In perioadele de incertitudine este nevoie de prudenta, iar acest lucru a fost evident in toate aspectele pietei de birouri in 2023, un an mixt din prisma activitatii. Pe de-o parte cererea totala a inregistrat o crestere de aproximativ 44% fata de 2022, pana la aproximativ 400.000 de metri patrati, depasind cu usurinta recordul anterior de 365.000 de metri patrati atins in 2019, arata raportul anual publicat de Colliers. Pe de alta parte, 2023 a marcat cel mai scazut nivel al livrarilor din 2015 incoace si, de asemenea, o scadere cu 42% fata de media ultimilor 5 ani. Perspectivele pe termen scurt raman insa favorabile pentru anumite zone ale pietei, iar consultantii Colliers estimeaza ca, in cazul cladirilor de buna calitate in ceea ce priveste eficienta energetica si destul de bine conectate la infrastructura orasului, rata de ocupare ar continua sa se imbunatateasca. Acest lucru va inclina si mai mult balanta in favoarea proprietarilor in anumite subpiete, crescand decalajul dintre birourile bine pozitionate care respecta standardele ESG si cele mai vechi.Anul trecut au fost livrati doar 110.000 de metri patrati de spatii noi de birouri moderne in Bucuresti, stocul total ajungand astfel la aproape 3,4 milioane de metri patrati. Cele mai importante proiecte noi au fost a doua faza a One Cotroceni Park din portofoliul One United (34.500 de metri patrati), a doua faza a U-Center detinut de Forte Partners (32.500 de metri patrati) si a doua faza a @Expo din portofoliul Atenor (28.000 de metri patrati). Alte doua proiecte cu suprafete sub 10.000 de metri patrati care au fost de asemenea finalizate sunt Arghezi 4 din portofoliul Strabag si Muse din portofoliul Primavera Development. Volumul livrarilor se va atenua si mai mult avand in vedere ca activitatea de constructii a incetinit si doar un singur proiect semnificativ este preconizat sa fie finalizat in Bucuresti in 2024 - AFI Loft (aproximativ 16.000 de metri patrati).
"Temperarea livrarilor a fost insotita de o incetinire a cererii noi, in scadere cu aproximativ 6% in 2023, pana la 115.000 de metri patrati. Aceasta cifra este destul de aliniata cu media anuala inregistrata in ciclul anterior. Este de remarcat, pe de alta parte, ca tranzactiile de leasing generate de cereri noi, adica acele contracte care imbunatatesc gradul de ocupare, deci excluzand relocarile din stocul competitiv sau reinnoirile, au reprezentat mai putin de 30% din totalul tranzactiilor de leasing, fata de 40-50% in anii dinaintea pandemiei. In mod normal, ne-am astepta la o astfel de prevalenta a reinnoirilor in detrimentul cererii noi in piete mature, nu in cele emergente cum este cea din Bucuresti”, explica Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Cea mai importanta tranzactie a anului a fost realizata de Oracle, cunoscut drept unul dintre cei mai mari chiriasi din Bucuresti, care si-a redus spatiul total de birouri la aproximativ jumatate, mai exact la 26.000 de metri patrati distribuiti in doua proiecte distincte din zona Floreasca - Barbu Vacarescu. Consultantii Colliers subliniaza ca dimensiunea unor chiriasi poate determina schimbari semnificative, avand in vedere ca numai spatiile eliberate de Oracle reprezinta un sfert de punct procentual din suprafata intregii piete de birouri din Bucuresti.
Nu se pot trage, insa, concluzii in functie de un singur contract de leasing. Spre exemplu, in cea mai mare tranzactie distincta a anului, Honeywell si-a reinnoit contractul de inchiriere pentru 24,000 de metri patrati, fara a face vreo modificare in sus sau in jos asupra suprafetei ocupate. Un alt exemplu notabil este Adobe, care aproape si-a dublat suprafata ocupata anterior pana la 17.500 de metri patrati.
