
***
Cushman & Wakefield Echinox este afiliatul exclusiv al Cushman & Wakefield in Romania, detinut si operat independent si cuprinde o echipa de peste 80 de profesionisti ce ofera o gama completa de servicii de consultanta imobiliara investitorilor, dezvoltatorilor, proprietarilor si chiriasilor.
Cushman & Wakefield, unul dintre liderii globali in domeniul serviciilor imobiliare comerciale, cu 50.000 de angajati in peste 60 de tari si venituri de 9,4 miliarde de dolari. Serviciile principale ale companiei sunt: consultanta in gestionarea activelor si investitiilor, piete de capital, inchirieri, administrarea proprietatilor, reprezentarea chiriasilor, servicii de proiect si evaluare.
