ADIRU: Razboiul din Ucraina - socul care a destabilizat piata rezidentiala

 

- Daca discutam in cifre, potrivit analizelor imobiliare.ro, anul trecut raportat la 2021 a inregistrat cateva recorduri negative importante. La nivel national, preturile locuintelor vechi si noi au crescut cu o medie de 14,3%, evolutia inregistrata in cazul celor noi ajungand la 19,8%. Raportat la anii precedenti, ritmul de crestere a preturilor a fost de doua ori mai mare. Spre exemplu, in 2021 versus 2020, ritmul de crestere a fost de 7,6%. De fapt, dinamica majorarilor de preturi din 2022 a inregistrat un record al ultimilor 14 ani.

In ultimii 7-8 ani, preturile s-au aflat pe o panta ascendenta continua in Romania, lucru pe care il consideram din punct de de vedere macroeconomic absolut normal. Pe masura ce economia a crescut, veniturile populatiei s-au majorat, iar piata imobiliara nu a facut altceva decat sa se sincronizeze la aceasta evolutie pozitiva. Veniturile mai mari ale populatiei au permis o creditare mai facila si, in mod normal, produse imobiliare din ce in ce mai bune, a se citi si mai scumpe, raportat la cerintele pietei, care a evoluat cantitativ si calitativ de la un an la altul.

Referitor la cerere, este important sa distingem doua momente importante ale anului trecut: perioada scurta pana la izbucnirea conflictului din Ucraina si ce a urmat ulterior. Primele doua luni ale anului 2022 (ianuarie si februarie pana la izbucnirea conflictului) au fost neasteptat de bune in privinta numarului de tranzactii noi, dar mai ales a sentimentului pozitiv existent in piata imobiliara dupa terminarea pandemiei Covid-19, in care atat cumparatorii, cat si dezvoltatorii imobiliari se aflau intr-o stare de euforie post-pandemie: foarte multi clienti interesati, proiecte noi care se doreau initiate, adica, in general, o situatie cu premise favorabile de crestere. Din pacate, toata aceasta euforie s-a terminat rapid si brusc incepand cu initierea razboiului din Ucraina. Starea de nesiguranta, existenta starii de razboi in imediata apropriere au facut ca, la nivel mental, subiectiv vorbind, cumparatorii si dezvoltatorii imobiliari sa reduca atat cererea cat si numarul de proiecte noi initiate. 

In cifre, cererea a scazut in 2022, raportat la 2021, cu 29%, ceea ce este enorm si credem ca reprezinta un nou record negativ din ultimii 10 ani. si numarul de autorizatii noi de construire a inregistrat o depreciere semnificativa de aproximativ 15%, potrivit Institutului National de Statistica (INS).

Chiar daca nu mai par relevante la acest moment, totusi primele doua luni au relevat un aspect important, si anume ca exista o cerere consistenta si sanatoasa in piata pentru achizitia de locuinte, care ar putea reveni daca elementele negative ar disparea din piata, mai ales ca, la nivel al veniturilor populatiei, acestea au crescut cu aproximativ 12% in privinta salariului mediu net in 2022, raportat la 2021.

 

 

- Referitor la evolutia preturilor in anul 2023, parerile sunt impartite. Pe de o parte, se discuta despre o posibila criza si o scadere abrupta a preturilor, iar pe de alta parte sunt pareri care spun ca nu vom asista la scaderi la preturile imobilelor atata vreme cat nu vor scadea preturile la materiile prime. Credem ca parerile trebuie nuantate si mai ales avut in vedere motivul determinant al evolutiei, si anume conflictul din Ucraina. In situatia existenta, in care conflictul nu pare a se incheia, este evident faptul ca, in situatia unei cereri extrem de scazute, primul impuls al vanzatorilor va fi acela de a diminua pretul. Acest lucru se va vedea, preponderent, in cazul locuintelor vechi, la care aspectele legate de pretul de edificare sau chiar de achizitie sunt mai putin relevante, atunci cand vanzatorul se afla in fata unei necesitati de a vinde si mai importanta este nevoia de a incheia o tranzactie. Bineinteles ca in aceasta situatie se afla si acele proiecte imobiliare care au obtinut credite bancare si care trebuie rambursate, deci este normal sa vedem discounturi si reduceri de preturi. Cred ca putem vorbi, mai degraba, despre ajustari de preturi, dar nu despre o prabusire a acestora, pentru ca asa cum vedem, oferta are dificultati in a a se intalni cu cererea la acest moment.

