Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din Romania prezinta un risc major de insolventa, pe fondul accentuarii provocarilor generate de scaderea vanzarilor din imobiliare si a cresterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei in 2023, pe fondul majorarii costurilor operationale si accentuarii blocajului financiar, arata o analiza realizata de firma de consultanta Frames.Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul Finantelor, si dinamicii de business din 2023, 69,94% dintre cele 7158 de firme cu cod caen 4110 inregistrat un risc foarte mare de insolventa, iar alte 3,63% un risc mare de blocaj economic.
Alte 3,38% dintre companii avea un risc mediu de insolventa, iar 22,% prezentau un risc scazut sau foarte scazut de dificultati financiare.
Cele mai multe probleme sunt in Bucuresti unde, dintre cei 3000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2300 aveau un risc mare si foarte mare de insolventa.
In topul judetelor cu probleme urmeaza Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore, Timis – cu 569 de firme (383 cu risc mare si foarte mare de insolventa) si Constanta cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolventa.
Potrivit studiului Frames, cele 7158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble fata de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depasea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete insumau 1,5 miliarde de lei.
"Riscul major de insolventa este cauzat de dimensiunea foarte redusa a business-ului marii majoritati a acestor firme.
Statisticile arata ca 5633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7158 se aflau in zona micro, 1071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii si numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiara semnificativa’’, arata analiza Frames.
In marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiara redusa, dependenti de cashflow si de dinamica pietei, vulnerabili in fata modificarilor financiare – cresterea taxelor, a costurilor operationale in general si scaderea cererii de locuinte.
Capacitatea lor financiara este grevata, in prezent, si de nivelul creditelor contractate – ale caror costuri au crescut semnificativ’’, afirma Adrian Negrescu, managerul Frames.
Nori de furtuna in sectorul imobiliar
Dupa un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (si pe fondul inflatiei) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8 miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, in premiera in ultimii 10 ani.
Comisia Nationala de Prognoza estimeaza o scadere de 8,5% a volumului constructiilor rezidentiale in 2023.
"Cresterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit sa puna gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de cresterea preturilor la materialele de constructii, utilitati, a cheltuielilor operationale in general.
Majorarea TVA si la locuintele de pana in 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accetua si mai mult problemele, mai cu seama ca peste 80% dintre apartamentele vandute in Romania se incadreaza la locuinte mici.
Tuturor acestor probleme se alatura accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populatiei si posibilul risc de schimb valutar -esential in procesul de dezvoltare imobiliara”, afirma expertii de la Frames.
Problemele din acest sector sunt evidente si daca privim din prisma evolutiei autorizatiilor de constructie.
Potrivit datelor de la Institutul National de Statistica, in luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3083 autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, in scadere cu 1,0% fata de luna august 2023 si cu 20,5%, fata de luna septembrie 2022.
Autorizatiile cumuleaza o suprafata utila totala de 626659 mp (-14,3%).
In profil teritorial, aceasta scadere este reflectata in urmatoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (-64 autorizatii), Nord-Vest (-40), Centru (-22), Sud-Est (-19) si Sud-Muntenia (-4). Cresteri s-au inregistrat in urmatoarele regiuni de dezvoltare: Vest (+67 autorizatii), Sud-Vest Oltenia (+46) si Bucuresti-Ilfov (+4).
Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu exceptia a doua judete, Giurgiu si Mehedinti, aproape intreaga harta investitionala a Romaniei, din acest sector, este colorata in portocaliu si rosu, cu risc mare si foarte mare de insolventa’’, afirma expertii.
Scaderea este si mai ampla, de 23,5%, daca comparam situatia din primele 9 luni din 2023 (26.394 autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale) comparativ cu perioada similara din 2022.
Scaderi s-au inregistrat in toate regiunile de dezvoltare: Bucuresti-Ilfov (-1554 autorizatii), Sud-Muntenia (-1439), Nord-Vest (-1331), Vest (-977), Nord-Est (-906), Sud-Est (-755), Sud-Vest Oltenia (-657) si Centru (-487).
Dezvoltarea imobiliara, de la extaz la agonie
"Dezvoltarea imobiliara a fost, in ultimii ani, una dintre industriile de succes in Romania, cu cresteri majore de afaceri de la an la an. Numarul firmelor a avansat, de exemplu, de la 2862 in 2010 la 7158 la finele anului trecut, iar numarul angajatilor a crescut de la 4437 (2010) la 11.105 (2022).
"Piata imobiliara romaneasca a crescut spectaculos in ultimii ani, atat in zona constructiilor de locuinte cat si pe zona de birouri, spatii comerciale etc. Cresterea economiei si apetitul unic la nivel european al romanilor pentru achizitia de imobiliare a facut ca numarul companiilor si al ofertelor imobiliare sa creasca semnificativ. Puterea de cumparare in crestere si mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economica – migratia romanilor din mediul rural in cel urban, catre marile orase, a creat o presiune puternica pe cerere, iar blocurile de locuinte au aparut ca ciupercile dupa ploaie’’, arata analiza.
Statisticile MF si RECOM indica ca cele mai mari afaceri, in 2022, erau derulate de CTP Invest Bucharest SRL (747,4 mil.lei), Exigent Development SRL (365,5 mil.lei), Warehouses de Pauw Romania SRL (361,5 mil.lei) si Edificia Star Construct SRL (297,3 mil.lei). Pe lista marilor dezvoltatori apare si Compania Nationala de Investitii CNI SA, cu afaceri de 299 milioane lei in 2022.
Cresterea semnificativa a pietei a fost sustinuta, totodata, de costurile mici de constructie din Romania, de impozitarea redusa si de facilitatile fiscale oferite de autoritati celor care lucreaza in acest sector.
"Din pacate, majoritatea facilitatilor asociate acestui domeniu dispar in noua legislatie fiscala, iar efectele se vor vedea in dinamica business-urilor.
Probabil multi dintre dezvoltatorii mici, sufocati de credite si de scaderea vanzarilor, vor intra in insolventa sau vor da faliment.
Piata dezvoltarii imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativa, din sita modificarilor fiscale urmand sa ramana, probabil, doar companiile mari, cu acces la finantare si cu planuri bine definite.
Micii investitori, cei care traiau de la un proiect la altul, s-ar putea sa aiba nevoie de salvare’’, a declarat Adrian Negrescu.
Pentru multi dintre ei, in contextul modificarilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevarata misiune imposibila.
"Daca vor incerca sa duca si mai mult in preturi problemele cu care se confrunta, adica sa le creasca, multi dintre ei vor avea de pierdut.
Daca tragi prea mult de elasticul preturilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele raman nevandute. Asta mai cu seama ca inasprirea conditiilor de creditare va genera si mai multa presiune’’, arata analiza.
Analiza Frames a fost realizata pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finantelor si Registrul Comertului de catre companiile avand cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de constructii, pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de constructii in vederea vanzarii ulterioare).
