JLL: Piata este sustinuta de noile investitii in spatii logistice si de distributie

JLL a facut o retrospectiva a ceea ce au insemnat ultimele 12 luni pentru piata imobiliara romaneasca, punand accent pe modul in care criza sanitara a remodelat abordarea celor din aceasta industrie si in ce masura ceea ce ne asteptam sa se intample in martie 2020 s-a petrecut intr-adevar.

Daca ne uitam dincolo de ultimele 12 luni, putem sa observam ca ceea ce s-a intamplat pe piata imobiliara dupa declansarea pandemiei nu a reprezentat decat o accelerare a unor fenomene care deja se manifestau in economie si in aceasta industrie, in mod particular.

Schimbarea modului de lucru al angajatilor si, implicit a nevoilor acestora, incepuse deja inainte de pandemie, si este o tema care era pe masa multor manageri din companii.

In acelasi timp, vedem o preocupare pentru actorii implicati in domeniul imobiliar consultanti - arhitecti, agenti, ingineri - constructori, dezvoltatori, chiriasi, banci finantatoare si investitori pentru constructii sustenabile si masuri pentru reducerea poluarii.

”Noul mod de lucru va atrage dupa sine nevoia de ajustare a actualelor spatii de birouri, piata rezidentiala va creste pentru a asigura ocupantilor o alternativa mai confortabila eventual luand in considerare cerintele de lucru de acasa, piata constructiilor industriale si logistice va trebui sa acomodeze cresterea generata de comertul online”, a declarat Cezar Florea, Head of Project & Development Services JLL Romania.

Toate aceste arii de dezvoltare reprezinta tot atatea oportunitati pentru cei care activeaza pe aceasta piata.

Asa cum am preconizat, desi exista un pesimism moderat la inceputul pandemiei, piata constructiilor nu a suferit scaderi, rezistand bine perioadei de incertitudine pe care am traversat-o, pana la final de 2020. Anul 2021 a inceput cu o oarecare scadere in aceasta zona, a constructiilor, dar estimarile noastre pentru restul anului raman optimiste, prefigurand intreg anul 2021 cu usoara crestere.

Rata de neocupare a spatiilor de birouri a avut o crestere relativ constanta, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse in asteptare de marea majoritate a clientilor.

Estimarile pentru 2021 si pentru 2022 sunt ca aceasta rata va mai creste pentru ca proiectele care au deja spatii preinchiriate nu pot fi amanate si care s-ar putea sa dureze mai mult sa umple spatiile inca vacante in lipsa unei cresteri a cererii nete.

Cererea va veni in principal de la chiriasii carora le expira contractele in aceasta perioada, si care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru urmatorii ani.

In acelasi timp, multe alte companii au preferat sa extinda contractele curente cu unul sau mai multi ani, pastrand sau nu acelasi spatiu ocupat. In asteptarea finalului pandemiei acestea isi iau timpul necesar analizarii noilor forme de lucru si ajustarii politicilor proprii. Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros si cu nevoi si posibilitati diverse de lucru de acasa care trebuie mapate astfel incat sa mentina nivelul optim de productivitate, Pentru prima oara, aceste discutii sunt in prim planul deciziilor companiilor din toate industriile.

Un alt fenomen care se manifesta pe piata de birouri este aparitia spatiilor scoase la subinchiriat de companii. In acest moment, suprafata totala disponibila la subinchiriere este cea mai mare care a existat vreodata pe piata din Romania, aproximativ 70.000 mp.

”Inevitabil, aceste spatii, multe dintre ele amenajate corespunzator unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care inca mai au spatii neocupate in portofoliul lor. Nu numai pretul chiriei este problema, dar si flexibilitatea termenului contractual oferita de aceste spatii, multe companii, in special cele care isi deschid noi birouri in tara, dar si cele care se bazeaza pe proiecte temporare gasind aceste spatii ca fiind ideale, la concurenta cu spatiile de tip co-working”, a declarat Marius Scuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL Romania.