Pe de alta parte, acest conflict armat se va incheia la un anumit moment dat si credem ca euforia se va intoarce in piata, pentru ca, fundamental vorbind, in ciuda situatiei actuale, economia nationala inca evolueaza pozitiv si veniturile populatiei au crescut. Pe termen mediu si lung, preturile la locuinte vor creste in Romania in legatura directa cu evolutia economiei nationale si ca fenomen existent din toate tarile care au aderat la Uniunea Europeana.

 

- Preturile la materiale au crescut de 2-3 ori la anumite produse, inca din perioada pandemiei, si este evident ca unul dintre motivele principale de majorare a preturilor locuintelor a fost si ramane legat de aceasta crestere foarte mare a preturilor pentru materiile prime din constructii. Aceasta dinamica, ce s-a manifestat inca din perioada pandemiei, a influentat si influenteaza extrem de negativ evolutia preturilor la locuintele noi si acum vedem rezultatul in preturile de vanzare.

Mai mult decat atat, cresterile de preturi la materiale au influentat predictibilitatea in privinta pretului de vanzare. In conditiile in care dezvoltatorii imobiliari au observat cresteri constante si periodice la pretul materialelor de construire, au fost nevoiti fie sa amane anumite proiecte si sa aplice o marja de pret, crescand preturile de vanzare pentru a putea asigura o anumita profitabilitate, in raport cu o majorare prognozata a preturilor pe anumite segmente de materiale de constructii.

Una dintre cele mai mari dificultati, pe langa scaderea cererii de achizitie, o reprezinta fixarea pretului de vanzare, pentru ca, asa cum stim, majoritatea proiectelor se vand off-plan, iar pretul de vanzare fixat de dezvoltatori prin promisiunile de vanzare trebuie mentinut si la vanzare, adica pentru o perioada de aproximativ 2 ani, fara insa a avea o predictibilitatea asupra pretului de edificare la finalul proiectului.

Din fericire, aceasta crestere a preturilor s-a mai diminuat la acest moment, insa nu la nivelul de dinainte de pandemie si exista inca ingrijorari privind posibilitatea cresterii preturilor, mai ales in contextul in care finalizarea conflictului din Ucraina ar putea pune o noua presiune asupra preturilor si livrarilor, in contextul in care reconstructia intregii zone afectate de razboi va necesita cantitati considerabile de materiale de constructii.

 

 

- Problema urbanistica din Capitala, in special, este una care a creat dificultati extrem de mari pentru dezvoltatorii imobiliari din Bucuresti. Sunt multe fonduri de investitii, in principal straine, care s-au retras din Romania sau sunt pe cale sa o faca tocmai din cauza unor altfel de blocaje. Nu este un lucru usor sa investesti cateva zeci de milioane de euro intr-un teren, sa planifici si sa proiectezi dezvoltarea si apoi sa vezi ca nu poti autoriza un proiect imobiliar.

