Pentru noi, 2023 a fost un an stabil, cu activitate constanta si variata in domeniul imobiliar, in ciuda contextului mai putin prielnic, caracterizat de inflatie crescuta, instabilitate geopolitica si impactul asupra economiei. Echipa noastra a finalizat cu succes mai multe tranzactii, atat de real estate „pur”, cat mai ales tranzactii avand o componenta predominanta de M&A. Ne-am bucurat sa remarcam o serie de proiecte cu capital 100% romanesc, initiate in 2023 si finalizate in acelasi an, vizand in special companii care si-au extins si diversificat portofoliul. Am remarcat in continuare o atentie sporita a investitorilor, atat autohtoni, cat si straini, in aprofundarea analizei de due diligence (legal, tehnic si financiar) inainte de demararea unui nou proiect sau a unei noi achizitii, precum si un nivel mai inalt de sofisticare al clientilor, care sunt mai familiarizati cu problemele din domeniul imobiliar si cauta cele mai eficiente remedii pentru solutionarea acestora.
Pe segmentul de office, am fost implicati in negocierea si incheierea mai multor contracte de inchiriere, actionand atat pentru proprietari, cat si pentru chiriasi, atat in ceea ce priveste extinderea spatiilor deja existente sau prelungirea unor contracte in prag de expirare, cat si incheierea de contracte noi, pentru chiriasi care si-au relocat sediul sau sunt jucatori noi pe piata locala. In continuare sunt la mare cautare cladirile noi, premium, care indeplinesc cerintele de ESG si care ofera o gama cat mai larga de servicii si activitati adresate chiriasilor, avand in vedere si mentinerea modului de lucru hibrid, insa cu un focus pe reintoarcerea la birou.
Proprietarii pun mare accent pe implementarea conceptului de ESG in strategia de dezvoltare a companiei, cu cele trei componente ale sale – impactul asupra mediului inconjurator, relatia cu angajatii, colaboratorii si comunitatea in sine, precum si respectarea legii si a echitatii in modul in care compania actioneaza. De asemenea, din ce in ce mai multe companii si-au anuntat obiectivul de a reduce emisiile de carbon pana in zero, intr-un anumit orizont de timp, prin folosirea de energie verde, reducerea consumului de hartie, plastic si alte consumabile, imbunatatirea eficientei energetice. Respectarea acestor cerinte de sustenabilitate este monitorizata cu grija atat de chiriasi (in selectarea viitorului lor birou), cat si de catre proprietari – avand in vedere numarul redus de cladiri de birouri date in exploatare in 2023, sau care urmeaza sa-si deschida portile in 2024. Gradul de neocupare redus al cladirilor noi si atragatoare din punct de vedere al sustenabilitatii au jucat in favoarea proprietarilor, atat din perspectiva posibilitatii de selectie a chiriasilor, cat si din perspectiva cresterii nivelului chiriilor.
Piata de spatii logistice si industriale a urmat trendul de crestere si in 2023, si consideram ca acesta va fi cazul si in 2024, in contextul mai multor factori precum: viitoarea deschidere a mai multor hub-uri logistice noi in perioada urmatoare, mult-asteptata aderare a Romaniei la spatiul Schengen, proiectele de infrastructura care au fost demarate prin PNRR si pentru care exista un mare interes sa fie livrate conform graficelor deja agreate, pentru a nu pierde fondurile disponibile. Bineinteles, un factor esential in expansiunea acestui segment il constituie si identificarea terenurilor care sa indeplineasca cerintele chiriasilor, si din aceasta perspectiva pot fi mai multe limitari.
Jucatorii din segmentul de retail au incheiat inca un an foarte bun, in care focusul s-a mentinut pe experienta de shopping a consumatorilor finali, atat in cadrul shopping mall-urilor, cat si in parcurile de retail. Pe piata rezidentiala trendul general nu a mai fost unul ascendent, avand in vedere cresterea cotei de TVA de 5% la 9%, numarul redus de unitati locative care au fost date in folosinta si provocarile legate de finantare.
Numarul scazut de autorizatii de construire eliberate in 2023 s-a datorat si blocajului urbanistic la nivelul Municipiului Bucuresti, care s-a mentinut si anul trecut, avand in vedere ca (i) majoritatea PUZ-urilor de sector sunt in prezent anulate sau suspendate, iar (ii) procedura de adoptare a mult-asteptatului PUG la nivel de Bucuresti este inca in curs - initial previzionata pentru finalul anului 2023, procedura este inca in derulare, initierea ultimei etape din acest proces (care subliniem ca nu include si procedura ulterioara de avizare si adoptare) fiind estimata pentru sfarsitul acestui an.
Previziuni pentru 2024 – oportunitati si provocari
Anticipam faptul ca anul 2024 va fi un an atat al provocarilor, cat si al oportunitatilor. Avem in vedere alegerile la nivel european, national, si la nivelul Municipiului Bucuresti, precum si alegerile din SUA, care vor avea cu siguranta un impact si asupra Europei; asteptam cu mare interes intrarea in vigoare a noului Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor, care isi propune sa reformeze procedura de autorizare a proiectelor imobiliare; de asemenea, speram la mai multa predictibilitate legislativa si la o deschidere mai mare din partea autoritatilor catre piata si investitori.
De asemenea, noul an vine si cu noi oportunitati – ne referim aici la aderarea la spatiul Schengen, proiectele majore de infrastructura care urmeaza sa fie implementate sau initiate, confirmarea Romaniei ca un pol de stabilitate in regiune, existand premise de crestere si investitie. Investitorii vor avea in continuare un interes pentru domeniul imobiliar, avand in vedere ca sunt diverse proiecte aflate deja de ceva timp sub lupa mai multor potentiali cumparatori de ceva timp.
Pentru a incuraja investitiile suplimentare in Romania, trebuie bifate trei cerinte: simplificarea procedurii de autorizare, clarificarea si eficientizarea planificarii urbane si reducerea costurilor tranzactionale si administrative.
In ciuda obstacolelor legislative/ birocratice si economice existente, sunt numeroase oportunitati de exploatat pe piata imobiliara din Romania si suntem increzatori ca investitorii interesati de proiecte sustenabile si valoroase vor identifica oportunitatile potrivite pe piata din Romania.
***Autori: Ioana Roman (partener), Mihaela Ispas (counsel)
