Un aspect important in ceea ce priveste evolutia pietei locale a constructiilor este acela al existentei unor bariere administrative care ingreuneaza si, de multe ori, chiar obstructioneaza realizarea anumitor constructii. Ma refer aici la reglementari urbanistice, cum sunt problema numarului locurilor de parcare si reglementarile privind insorirea. Instrumentele necesare pentru a sprijini investitorii sunt, fara doar si poate, reglementarile legale. Numai prin reglementari legale corecte si echitabile, care sa creeze un climat favorabil investitiilor, se pot crea premisele starnirii interesului potentialilor investitori.In ceea ce priveste insorirea, potrivit art. 3, alin. 1 din Ordinul Ministerului Sanatatii (OMS) nr. 119/2014, amplasarea cladirilor destinate locuintelor trebuie sa asigure insorirea incaperilor de locuit din imobil si din locuintele invecinate pe o durata de minimum o ora si jumatate, la solstitiul de iarna. Aceasta reglementare face, practic, imposibil de realizat constructii intr-un tesut urban, mai ales pe acea parte a strazii care este orientata spre nord. Din cate am aflat, in alte tari europene exista reglementari mult mai permisive: se impune insorirea doar pentru o ora si sunt excluse din calcul lunile de iarna. Proprietarii de terenuri care nu pot respecta reglementarea normelor de insorire a cladirilor, asa cum reies din Ordinul nr. 1383/2002 si OMS nr.119/2014, se gasesc in imposibilitatea de a obtine autorizatia de construire pentru cladiri viabile, adaptabile suprafetei de teren detinute.
Sunt numeroase situatii in care prevederile ordinelor mai sus mentionate, in forma lor actuala, nu se pot aplica sau aplicarea lor ar putea duce la situatii aberante sau cu implicatii juridice, in care zone intregi de tesut urban construit existent nu se mai pot dezvolta, loturi existente din zone rezidentiale devin neconstruibile, cladiri noi importante ca investitie si reprezentand tendinte acceptate de dezvoltare a orasului nu se mai pot realiza in conditii de volumetrie urbanistica coerenta si de eficienta economica.
Se poate ajunge la situatii in care, dupa construirea unei cladiri langa un teren liber aflat in zona cu destinatia de locuire, deci care, la momentul construirii, nu diminueaza timpul de insorire al niciunei constructii de locuinte, sa nu mai respecte durata de insorire impusa in momentul in care se doreste construirea unei cladiri de locuit pe terenul liber. Asadar, lotul vecin a devenit neconstruibil din punct de vedere al OMS in urma construirii noii cladiri. Acest lucru poate crea mari probleme juridice intre vecini sau cu autoritatile care au avizat/ autorizat construirea.
Referitor la numarul locurilor de parcare, potrivit regulamentului general de urbanism aprobat prin HG nr. 525/1996, in unele situatii, in zonele centrale, de pilda, unde terenurile sunt destul de limitate si se impune realizarea parcarii in subsol, se poate ajunge ca, pentru realizarea numarului de locuri de parcare impus, sa fie necesara o suprafata construita mai mare decat suprafata construita utila a imobilului. O astfel de cladire devine foarte scumpa, iar pentru aceasta, practic, nu exista piata, disparand interesul investitorilor. In aceste conditii, se impune revizuirea acestor norme si adoptarea unor masuri de sprijinire din partea comunitatilor locale.
Cu titlu de exemplu, comunitatile locale ar putea sa puna la dispozitie terenul necesar pentru parcare, daca nu pentru toate locurile necesare, macar pentru 50% dintre acestea. Este esential ca, prin acte normative, sa se instituie obligatii ale comunitatilor de a asigura locurile de parcare pentru constructiile ce se realizeaza din fonduri private. Ca urmare a dezvoltarii unor proiecte imobiliare, comunitatea are de castigat in primul rand impozitul pe constructie, precum si alte impozite si taxe instituite ca urmare a locurilor de munca create. In aceste conditii, este normal ca acea comunitate sa contribuie cu un minim aport la asigurarea locurilor de parcare. Asa cum comunitatea are obligatia de a asigura drumurile de acces si infrastructura aferenta in cadrul localitatii, tot asa trebuie sa asigure si locurile de parcare. De asemenea, se pot impune masuri de restrictionare a circulatiei in zonele centrale, asa cum se intampla in marile orase din lume. Oricum, este necesar ca reglementarea numarului locurilor de parcare impuse unei constructii noi sa fie de o asa maniera, incat aceasta obligatie sa nu devina prohibitiva pentru insasi realizarea constructiei.
Demersurile pentru indreptarea acestei stari de lucruri nu pot fi decat in sensul constientizarii autoritatilor si functionarilor de importanta majora de sprijinire a investitiilor, iar noi suntem determinati sa facem lobby pentru initerea unor demersuri legislative in scopul rezolvarii acestei situatii. Trebuie sa intelegem ca, prin sprijinirea investitiilor, ne sprijinim pe noi toti.
Articol realizat de Niculae Dusu, presedintele Celco SA.
