Situatia pe piata imobiliara din Bucuresti ramane deosebit de dificila, cu PUZ-uri inexistente sau anulate in instanta, lipsa de dialog din partea reprezentantilor Primariei Capitalei, cu blocaje, inflatie si preturi in crestere, spune Antoanela Comsa, fostul presedinte al Asociatiei Investitorilor Imobiliari din Romania (AREI). Totodata, Planul Urbanistic General (PUG) al Capitalei, aprobat intr-o prima instanta, risca sa fie anulat din cauza ilegalitatii unor avize, ceea ce ar genera o situatie pe care reprezentanta dezvoltatorilor o considera "dezastruoasa" pentru Bucuresti. In ceea ce priveste preturile locuintelor, Antoanela Comsa spune ca acestea cu siguranta nu vor scadea, avand in vedere inflatia, dar mai ales mentinerea unei cereri constante in contextul in care oferta este in scadere abrupta.Reprezentanta AREI este insa optimista privind posibilitatea deblocarii acestei situatii dupa primavara anului 2023, avand in vedere faptul ca Bucurestiul este in top 10 capitale europene si dezvoltarea nu se poate bloca pe termen lung, iar puterea de cumparare este buna.
- Din ce cunoasteti, care este astazi situatia cu PUZ-urile de sector? Se mai poate construi in Bucuresti?
- Situatia de pe piata imobiliara nu este roz. Stim cu totii ca domnul Nicusor Dan a propus suspendarea PUZ-urilor de sector (unele dintre acestea, este adevarat, cu ceva probleme, dar nu asa cum spune dansul), pe ideea ca, in acest timp de suspendare, el va gasi o cale sa deblocheze urbanistic Bucurestiul. Acest lucru nu s-a intamplat, personal cred ca dansul a luat aceasta decizie pentru ca spera ca justitia sa anuleze aceste PUZ-uri de sector, ceea ce s-a si intamplat.
Astfel, Sectorul 1 nu a avut niciodata un PUZ, dar destul de multe terenuri sunt, totusi, incluse in PUZ-ul de inel median care, din fericire, inca este valabil, cu toate ca s-a incercat si anularea acestuia. Sectorul 2 are un PUZ suspendat de instanta, domnul Nicusor Dan i-a interzis d-lui Radu Mihaiu sa mai acorde autorizatii de construire in baza acestui PUZ suspendat, ceea ce este o ilegalitate, pentru ca primarul general nu are aceasta autoritate de a da indicatii primariilor de sector. PUZ-urile sectoarelor 3, 4 si 5 sunt anulate in instanta. Singurul care mai are un PUZ valabil este Sectorul 6, caz in care a fost anulata in instanta modificarea din anul 2019 (Sectorul 6 a avut un PUZ din 2016, cu o modificare in 2019 si doar cel din 2019 a fost anulat). Dl. primar Ciucu, intr-o discutie pe care am avut-o cu dansul, spunea ca nu doreste anularea acestui PUZ, si mi se pare normal pentru un primar care doreste dezvoltarea unui sector. Pentru ca, neavand un PUZ in vigoare, ne gasim in imposibilitatea de a construi ceva la o scara mai larga. Legislatia prevede foarte clar ca, pentru orice teren a carui suprafata este mai mare de 3.000 mp, trebuie sa elaboram un PUZ. Vedem cu totii ca nu s-a mai aprobat niciun PUZ in Primaria Capitalei din anul 2020. Sau, daca dorim sa schimbam destinatia unui teren si, din pacate, Bucurestiul are un PUG din 2000 cu studii realizate in anii 1998 si 1999, cand foarte multe terenuri erau industriale, ca sa putem sa construim pe aceste platforme industriale avem nevoie, de asemenea, de un PUZ. Si atunci, Primaria Sectorului 6 continua sa aiba un PUZ in vigoare. De altfel, daca va uitati si la proiectele mari anuntate, veti observa ca majoritatea proiectelor mari anuntate sunt ori in afara orasului, ori in Sectorul 6.
- Cand credeti ca am putea avea un PUG al Bucurestiului, care ar putea debloca situatia dificila din Capitala?
- PUG, din pacate, a fost elaborat intr-o prima instanta. Din punctul meu de vedere, cred ca sunt mari sansele sa fie anulat, daca este adevarat ceea ce s-a discutat, in sensul in care din cele 29 de avize care ar fi trebuit sa stea la baza aprobarii acestui PUG, 7 nu exista sau nu sunt legale. Este doar o simpla chestiune de fond. S-a mai incercat anularea PUG-ului si in trecut si nu s-a reusit, insa din motive procedurale, nu de fond. Anularea PUG va fi un dezastru pentru Bucuresti, pentru ca, in conformitate cu legislatia in vigoare, daca se anuleaza PUG, se va construi doar in baza Codului Civil si a HG nr. 525 din 1996. Adica ne intoarcem in trecut si este destul de dificil pentru Bucuresti, care se afla in top 10 capitalei Europene. Este inadmisibil astazi sa nu putem sa construim.
