Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor reprezinta una dintre cele mai importante reforme legislative din domeniul constructiilor. In luna iunie, Proiectului de Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor („Proiectul de Cod”) a fost aprobat tacit de catre Senat urmand ca in toamna sa fie inclus pe ordinea de zi a Camerei Deputatilor. Astfel, scopul prezentului articol este de a puncta o serie de modificari aduse de acest proiect cu privire la parcursul procedurii de autorizare a unui proiect imobiliar.Si in Proiectul de Cod procedura de autorizare incepe cu solicitarea certificatului de urbanism pentru construire. O prima diferenta vizeaza natura juridica a certificatului de urbanism pre-operational. Potrivit art. 267 din Proiectul de Cod, certificatul de urbanism pentru construire/ desfiintare cladiri si amenajari este un act administrativ cu caracter individual care poate fi contestat pe cale separata in conditiile Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
In plus, potrivit art. 263 alin. (9), certificatul de urbanism pentru construire emis fara elementele de continut prevazute de lege este lovit de nulitate. Prin urmare, un certificat de urbanism care reda in mod eronat regimul tehnic sau in care nu se regasesc toate avizele va fi anulabil. Din experienta noastra, aceste modificari sunt susceptibile de a duce la numeroase situatii litigioase. In multe unitati administrative din tara, procesul de emitere a certificatului de urbanism nu a fost automatizat. Astfel, am intalnit certificate de urbanism pentru acelasi teren cu elemente diferite privind regimul tehnic. Mai mult, rareori certificatele de urbanism contin toate avizele necesare fie pentru elaborarea documentatiei de urbanism, fie pentru obtinerea autorizatiei de construire.
Alte modificari importante aduse de Proiectul de Cod au in vedere relatia dintre procedura de autorizare si procedura de aprobare a documentatiilor de urbanism necesare dezvoltarii investitiei. Similar reglementarii actuale, daca este necesara aprobarea unei documentatii de urbanism pentru obtinerea autorizatiei, autoritatea poate da urmatoarele solutii:
1) intr-o prima solutie, autoritatea poate emite certificatul de urbanism, incluzand si obligatia elaborarii unui proiect urbanistic de detaliu;
2) o a doua solutie presupune emiterea certificatului de urbanism cu includerea obligatiei elaborarii unui PUZ si precizarea avizelor si acordurilor necesare pentru documentatia de urbanism;
3) in a treia solutie, autoritatea poate respinge cererea emitand un certificat de urbanism negativ atunci cand nu este permisa elaborarea PUZ sau obiectivul de investitii contravine strategiei de dezvoltare urbane integrate aprobate la nivelul UAT-ului sau documentatiei PUG.
Cu toate acestea, in Proiectul de Cod intalnim o serie de aspecte de noutate cu privire la relatia dintre etapele de autorizare a construirii si etapele de elaborare ale PUD si PUZ.
In primul rand, se distinge intre documentatii de planificare urbana precum PUGZM, PUG sau PUZ, respectiv documentatiile de proiectare urbana reprezentate de proiectul urbanistic de detaliu.
Desi acronimul PUD s-a pastrat, in noua reglementare acesta nu se mai refera la planul urbanistic de detaliu ci la proiectul urbanistic de detaliu. Aceasta modificare subliniaza rolul PUD ca instrument de proiectare urbana. In plus, potrivit Proiectului de Cod, PUD-ul se elaboreaza ca studiu de specialitate in cadrul etapei de autorizare a construirii. Astfel, elaborarea, avizarea si aprobarea proiectului urbanistic se realizeaza in cadrul procedurii de autorizare a lucrarilor de construire, pe baza certificatului de urbanism obtinut pentru autorizarea construirii. Mai mult, art. 84 alin. (3) prevede ca „pentru avizarea si aprobarea proiectului urbanistic de detaliu, se vor obtine si utiliza aceleasi avize si acorduri necesare si in cadrul documentatiei de autorizare a construirii, cu exceptia celor care se emit strict pentru autorizarea construirii”. In plus, desi PUD se elaboreaza ca studiu de specialitate in cadrul procedurii de autorizare, acesta pare sa reprezinte un act administrativ normativ ce devine parte integranta a PUG sau PUZ, dupa caz, si „este valabil pana la aprobarea unei documentatii de urbanism sau a unui nou proiect urbanistic de detaliu” conform art. 85 alin.(3).
Totodata, desi se pastreaza regula ca PUD se elaboreaza numai pentru reglementarea amanuntita a prevederilor stabilite prin PUG sau PUZ, este important de subliniat ca art. 81 alin.(1) prevede 8 cazuri in care printr-un proiect urbanistic de detaliu se pot modifica documentatii de urbanism de nivel superior. Printre acestea, se numara existenta unor conditii de amplasare dificile care nu permit construirea sau neindeplinirea conditiilor minime de construibilitate ale parcelei prevazute de documentatiile de urbanism superioare.
