Preturile din domeniul imobiliar vor scadea cu minimum 25%-30% in 2019 si 2020, conform analizei Asociatiei Analistilor Financiar-Bancari din Romania (AAFBR), in contextul in care oferta de pe piata va continua sa creasca, in timp ce cererea se va inscrie pe un trend descrescator. In prezent, sectorul constructiilor inregistreaza o perioada de productie (durata de realizare a proiectului) care poate varia intre doi si trei ani, ceea ce expune acest sector la riscul de volatilitate a pretului din piata. Pretul imobiliarelor a crescut, in medie, cu 40% in ultimii trei ani, ajungand semnificativ peste valoarea investitionala, in conditiile in care recuperarea pretului prin chiriile viitoare se face, in momentul de fata, pe o perioada de 25-30 de ani, semnificativ peste intervalul recomandat de 15-20 de ani. Astfel, supraevaluarea cu 25%-30% din imobiliare ar trebui sa dispara in urmatorii doi ani, din cauza mai multor factori, respectiv: temperarea ritmului de crestere a veniturilor populatiei, cresterea costului de finantare, emigrarea masiva a tinerilor, eliminarea graduala a programului Prima Casa. Pe de alta parte, conform analistilor, oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect "de turma" decalat cu scaderea cererii din prezent.Interviu cu Iancu Guda, presedintele AAFBR. Incepand din martie 2012, Iancu Guda este membru activ al AAFBR si preia responsabilitatea de Vicepresedinte in perioada 2014-2016, precum si al doilea mandat de Presedinte al Consiliului Director al AAFBR pentru 2018-2020. Din 2013, este lector asociat la Institutul Bancar Roman, unde preda cursuri de analiza financiara avansata si corporate finance in cadrul programului CEFA.
- Ce factori indica cresterea ofertei pe piata imobiliara?
- Oferta creste in conditiile in care avem aproximativ 120.000 de autorizatii de constructii emise (record istoric in Romania), asadar foarte multe locuinte care urmeaza sa fie livrate pe piata in 2019-2020. Mai exact, numarul autorizatiilor pentru constructii noi a fost de 38.000 (in 2016), 41.600 (in 2017) si 40.000 (in 2018). In pofida faptului ca dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu forta de munca si cu materialele de constructii, costul pe metru patrat util de constructie a unei proprietati rezidentiale intr-o zona buna a marilor orase nu depaseste 1.000 de euro/ mp, in timp ce pretul de pe piata depaseste 2.000 de euro/ mp. Scaderea tranzactiilor de vanzare-cumparare cu 25%-30% in fiecare luna din ultimele doua trimestre reflecta aceste cauze. Astfel, companiile active in sectorul constructiilor rezidentiale vor fi constranse sa reduca pretul cu cel putin 20%-25% in urmatorii doi ani.
- Care sunt principalele cauze ce genereaza scaderea ofertei?
- Cererea scade din mai multe cauze. Mai intai, taxa pe activele bancilor va scumpi creditele noi acordate cu cel putin 0,8% - 1%. Cresterea costului finantarii si accesul mai dificil la un credit vor duce la scaderea volumului creditelor imobiliare. Conform BNR, valoarea creditelor imobiliare noi acordate in ultimii trei ani a ajuns la maxime istorice: 11,6 miliarde lei (in 2016), 12,6 miliarde lei (in 2017) si 13,3 miliarde lei (in 2018), in conditiile in care volumul cumulat al acestora in anii 2007 si 2008 a fost de 12,8 miliarde lei. BNR a sesizat cresterea-record a creditelor imobiliare si supra-indatorarea populatiei pe termen lung (tot BNR arata ca ponderea creditelor imobiliare in totalul creditelor acordate populatiei este de 53% la finalul anului 2018, fata de 19% in 2008). De aceea, BNR a plafonat gradul de indatorare (40% pentru creditele in RON si 20% pentru valuta).