Pe piata industriala, cererea a avut o evolutie cel putin interesanta, avand in vedere ca in momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de inchiriere in lucru erau suspendate pe termen nedeterminat, si apoi a urmat o revenirea exploziva din iulie-august. Piata a fost puternic impulsionata de increderea in spatiile logistice si de distributie, care au sustinut consumul pe parcursul intregii perioade de stare de urgenta.

Una dintre surprizele placute, pe care am tot apreciat-o pe parcursul anului trecut a fost increderea pe care marii investitori in spatii industriale si-au pastrat-o in rezilienta segmentului industrial in perioada de inceput a pandemiei.

”Trebuie insa sa atragem atentia ca, odata cu cresterea numarului de investitori si a volumului de spatii disponibile la inchiriere, piata se indreapta spre un nou moment de cotitura. Proprietarii ofera avantaje din ce in ce mai interesante si mai consistente pentru a atrage chiriasi. De asemenea, acestia incep sa se confrunte cu competitie mai mare si din partea unor noi investitori care sunt nevoiti sa fie putin mai flexibili pentru a-si creste portofoliul de clienti”, a declarat Costin Banica, Head of Industrial Department JLL Romania.

Un alt element foarte important pe care l-am remarcat este cresterea numarului de solicitari pentru analize si studii de piata incepand cu toamna lui 2020 si, mai ales, in primele luni din acest an. Piata se trezeste din amorteala cauzata de instalarea pandemiei COVID-19 in prima parte a anului trecut.

Treptat, investitorii incep sa capete incredere si sa caute noi oportunitati, pe masura ce situatia se stabilizeaza. Mai mult, investitori maturi realizeaza ca pentru a razbate in conditiile competitive din aceatsa piata, au nevoie de mult mai multa cercetare de piata, de analize mult mai detaliata si bazate pe date reale decat oricand altcandva. Piata nu mai “inghite” orice proiect si doar studii facute cu responsabilitate pot face diferenta intre succesul sau pierderea intr-un proiect.

”Profilul clientilor este destul de diversificat. Sunt proprietari de terenuri sau de cladiri care vor sa stie ce functiuni se preteaza in conditiile actuale cel mai bine pentru imobilele pe care le detin. Sunt cereri din partea investitorilor care vor sa intre sau sa se extinda in piata si cauta sa identifice care sunt oportunitatile si nisele cu potential. Totodata vin solicitari pentru studii de regenerare urbana si conversii de cladiri sau spatii industriale”, a declarat Alexandru David, Head of Research JLL Romania.

Potrivit estimarilor JLL Romania, cererea de locuinte va ramane puternica, in special pentru segmentele din extremele spectrului (low-end si high-end), pe cand categoria middle-high va fi direct afectata de amanarea extinderii aplicarii TVA de 5% la achizitia de locuinte si o parte dintre cumparatorii din aceasta categorie ar putea ingheta decizia de cumparare macar pana in 2022.

Chiriile au inregistrat scaderi de 10% -15% ca o consecinta a ofertei crescute de apartamente care anterior erau inchiriate in regim hotelier si care sunt acum inchiriate pe termen lung, si ca urmare a diminuarii cererii din partea studentilor. Revenirea pietei de inchirieri va avea loc intr-un ritm rapid, pe masura ce va creste imunizarea populatiei si vor fi ridicate restrictiile de calatorie.

Modelul hibrid de lucru - de acasa/din alte locuri si de la birou - va avea impact asupra design-ului produselor rezidentiale, in timp ce tot mai multi dezvoltatori de birouri isi vor transforma proiectele in scheme mixte sau exclusiv rezidentiale.

Va aparea un nou produs pe piata rezidentiala - proiectele Built to Rent, adica locuinte destinate inchirierii prin modul in care ele sunt gandite.

In plus, piata se va concentra in jurul dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuinte construite, mai ales in contextul situatiei generate de refacerea PUZ-urilor de sector (pentru sectoarele 2,3,4,5 si 6).

Vor intra pe piata investitorii institutionali, care vor remodela piata inchirierilor, prin implementarea de reguli clare si a celor mai bune practici internationale, definind astfel noi standarde de inchiriere.