Daca ne raportam doar la Bucuresti, la nivel national piata imobiliara si a constructiilor din Capitala reprezinta aproximativ 30% din totalul acestei industrii. Pierderi inregistrate la nivelul PIB-ului national sunt de cateva procente, doar din aceasta restrictionare a construirii de cladiri noi, adica pierderi in industrie si domeniile adiacente de ordinul sutelor de milioane de euro daca nu chiar mai mult, iar efectele nu sunt doar de 2 ani de cand au fost suspendate PUZ-urile in Capitala, ci efectele abia urmeaza sa apara. Motivul este simplu. Ceea ce se mai edifica acum sunt, de fapt, ansambluri care au fost autorizate inainte de existenta acestor probleme de autorizare. De fapt, abia de anul acesta vom vedea efectele si o lipsa mult mai mare de locuinte in orasele mentionate. Terenurile care sunt autorizate sau autorizabile sunt din ce in ce mai rare si mai scumpe pentru dezvoltatorii imobiliari, fapt care conduce la cresterea preturilor. In mod evident, mai putine proiecte si apartamente la vanzare va conduce la o lipsa a ofertei care, in mod normal, economic vorbind, va duce la o posibila crestere a preturilor. In cazul Capitalei, refugiul natural al dezvoltatorilor a fost acela de a migra catre judetul Ilfov. Acest lucru se va intampla si in cazul altor orase care au restrictionat construirea, insa zonele limitrofe prezinta si anumite dezavantaje pentru cumparatori, precum lipsa utilitatilor publice, transportul mai dificil din cauza supra-agomerarii zonelor, adica, in general, o infrastructura mai deficitara comparativ cu cea oraselor.

Noi nu credem ca aceasta este solutia, si anume de a opri construirea, pentru ca anumite chestiuni legate de urbanism nu au fost stabilite clar de catre autoritatile publice. Acesta, de fapt, este rolul autoritatilor, de a reglementa cat mai bine modul de edificare. Solutia de a "taia copacul cand anumite crengi s-au uscat" nu este viabila economic. Mai bine tratezi problemele, daca acestea exista, mai ales ca responsabilitatea urbanistica nu apartine dezvoltatorilor imobiliari, ci a autoritatilor publice, si nu putem pedepsi industria imobiliara sau cumparatorii pentru o lipsa de armonie in reglementarea urbanistica existenta.

 

 

- In acest moment, proiectele imobiliare se impart in doua categorii. O parte din cladirile care se edifica inca nu au implementat aceste reglementari, pentru simplul motiv ca nu exista inca normele de aplicare si pentru dezvoltatorii imobiliari nu sunt clare modificarile pe care trebuie sa le implementeze. O alta parte dintre proiecte au ales, din motive evidente de prudenta si de durata a lucrarilor, sa implementeze masuri de eficientizare energetica intr-o forma care difera insa si nu este armonizata la toate proiectele din cauza lipsei unei reglementari clare in acest domeniu.

Reglementarile nZEB sunt benefice pe termen lung, dar anumite masuri sunt extrem de greu de implementat, cum ar fi, de exemplu, necesitatea de a asigura consumul in proportie de minimum 30% cu energie din surse regenerabile, inclusiv cu energie din surse regenerabile produsa la fata locului sau in apropiere, pe o raza de 30 de km fata de cladiri, incepand cu anul 2021. 

Directia este clara la nivel european si national in privinta nZEB mai ales in contextul actual legat de criza de energie si, cu siguranta, noile reglementari vor fi luate in considerare de dezvoltatori in cadrul tuturor proiectelor rezidentiale viitoare. Problema care ramane insa este legata de costurile foarte mari care vor fi necesare pentru implementarea nZEB, pentru care, din pacate, nu cred ca este pregatita piata imobiliara din Romania.

 

- Asociatia Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania Urbanis (ADIRU), inca de la infiintare din anul 2011, a actionat ca un promotor in dezvoltarea pietei imobiliare din Romania si aici nu ne referim strict la dezvoltatorii imobiliari, ci la dezvoltarea intregii industrii existente. Prin activitatile derulate, am sustinut proiecte importante care s-au dovedit, in timp, ca fiind extrem de necesare pietei imobiliare, precum continuarea programului Prima Casa sau modificarea normelor si plafonului de TVA redus pentru achizitia de locuinte noi. In general, am incercat sa argumentam si sa explicam autoritatilor cat de important este acest domeniu de activitate pentru intreaga economie nationala, care sunt problemele cu care se confrunta proiectele de dezvoltare si cum pot fi acestea solutionate.