"Una dintre tendintele de remarcat din piata imobiliara in 2023 este preferinta chiriasilor mai mici pentru spatii de birouri moderne de Clasa A. In urma cu cativa ani, aceasta cerere ar fi fost mai degraba orientata vile sau cladiri de birouri mai vechi. O alta observatie importanta este legata de institutiile de stat, care, desi au o prezenta limitata in clipa de fata pe piata de birouri modern, sunt asteptate sa isi creasca cererea, in special in linie cu obiectivele ESG sustinute de UE. O tranzactie notabila este si cea a Infineon, o companie IT, pentru un proiect build-to-suit (BTS) din portofoliul One United, inchiriat pe o perioada de 15 ani. Tranzactia este unica daca tinem cont ca majoritatea contractelor de inchiriere acopera perioade de 5-7 ani si, ocazional, de pana la 10 ani. Aceasta evolutie semnaleaza o schimbare pozitiva, indicand atat cresterea increderii in piata locala a unora dintre companii, cat si maturizarea pietei de birouri”, adauga Victor Cosconel.
In ceea ce priveste chiriile, situatia s-a schimbat destul de mult in conditiile in care in precedentul deceniu, acestea au fost putin schimbate in Bucuresti. Anul trecut, insa, consultantii Colliers au observat o crestere cu aproximativ 16% a chiriilor in zona CBD (Central Business District), pana la 22 de euro pe metru patrat. O crestere similara a fost observata, in general, in cladirile de buna calitate din punct de vedere al eficientei energetice, care sunt, de asemenea, bine conectate la infrastructura orasului. In paralel, cladirile mai vechi sau cele din locatii mai putin atractive pierd chiriasi si, prin urmare, nu pot justifica chirii mai mari, contribuind astfel la decalajul semnificativ dintre birourile care respecta standardele ESG si sunt bine pozitionate si cele din cladiri mai vechi.
Rata de neocupare a urcat putin pana la 15,5%, cea mai mare parte a evolutiei ascendente fiind determinata, cel mai probabil, de o singura tranzactie mentionata anterior - injumatatirea suprafetei de birouri ocupata de Oracle. Cladirile de top au o rata de neocupare mult mai mica decat media generala a pietei, ajungand chiar la valori de o singura cifra, comparativ cu media de peste 15% pentru Bucuresti in ansamblu.
Cu o suprafata inchiriabila de aproximativ 3,4 milioane de metri patrati in cladiri moderne de birouri, Capitala pare sa fie intr-o pozitie favorabila in eventualitatea unei incetiniri puternice a economiei globale. Stocul pe cap de locuitor este relativ scazut in comparatie cu nivelurile vest-europene. In plus, transformarea orasului intr-un centru de servicii a devenit tot mai proeminenta in ultimii ani. Impreuna cu directivele UE, este de asteptat ca aceasta tendinta sa genereze o cerere substantiala de leasing in viitor, in special din partea guvernului sau a altor institutii de stat, care au fost relativ absente de pe scena birourilor.
"Traversam un moment cheie in dinamica pietei. Pe de o parte, cererea noua a fost relativ redusa in comparatie cu perioada pre-pandemica. Temerile privind lucrul de la distanta au determinat multi dezvoltatori sa puna multe proiecte noi in asteptare. Pe de alta parte, este important sa recunoastem ca modelul de lucru hibrid se va mentine si, desi nu exista o abordare universala, este din ce in ce mai clar ca birourile sunt in continuare importante chiar daca oamenii lucreaza de la distanta o parte din saptamana sau in majoritatea timpului. Sondajul nostru de la finalul anului trecut intareste aceasta idee, aratand ca marea majoritate a respondentilor considera in continuare ca biroul reprezinta un element crucial al culturii corporative, in timp ce opiniile respondentilor privind beneficiile legate de productivitate sunt mult mai nuantate”, subliniaza Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri prin intermediul Office 360°, o abordare holistica a spatiilor de lucru si impactul acestora asupra oamenilor. Pornind de la identificarea nevoilor fiecarei companii, se continua cu maparea solutiilor disponibile si a implicatiilor mergand pana la implementarea proiectului de amenajare, pentru a raspunde nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Mecanismul Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului genereaza reduceri suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% in raport cu valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.
In perspectiva, cu numai cateva proiecte de birouri la orizont in 2024 - suprafata preconizata pentru acest an in Bucuresti insumeaza doar aproximativ 16.000 de metri patrati, iar in 2025 ar putea fi livrati numai aproximativ 33.000 de metri patrati, context la care se adauga stocul deja limitat de spatii de birouri libere in cladiri bune din unele subpiete – astfel, segmentul birourilor pare pregatit sa se transforme intr-o piata a proprietarilor pe termen mediu, daca activitatea de leasing va creste putin, desi pe termen scurt s-ar putea observa o posibila inclinatie inspre o piata a chiriasilor in unele zone in care marii chiriasi pot elibera o suprafata inchiriabila substantiala de spatii de birouri.