”Pandemia a actionat si ca un catalizator. A ajutat in luarea unor decizii si la accelerarea dorintei de-a optimiza spatiile in care traim, cu o atentie mult mai pronuntata asupra confortului. Pana in acest punct am vazut o dinamica specifica unei piete mature si stabile, fara derapajele pe care le vedeam in anii trecuti, datorita profesionalismului jucatorilor si a fundamentelor solide”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL Romania.

Si pe piata de investitii am vazut o accelerare a unor tendinte pre-existente cum ar fi cresterea interesului pentru proprietati logistice si o re-aseare a segmentului de retail, dar si unele strict legate de pandemie cum ar fi oprirea temporara a tranzactiilor cu hoteluri. Clase de active alternative vor deveni mainstream – dintre acestea prima pe care o vom vedea in Romania este rezidentialul dezvoltat special pentru inchiriere. Multi proprietari care intentionau sa vanda in 2020 sau 2021 au amanat iesirea in piata.

Vizavi de asteptarile de la inceputul pandemiei, cand era foarte greu sa facem predictii cu acuratete, pentru ca nu ne mai confruntasem cu asa ceva, putem spune ca majoritatea scenariilor cu care lucram erau mai sumbre decat ceea ce s-a intamplat. Principalul aspect pozitiv este ca piata nu a inghetat asa cum s-a intamplat in criza precedenta. Am continuat sa vedem tranzactii, ba chiar in Romania volumul din 2020 l-a depasit pe cel din 2019.

”Incertitudinea a fost principalul factor negativ pe piata. Extrem de pronuntata la inceputul perioadei, ea persista intr-o anumita masura. In ce masura va continua lucrul de acasa pentru angajatii din birouri, cat din sumele cheltuite in online din cauza restrictiilor de circulatie vor fi recuperate de centrele comerciale, cat de repede va reveni turismul de business in noul context in care toata lumea foloseste aplicatiile de videoconferinte sunt intrebari la care raspunsul nu este inca sigur, desi el incepe sa se contureze”, a declarat Andrei Vacaru, Head of Capital Markets JLL Romania.

Pe de alta parte, reactia atat la nivel macro cat si la nivel individual credem ca a fost ceea ce a influentat in mod pozitiv piata. Bancile si guvernele au continuat sa asigure lichiditate, iar la nivel individual vasta majoritate a companiilor si a oamenilor a respectat restrictiile si a incercat sa limiteze pandemia dar, in acelasi timp s-a adaptat foarte repede si a facut tot ce era posibil sa isi continue activitatea si sa isi urmareasca obiectivele.

In ceea ce priveste temerile care se manifesta acum in piata, acestea variaza in fuctie de domeniu. Acum aproape toata lumea se asteapta la o revenire in perioada urmatoare, doar ca aceasta nu va fi uniforma. Probabil principala preocupare a proprietarilor de active imobiliare este cum vor performa/reactiona utilizatorii cladirilor – ceea ce se va reflecta in gradul de ocupare si in veniturile generate de acestea.

Un alt element extrem de important este faptul ca pandemia a adus in prim plan termenul de ESG (Environmental factors, Social infrastructure si Governance) din care sustenabilitatea intra in “E”. Intreaga lume de business si-a dat seama, si decidentii au simtit in mod acut ca nu exista in izolare fata de mediu si ca trebuie sa se implice in mod real.

Vedem deja in Romania, banci care cer evaluari care sa ia in calcul masurile si investitiile necesare pentru a aduce activele pe care le finanteaza intr-o zona cu un consum redus de energie si poluare. Mai mult, angajatii sunt din ce in ce mai educati si mai atenti la calitatea spatiilor pe care le ocupa si au cerinte legate de sustenabilitatea locului de munca.

”Evident ca inca este mai ieftin sa construiesti nesustenabil, dar costul e una, iar valoarea pe care o aduce constructia respectiva este alta. Lasand la o parte pentru un moment faptul ca cheltuielile de mentenanta a unei cladiri sustenabile pot scadea cu pana la 45%, implicatiile pentru proprietari sunt mult mai adanci, iar impactul pe valoare va fi calculabil si economiile facute pentru o constructie mai ieftina nu vor mai renta”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.

