Reff & Asociatii: 2020 aduce modificari ale legislatiei in domeniul constructiilor

Proprietarii de imobile au, de la inceputul acestui an, noi obligatii in ceea ce priveste racordarea/bransarea la retelele de utilitati ale infrastructurii edilitare, potrivit Legii nr. 7/2020, publicate in Monitorul Oficial nr. 8, din 8 ianuarie 2020.

Actul normativ contine si cerinte noi privind anularea autorizatiilor de construire, detalii ale cadrului legislativ aplicabil Comisiei pentru acordul unic, procedura de inscriere a constructiilor in cartea funciara si modificarea cuantumului amenzilor contraventionale aplicabile.

Conform noii reglementari, investitorii vor fi obligati sa obtina acordul/autorizatia administratorului drumului pentru realizarea bransamentelor la retelele de utilitati ale infrastructurii edilitare, suplimentar fata de acordurile si avizele prevazute de lege si de autorizatia de construire necesare realizarii unei constructii. Pentru ansamblurile de locuinte individuale si colective, constructiile de utilitate publica si caile de acces, receptia la terminarea lucrarilor prevazute in autorizatia de construire se va realiza numai impreuna cu receptia bransamentelor la infrastructura tehnico-edilitara aferenta.

Totodata, pentru a se asigura ca noile constructii respecta standardele de calitate prevazute de lege, noua reglementare instituie, in sarcina proprietarilor de constructii noi sau a celor care au suferit interventii (si care nu au fost utilizate pe timpul executarii lucrarilor), obligatia de a da in folosinta si de a permite utilizarea constructiei numai dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor si punerea in functiune a bransamentelor autorizate si definitive la retelele de utilitati publice ale infrastructurii edilitare.

Modificarile aduse prin art. 1 din Legea nr. 50/1991 completeaza cadrul legislativ existent, conditionand obtinerea autorizatiei de construire a unui imobil de obtinerea autorizatiei de racordare la utilitati. In egala masura, pentru a evita blocarea procedurilor de autorizare, noua reglementare prevede expres ca, in cazul in care nu este posibila emiterea unui acord/unei autorizatii de catre administratorul drumului pentru racordarea la una dintre utilitati, nu se va bloca procesul de emitere a celorlalte autorizatii de construire pentru imobil/alte utilitati. In acest caz, insa, detaliile privind procedura si/sau intinderea competentelor autoritatilor implicate nu sunt clare. Astfel, aplicarea noilor prevederilor va necesita o colaborare stransa intre autoritatile implicate, o metodologie comun aplicabila si, ideal, o baza de date consolidata aflata la dispozitia autoritatilor.

Potrivit noilor modificari aduse de art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991, constructiile executate fara autorizatie de construire vor putea fi inscrise in cartea funciara in baza unui certificat de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei, cu respectarea anumitor conditii:

- implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 din Legea nr. 50/1991 (n.n. 3 ani de la data savarsirii faptei) - care nu mai permite aplicarea sanctiunilor prevazute de lege in cazul construirii in lipsa autorizatiei de construire;

- realizarea unei expertize tehnice care sa ateste respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii si incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate;

- intocmirea unei documentatii cadastrale.

Noua reglementare (art. 12 din Legea 50/1991) prevede ca „autorizatiile de construire sau de desfiintare emise cu incalcarea prevederilor legale pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ, potrivit legii, ca urmare a introducerii actiunii de catre prefect, in urma activitatii de control a Inspectoratului de Stat in Constructii”.

Dat fiind caracterul neclar al normei citate, nu se poate exclude interpretarea potrivit careia aceasta reprezinta o restrangere a dreptului de a solicita anularea autorizatiilor de construire/desfiintare ce ar putea surveni doar ca urmare a introducerii actiunii de catre prefect, limitand astfel dreptul persoanelor interesate de a se adresa direct instantei. O astfel de abordare ar contraveni insa principiilor reglementate prin Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Noua forma a art. 45 din Legea 50/1991 vine in completarea modificarii aduse prin Legea 193/2019 ce prevede infiintarea, la nivel judetean, a unei Comisii pentru acord unic, denumita C.A.U. Prin intermediul acestei comisii, solicitantul va avea optiunea de a obtine, contra cost, avizele si acordurile necesare autorizarii executarii lucrarilor de constructii prin emiterea acordului unic, pe baza documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire/desfiintare si a documentatiilor tehnice de avizare specifice, depuse in format electronic. Solicitantul nu este, insa, obligat sa apeleze la C.A.U., fiind in continuare posibila solicitarea directa a tuturor avizelor/acordurilor.

In plus, noua reglementare aduce o serie de clarificari in ceea ce priveste modalitatea de depunere a documentatiei in format electronic, atributiile si mecanismul de functionare al Comisiei pentru acordul unic.

Noua forma a Legii 10/1995 prevede o majorare a cuantumului amenzii care poate fi aplicata in cazul savarsirii faptelor prevazute la art. 36 punctul I, de la 40.000 de lei, la 100.000 de lei. A fost modificat si cuantumul minim al amenzii care poate fi aplicata in cazul comiterii faptelor contraventionale mentionate anterior, acesta fiind de 1.000 de lei. Micsorarea cuantumului minim al amenzii de la 20.000 de lei la 1.000 de lei este bine-venita din perspectiva existentei unei sanctionari proportionale cu gravitatea faptei savarsite (in practica, au existat deseori cazuri in care cuantumul amenzii aplicate depasea considerabil valoarea lucrarii realizate).

In schimb, modificarile aduse Legii 50/1991 prevad diminuarea amenzilor contraventionale aplicabile, printre altele, pentru executarea sau desfiintarea, totala ori partiala, fara autorizatie a lucrarilor prevazute la art. 3, de catre investitor si executant, pentru executarea sau desfiintarea lucrarilor cu incalcarea prevederilor autorizatiei si proiectului tehnic, pentru aprobarea furnizarii de utilitati urbane, ca urmare a executarii de lucrari de bransamente si racorduri la retele pentru constructii noi neautorizate etc., de la 50.000 - 100.000 de lei (potrivit formei actuale), la 5.000 - 20.000 de lei, potrivit noii reglementari.

In concluzie, modificarile legislative urmaresc ocrotirea interesului public si edificarea unor constructii care respecta standardele de calitate in constructii si asigura un nivel optim de siguranta si confort noilor locatari. Totusi, avand in vedere prevederile lacunare si, pe alocuri, incomplete, este posibil ca noile reglementari sa determine o ingreunare a procesului de autorizare a lucrarilor de construire si, ulterior, de punere in functiune a noilor investitii.