In acelasi timp, cresterea salariilor in sectorul privat nu mai poate continua, deoarece accesul la finantare al companiilor va deveni mai dificil si mai scump, ceea ce va pune presiune pe profitabilitatea companiilor si capacitatea acestora de a plati salarii mai mari. In plus, schimbarile demografice majore duc la scaderea cererii pentru imobiliare. Astfel, conform Institutului National de Statistica, Romania a pierdut aproape un milion de cetateni apti de munca in ultimii trei ani (650.000 din emigrare - a doua tara din lume la acest capitol) si 350.000 din cauza sporului natural negativ); numarul de casatorii scade cu 10% (2018 vs 2017); numarul de divorturi creste la maximul istoric (20% la 5 ani de la casatorie); noua generatie este mai flexibila si mobila (majoritatea isi face planuri de casatorie dupa 30 de ani si doreste sa fie mai independenta si mobila, nu sa ia un credit pe 30 de ani).
Un alt factor este si contextul global extrem de complicat si avem foarte multe semnale ca se apropie o noua recesiune globala: cererea din China scade masiv, ritmul de crestere in SUA, Germania si China decelereaza, dobanzile pe USD/ EUR cresc, datoria companiilor din China si insolventele (default pe obligatiuni) sunt la un nivel maxim istoric, majoritatea burselor importante din lume au pierdut 15%-20% in ultimele sase luni.
Unele proprietati vor scadea mai mult, iar altele mai putin, in functie de mai multi factori: segmentul catre care se adreseaza (premium, general); orasul si perspectivele dezvoltarii viitoare; locatie, vedere si facilitatile oferite (accesul, apropierea de zonele de business sau divertisment, parcuri, scoli etc.).
- Care sunt dificultatile cu care se confrunta companiile specializate din Romania in prezent si ce riscuri si provocari estimati in perioada urmatoare (2019 si in perspectiva)?
- Printre principalele provocari cu care se confrunta companiile de constructii sunt legate de recrutarea si fidelizarea resursei umane, intr-un context concurential foarte competitiv, mai ales din cauza emigrarii oamenilor catre alte tari. La acesta se adauga contextul fiscal si financiar instabil, care induce socuri impredictibile costului si accesului la finantare, cu efecte directe imediate asupra cererii si, implicit, a vanzarilor. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) anunta scaderi semnificative ale tranzactiilor de vanzare-cumparare incepand cu luna august 2018. Astfel, scaderile fata de aceeasi luna a anului anterior se situeaza intre 25% si 35% pentru fiecare luna din semestrul al doilea al anului 2018, ceea ce indica o scadere semnificativa a cererii, in contextul in care oferta continua sa creasca.
O alta problema este legata de volatilitatea vanzarilor intr-un context in care costurile fixe angrenate prin demararea unui proiect rezidential sunt semnificative. Sectorul constructiilor este ciclic (depinde foarte mult de evolutia generala a economiei), iar perioada in care constructia este in derulare (pana la finalizarea imobilului) este foarte expusa socurilor externe.
Un factor de risc pentru dezvoltatori este reprezentat de vulnerabilitatea la cresterea costului de finantare, in contextul in care gradul mediu de indatorare la nivelul intregului sector al dezvoltatorilor de constructii este de 74% la finalul anului 2017. Astfel, cresterea costului de finantare de la banci, sau dorinta furnizorilor de incasare a facturilor la termen expun aceste companii la presiuni asupra lichiditatii, in contextul in care vanzarile sunt in scadere.
Nu in ultimul rand, educatia financiara limitata a decidentilor din piata constrange eficienta deciziilor in ceea ce priveste managementul volatilitatii costurilor. Spre exemplu, desi costurile cu materia prima (in special fier si ciment) sunt in crestere, companiile se pot acoperi impotriva acestui risc prin contracte derivate (forward). In ciuda acestui fapt, putini dintre managerii financiari ai acestor companii sunt constienti de existenta si functionarea acestor instrumente. Majoritatea companiilor prefera sa transfere majorarea costurilor respective in pretul final al imobiliarelor.