O cladire nesustenabila va ramane neinchiriata mai mult timp decat media din piata, pentru ca nu mai raspunde cerintelor de sustenabilitate ale chiriasilor

Va costa mai mult sa fie finantata, pentru ca bancile vor “taxa” prin conditiile de creditare o cladire care nu raspunde standardelor lor de ESG.

Nu va putea fi vanduta decat unui grup de investitori non-institutionali la un pret sub piata, pentru ca investitorii institutionali nu vor mai avea voie sa investeasca in cladiri care nu urmaresc standardele de sustenabilitatea

In ceea ce priveste piata de evaluari, incertitidinea a fost pentru inceput, sentimentul resimtit. Nimeni nu stia cu adevarat ce se intampla si nenumarate intrebari au aparut pe buzele tuturor. Cat va dura perioada de lockdown? Cand se vor redeschide magazinele? Cand va lovi valul 2? In ce forma? Cand se va gasi un vaccin? Si asa mai departe. Au aparut incertitudini cu privire la siguranta cash-flowului, la capacitatea chiriasului de a plati chiria, in special in retail, unde vanzarile au scazut foarte mult.

In rapoartele de evaluari a fost introdusa clauza de incertitudine (the Material Uncertainty Clause) in luna martie 2020, ca urmare a declansarii pandemiei. Acest lucru nu a fost primit cu bratele deschise de catre investitori si creditori, fiind perceput pe de o parte ca avand un impact asupra gradului de lichiditate al proprietatii, si pe de alta parte ingreunand procesele de achizitie sau vanzare.

Din cauza impunerii restrictiilor de catre autoritati nu s-au putut face o anumita perioada inspectii. Inspectiile reprezinta o parte foarte importanta a procesului de evaluare, prin urmare au trebuit agreate din scurt anumite clauze cu creditorii si investitorii pentru a ne asigura ca doar evaluarile de tip desktop ar fi suficiente, in unele cazuri apeland la ajutorul clientilor cu privire la realizarea inspectiilor de la distanta.

O parte din tranzactii au fost amanate sau anulate, ceea ce a facut mai dificil procesul de estimare a valorii, iar evaluatorii au trebuit sa se bazeze si mai mult pe rationament si sentiment in lipsa unor evidente din piata.

Piata a reactionat diferit, in functie de segment, astfel ca sectorul logistic a fost pe departe cel mai rezilient in 2020 si va ramane si in 2021, impulsionat si de cresterea vanzarilor online. Comparand cu valorile din aceeasi perioada a anului 2019, pe parcursul anului trecut la centrele comerciale am observat scaderi in medie cu 5%-10%, in timp ce pe piata de birouri scaderea a fost de pana la 5%. Proprietatile industriale de calitate, securizate prin inchiriere, au beneficiat de valori stabile sau chiar usor in crestere, cu un trend ascendent si pe parcursul anului in curs.

Totusi, procentele de mai sus nu sunt exhaustive, valorile fiind influentate printre altele de tipul de proprietate, de locatie, de clasa, gradul de ocupare, mixul de chiriasi si calitatea acestora, perioada ramasa din contract, competitie.

Cererile de evaluari au fost cele standard: pentru raportare financiara, garantarea imprumutului, taxe si impozite, scop intern. Au continuat inclusiv cererile pentru evaluari in scop de achizitie, mai mult spre a doua jumatate a anului 2020. Putem spune insa ca am primit mai multe intrebari decat pre-COVID cu privire la evolutia pietei si un posibil impact asupra valorii in timp, in special din partea bancilor.

”In principiu, numarul cererilor pentru evaluare nu a crescut, insa, cum o parte din instructiuni au fost usor decalate odata cu declansarea pandemiei, ulterior volumul de munca a fost mult mai mare. Departamentul de evaluari al JLL a evaluat anul trecut proprietati in valoare de 4,7 miliarde de euro, in crestere cu aproape 50% fata de 2019”, a declarat Alina Cojocaru, Head of Valuation Advisory JLL Romania.