Este evident pentru mine ca nu vom vedea un PUG prea curand. Nu avem niciun semnal de la Primaria Capitalei, nu avem dialog si nu avem raspunsuri. Primarul general face declaratii publice in care ne numeste "rechini imobiliari" si "mafie imobiliara". Dar aceasta "mafie" imobiliara nu poate exista fara ajutorul autoritatilor, pentru ca nu am putea sa construim daca nu primim o autorizatie emisa de acestea si n-am putea sa vindem daca nu avem o receptie semnata cu autoritatile. Deci, nu e doar de o parte ceea ce se intampla. Din pacate, domnul primar general nu doreste sa discute cu nimeni. Am incercat sa avem niste discutii, in care ni s-a promis de mai multe ori ca PUZ-urile vor intra pe ordinea de zi, ceea ce nu s-a intamplat. Aflam din presa ca PUZ-urile nu se aproba ca nu sunt bune, dar nu ni se spune de ce nu sunt bune sau ce ar trebui modificat.
- Aveti un calcul privind taxele si impozitele platite de Gran Via in perioada 2006-2021?
- Grupul Gran Via a venit in Romania in anul 2006 si a investit 120 de milioane de euro, bani proprii ai actionarilor, in achizitia a 4 terenuri, a unei cladiri de birouri pe str. Clucerului, obtinere de PUZ-uri, demolari de cladiri (pentru ca am achizitionat platformele Electrotehnica, Frigocom, Tricodava). Ne-am apucat sa construim in anul 2013, deci as putea sa spun ca cei 120 de milioane de euro au intrat un pic in conservare si in 2013 am inceput constructia unui bloc cu 77 de apartamente. In perioada aceasta, am platit undeva la 103 milioane de lei taxe si impozite - si aici ma refer la TVA, taxe pe autorizare, cadastru, impozit pe profit. Este adevarat ca aceasta cifra ar fi putut sa fie mai mare, dat fiind ca am achizitionat terenurile in anul 2006 si valoarea acestora in contabilitate era destul de ridicata si atunci profitul nu a fost extraordinar de mare. Am generat, pe de alta parte, si alte taxe altor firme, pentru ca, pe langa cele 120 milioane de euro investite la inceput, am construit proiecte care au insemnat o investitie de 145 milioane de euro, bani platiti catre furnizori de servicii, de materiale etc. Sunt niste cifre ale unui dezvoltator nu foarte mare, am construit, in total undeva la 2.500 de apartamente. Raportat la numarul total de locuinte construite din 2013 pana astazi, nu suntem reprezentativi. Daca ar fi sa extrapolam aceste cifre, ne-am da seama cu cat am contribuit noi, dezvoltatorii, la taxele si impozitele primite de stat.
- Cum credeti ca vor evolua preturile apartamentelor in perioada urmatoare? Va fi putere de cumparare?
- Cum am mai spus, preturile locuintelor nu au cum sa scada, in primul rand din cauza inflatiei. In procesul de realizare a unei constructii, avem un material care se produce, pentru care folosim energie. Acel material pleaca de la fabrica catre un depozit, unde avem iarasi un transport si o depozitare si apoi avem si un transport catre santier etc. Deci, consum de energie si costuri cu transportul. Nu cred ca vom vedea prea curand scaderi de preturi la energie si combustibil. Deci, nu avem cum sa avem preturi mai mici pentru materialele de constructii. In plus, se vehiculeaza cresterea salariului minim la 3.000 de lei, de unde va rezulta si manopera mai scumpa. In ceea ce priveste achizitia, probabil ca acum vedem o incertitudine. Nimeni nu stie ce se va intampla in aceasta iarna si cum vom iesi din ea, din punct de vedere mai ales al cheltuielilor cu utilitatile. Cererea este constanta in Bucuresti si eu cred ca anul viitor, cel putin din primavara, situatia se va debloca. Sunt si aspecte pozitive, precum veniturile medii din Bucuresti, care s-au situa la 9.370 de lei brut in 2021, ceea ce inseamna circa 5.000 de lei net, probabil. O familie cu doua persoane ajunge la 10.000 de lei. O crestere a ratei de dobanda cu 200-300 de lei, raportat la 10.000 de lei, nu este chiar atat de mare.