Din pacate, nu intotdeauna am fost ascultati si deciziile au fost luate fara consultarea noastra sau a altor entitati care detin expertiza si experienta in acest domeniu, fiind de multe ori adoptate in defavoarea industriei poate si din lipsa de intelegere a fenomenului.

Vom continua sa ne exprimam punctele de vedere si propunerile pentru a demonstra ca anumite masuri au efecte negative si ca, uneori, cel mai bun lucru pe care autoritatile pot sa il faca este sa nu faca nimic, adica sa lase economia sa evolueze natural si fara interventii inutile, care sa afecteze proiectele imobiliare aflate in derulare si, mai ales, sa creeze mereu un sentiment de impredictibilitate in privinta a ceea ce urmeaza, mai ales din punct de vedere fiscal sau legislativ. Ca exemplu, TVA-ul aplicabil locuintelor noi a fost redus anul acesta si s-a introdus o interdictie absolut inutila legata de posibilitatea achizitionarii unei singure locuinte cu TVA redus de 5%. Aceasta masura a mai fost introdusa in domeniul imobiliar si s-a demonstrat extrem de neproductiva pentru dezvoltatori si, mai ales, pentru cumparatori. Din pacate, nu am invatat din greselile realizate si le repetam cu speranta unor rezultate fiscale rapide, dar fara a vedea imaginea de ansamblu si anume de incertitudine fiscala, care afecteaza derularea planurilor de investitii si initierea altor proiecte rezidentiale.

 

 

- La nivel extern, este evident ca inceperea razboiului din Ucraina a destabilizat major piata imobiliara si a creat un sentiment pesimist asupra evolutiei pietei. De aici au urmat inflatia, cresterea preturilor generalizata la energie si, implicit, la materiile prime pentru industrie, iar finalul de an a mai adus alte provocari extreme legate de cresterea dobanzilor bancare atat pentru dezvoltatorii imobiliari, cat si pentru cumparatorii de locuinte, cu majorari record ale dobanzilor in legatura cu ROBOR si IRCC. La nivel intern, am "reusit" sa modificam prevederile legate de TVA de doua ori intr-un an, fara a lua in calcul ca sunt tranzactii si proiecte aflate in derulare bazate tocmai pe cadrul fiscal existent. Daca mai adaugam si restrictiile de construire din anumite orase, dintre care Capitala se evidentiaza in mod clar prin suspendarea si anularea PUZ-urilor de sector, putem spune ca avem un peisaj pesimist in ceea ce priveste evolutia urmatoare.

Si totusi, industria imobiliara a rezistat bine in perioada pandemiei, iar conditiile economice fundamentale nu s-au modificat intr-un mod extrem de negativ. Dorinta de achizitie ramane si exista latenta in piata, asa cum a aratat-o inceputul anului trecut. Nevoia de construire si migratia tinerilor catre orasele metropole va continua si va genera o cerere bazata pe fundamente importante, si anume nevoia de a munci, de a trai si de a castiga mai bine.

Pe termen mediu si lung, pe masura ce economia va evolua pozitiv, investitiile in imobiliare se vor dovedi, la fel ca pana acum, ca sunt un vehicul investitional sigur si profitabil. In ultimii 8 ani preturile in imobiliare, in Romania, au crescut cu aproximativ 80 de procente, ceea ce inseamna ca cei care au cumparat acum 8 ani o locuinta mai au foarte putin si isi vor recupera integral investitia realizata, fara a mai lua in calcul posibilitatea obtinerii de venituri din chirii sau cheltuielile pe care le-ar fi avut cu inchirierea. In ciuda opiniilor contrare, existente si exprimate in media, istoric vorbind, investitiile imobiliare s-au demonstrat ca fiind unul dintre cele mai bune si sigure vehicule de transport al averii in timp, mai ales in perioade de inflatie.