In plus, conform art. 82 alin. (2), prin PUD se pot modifica, printre altele: amplasarea cladirilor fata de aliniament, fata de limitele laterale si posterioare, indicatorii urbanistici POT si CUT in limita a 20%.
Un alt aspect de noutate il reprezinta prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism cu 12 luni dupa aprobarea documentatiei de urbanism PUD, conform art. 267 alin. (9).
De asemenea, in Proiectul de Cod intalnim o serie de prevederi importante cu privire la legatura dintre procesul autorizarii lucrarilor de construire si elaborarea documentatiilor PUZ. Astfel, potrivit art. 259 alin. (2), in situatia in care autorizarea lucrarilor impune o modificare a reglementarilor urbanistice aprobate, procesul de autorizare se suspenda dupa emiterea certificatului de urbanism si pana la aprobarea reglementarilor urbanistice care permit construirea in conditiile solicitate, caz in care procesul de autorizare poate fi continuat in baza aceluiasi certificat de urbanism.
Insa, pentru a se evidentia noile reglementari urbanistice, certificatul de urbanism se va completa cu actul de aprobare a planului de urbanism si cu o anexa ce include modificarile aduse la regimul tehnic, economic si juridic, precum si avizele si acordurile necesare in vederea autorizarii lucrarilor.
In ceea ce priveste elaborarea PUZ de catre persoanele fizice sau juridice interesate, Proiectul de Cod aduce numeroase aspecte de noutate. Astfel, ca in cele ce urmeaza ne vom limita la a puncta doar cateva elemente ce au un impact asupra parcursului autorizarii unui proiect imobiliar.
In vederea aprobarii documentatiei de urbanism, investitorii trebuie sa obtina un aviz de initiere. Proiectul de Cod propune mai mult decat o simpla inlocuire a denumirii avizului de oportunitate. De altfel, denumirea aviz de initiere a existat si in numeroasele variante legislative ale Legii 350/2001, spre exemplu in forma modificata prin OUG 100/2016. Daca in actuala reglementare avizul de oportunitate este privit de practica urbanistica si de catre instante ca o operatiune administrativa, in Proiectul de Cod avizul de initiere reprezinta un act administrativ.
Un alt aspect de noutate este dat de solutiile pe care autoritatea le poate da solicitarii de emitere a avizului de initiere, respectiv autoritatea poate amana sau respinge motivat emiterea avizului de initiere. Momentul oportun initierii PUZ se poate devansa sau amana in vederea corelarii cu programele si proiectele de investitii existente la nivelul autoritatii locale .
In plus, Proiectul de Cod contine prevederi detaliate cu privire la zona de reglementare a PUZ. Potrivit art. 64 alin. (2), zona de reglementare se compune cel putin din imobilele care au generat elaborarea documentatiei de urbanism, imobilele invecinate direct, precum si cele amplasate pe aliniamentul opus. Consecinta imediata a acestor prevederi o reprezinta eliminarea PUZ-ului de parcela.
Totodata, Proiectul de Cod aduce o serie de elemente noi cu privire la scopurile in care pot fi initiate documentatii PUZ de catre persoane fizice sau juridice interesate. Spre exemplu, in afara zonelor construite protejate se pot aduce modificari reglementarilor de la nivelul unui UTR cu conditia limitarii modificarilor POT si CUT in limita a maxim 30%.
De asemenea, printre noutatile legate de aprobarea PUZ, se numara eliminarea obligatiei autoritatilor de a stabili un termen de valabilitate. Prevederile PUZ sunt aplicabile pana la actualizarea sau modificarea acestora printr-o alta documentatie de urbanism de rang egal sau superior.
In plus, art. 267 alin. (12) lit. b prevede ca in cazul in care a fost aprobat un PUZ in baza aceluiasi certificat de urbanism, avizele de amplasament obtinute pentru PUZ isi pastreaza valabilitatea pentru emiterea autorizatiei de construire. Acest text are rolul de a solutiona un aspect controversat din practica actuala, respectiv folosirea avizelor obtinute la PUZ si pentru faza autorizarii. Aspectele punctate sunt doar o parte din modificarile propuse prin Proiectul de Cod. In urma analizei noastre, am concluzionat ca acesta reprezinta mai mult decat o simpla sistematizare a legislatiei din domeniul constructiilor, din proiectul legislativ transpare intentia de reforma a domeniului. Cu toate acestea o serie de aspecte referitoare la procedura de autorizare ar putea fi imbunatatite si va fi interesant de urmarit in practica in ce mod se vor aplica. Astfel ca asteptam cu interes forma finala a Codului amenajarii teritoriului urbanismului si constructiilor.
Autori: Mihaela Ispas (counsel), Raluca Becheru (associate)
.jpg)
