Asociatia Investitorilor de Real Estate din Romania (AREI), organism care reuneste cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Romania (atat companii romanesti, cat si internationale), cere garantarea predictibilitatii pentru toti beneficiarii Codului urbanismului, proiect de lege aflat in dezbatere publica, in momentul de fata, la Camera Deputatilor (for decizional).Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor (CATUC) va clarifica maniera in care se va putea construi pe teritoriul Romaniei si se va adresa atat dezvoltatorilor, cat si persoanelor fizice (locuitori). "Actualul cadru legal cuprinde legi aprobate in urma cu zeci de ani, in cadrul carora exista prevederi care se contrazic si care nu sunt corelate unele cu altele, care pot crea confunzii, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru autoritatile locale. Sunt departamente in cadrul primariilor care interpreteaza diferit anumite legi, iar din acest motiv apar si numeroase litigii, in ultimul timp. Noul Cod va actualiza, va unifica si va sistematiza cadrul legal, va crea un act unic, coerent si clar pe care vom putea sa-l folosim cu totii, atat dezvoltatorii imobiliari, cat si autoritatile publice legale”, explica Bianca Stamatoiu, reprezentant AREI si Head of Legal AFI Europe.
Predictibilitatea si stabilitatea sunt esentiale in mediul de afaceri, in special pentru dezvoltatorii care respecta legislatia si toate standardele si termenele impuse in etapele de dezvoltare a proiectelor de investitii. “La ora actuala, nu ne putem baza pe o predictibilitate, din cauza unui context volatil in ceea ce priveste reglementarile din domeniul urbansimului, se modifica tot felul de aspecte, dar odata cu intrarea in vigoare a acestui Cod, speram ca lucrurile se vor imbunatati”, precizeaza si Geo Margescu, membru in Consiliul Director AREI, CEO si co-fondator Forte Partners.
Cu privire la problematica constructiilor declarate ilegale,expertii asociatiei puncteaza diferenta clara dintre constructiile ridicate fara niciun fel de autorizatii de construire sau cu nerespectarea autorizatiilor de construire si acele constructii care au fost realizate cu respectarea intru tocmai a autorizatiilor de construire emise de autoritatile publice. Codul urbanismului, asa cum este redactat in prezent, nu separa foarte bine aspectul constructiilor ilegale.
“In anii `90 s-au ridicat multe constructii fara a obtine autorizatii, pe care ulterior instantele le-au declarat ilegale.Ce ne dorim noi este sa fie realizata o diferenta foarte clara intre cele doua tipuri de constructii declarate ilegale. Fara discutie ca acele cladiri care au fost ridicate fara autorizatii trebuie demolate, iar terenurile respective trebuie readuse la starea lor initiala. Asa ceva nu trebuie sa existe. Cazul constructiilor ridicate cu respectarea autorizatiilor – emise de autoritatile locale – care sunt anulate ulterior si devin asa-zise ilegale sunt cu totul speciale, deoarece acesti dezvoltatori si-au indeplinit obligatiile cerute la momentul respectiv, cand au aplicat pentru acele autorizatii, si au dezvoltat proiectele conform cerintelor mentionate in autorizatiile aprobate. Este o chestiune in care avocatii trebuie sa se pronunte, dar consideram ca este important de urmarit legislatia din momentul emiterii autorizatiei respective, nu legislatia ulterioara”, explica Geo Margescu.
In cazul primei categorii (constructiile ridicate fara autorizatii sau cu nerespectarea autorizatiilor) proprietarii acestor cladiri ar trebui aspru sanctionati, pentru a fi descurajati sa procedeze la fel pe viitor, sunt de parere reprezentantii AREI.
“Perspectiva AREI este una foarte clara, si anume ca nu ar trebui sa existe cladiri ridicate fara autorizatii de construire (AC-uri). Institutiile competente (primaria locala/centrala, Inspectoratul de Stat in Constructii) ar trebui sa intervina si sa opreasca din timp aceste imobile in proces de ridicare. Daca autoritatile ajung la concluzia ca nu au instrumentele legale necesare pentru a impiedica astfel de constructii ilegale, ar trebui sa opereze modificarile legislative necesare pentru a evita si combate asemenea situatii. Daca, totusi, se ajunge la construirea unei cladiri fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea autorizatiei de construire, investitorul trebuie sa suporte toate sanctiunile legale ulterioare”, noteaza Dennis Selinas, presedintele Asociatiei Investitorilor de Real Estate din Romania (AREI).
Problemele apar in cazul constructiilor executate respectand certificatele de urbanism emise de autoritati care, in baza unor discrepante / litigii aparute pe parcurs, sunt anulate de catre instante. “In aceste cazuri, legiuitorul trebuie sa intervina si sa aplice o solutie. Practic, aceste constructii au respectat toate conditiile impuse de lege, nu reprezinta niciun risc pentru nimeni”, adauga Bianca Stamatoiu.
De altfel, pe parcursul procesului de dezbatere cu privire la CATUC, AREI a argumentat necesitatea identificarii unor solutii pentru salvgardarea autorizatiilor de construire valabile la data emiterii de catre autoritatile competente, care au fost afectate ulterior de suspendarea sau anularea documentatiilor de urbanism (PUZ) in baza carora au fost emise aceste autorizatii.
"Trebuie respectata legislatia de la momentul emiterii certificatului de urbanism de construire. Devine un criteriu esential de predictibilitate pentru dezvoltatori, care investesc zeci-sute de milioane de euro in proiecte imobiliare, ale caror constructii dureaza, care implica mai multe faze si mai multi beneficiari. Aceste autorizatii trebuie sa ramana in vigoare, din momentul emiterii lor si pana la finalizarea proiectului si darea lui in folosinta”, este de parere Antoanela Comsa, membru in Consiliul Director AREI si presedinte al GranVia Group.
Un proces de autorizare pentru proiectele complexe poate dura mai mult de un an. Daca in acea perioada, documentatia de urbanism se modifica, se suspenda ori se anuleaza, procesul trebuie luat de la capat. Niciun investitor nu doreste sa treaca prin asa ceva, in contextul unor pagube financiare foarte mari. „Orice proiect de investitii trebuie sa se supuna regulilor de la momentul depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism“, noteaza reprezentantii AREI.
Asociatia Investitorilor de Real Estate din Romania mentioneaza ca propunerile aduse in dezbatere publica, referitoare la amendamentele noului Cod, bazate pe o expertiza vasta si pe experienta internationala, urmaresc obiectivul de a preveni potentiale abuzuri in viitor, precum si de a crea stabilitate pe piata de real estate din Romania.
