Filip & Copany: Noi conditii la cumpararea terenurilor agricole din extravilan

In urma cu trei ani a fost inregistrata la Senat o propunere de modificare a Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului („Legea 17/2014”). Potrivit expunerii de motive, scopul propunerii este de a permite accesul tinerilor pe piata funciara si de a consolida piata funciara din Romania. Propunerea a suferit o serie de modificari in Parlament, fiind adoptata definitiv de Camera Deputatilor la data de 3 iunie 2020. 

In prezent, la o luna dupa respingerea de catre Curtea Constitutionala a obiectiei de neconstitutionalitate ridicate cu privire la propunere, aceasta a fost promulgata de catre Presedintele Romaniei si publicata in Monitorul Oficial nr. 741 din data de 14 august 2020, devenind Legea nr. 175/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului („Legea 175/2020”). Legea 175/2020 va intra in vigoare in termen de 60 zile de  la data publicarii in Monitorul Oficial, incepand cu data de 13 octombrie 2020.

Odata cu intrarea in vigoare a Legii 175/2020, Legea 17/2014 va fi modificata din temelii. In cele ce urmeaza vom prezenta principalele modificari aduse vanzarilor de terenuri agricole situate in extravilan (i.e. terenurile aflate in afara zonei intravilane).

 

Legea 175/2020 extinde in mod semnificativ lista beneficiarilor dreptului de preemptiune si schimba prioritatea acestor ranguri. Astfel, vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan va fi posibila numai cu respectarea dreptului de preemptiune ale urmatoarelor categorii de preemptori, in aceasta ordine: (i) coproprietarii, rudele de gradul I, sotii, rudele si afinii pana la gradul al treilea inclusiv; (ii) proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei, irigatii exclusiv private si/sau arendasii  - in cazul in care pe terenurile supuse vanzarii se afla anumite proiecte (i.e. investitii agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei si pentru irigatii), prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii; (iii) proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii; (iv) tinerii fermieri, insemnand persoana cu varsta de pana la 40 de ani care detine competentele si calificarile profesionale adecvate si care se stabileste pentru prima data intr-o exploatatie agricola ca sef al respectivei exploatatii cu intentia de a desfasura sau care desfasoara activitati agricole; (v) Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, in scopul cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea loturilor existente in patrimoniul acestora; (vi) persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in unitatile administrativ-teritoriale vecine; si (vii) statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

Noua reglementare impune de asemenea o serie de conditii suplimentare destul de restrictive pentru o parte din preemptorii indicati mai sus, acestia fiind tinuti sa le indeplineasca intocmai pentru a isi putea exercita dreptul de preemptiune.

 

Daca niciunul dintre preemptori nu isi exercita dreptul de preemptiune in termenul legal, Legea 175/2020 instituie o preferinta acordata cumparatorilor care indeplinesc anumite cerinte specifice: (i) sa aiba domiciliul/resedinta sau sediul, dupa caz, situat/a pe teritoriul national, pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare; si (ii) sa intreprinda activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii aceleiasi oferte. Suplimentar acestor conditii, cumparatorii persoane fizice trebuie sa fie inregistrati de autoritatile fiscale romane cu minimum 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare. 

In cazul cumparatorilor persoane juridice, acestia sunt tinuti sa: (i) prezinte inscrisuri din care sa reiasa ca, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezinta venit din activitati agricole, astfel cum este prevazut de Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, astfel cum a fost modificata si completata, clasificate conform codurilor CAEN prin ordin al ministrului agriculturii si dezvoltarii rurale; si (ii) faca dovada situarii domiciliului asociatului/actionarului care detine controlul societatii pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare; in cazul in care in structura persoanelor juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sunt alte persoane juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii trebuie sa faca dovada domiciliului situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan. 

Potentialii cumparatori isi vor manifesta intentia de cumparare in termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucratoare prevazut pentru preemptori.

 

Intr-un final, doar daca (i) peremptorii legali nu isi exercita dreptul de preemptiune in termenul de 45 de zile, conform Sectiunii 1 de mai sus, si (ii) niciunul dintre potentialii cumparatori nu face in termenul legal dovada indeplinirii conditiilor indicate in Sectiunea 2 pentru a putea cumpara terenul, instrainarea acestuia prin vanzare se poate face catre orice persoana fizica sau juridica. 

Mentionam ca nerespectarea procedurii si a cerintelor prevazute in Sectiunile anterioare atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare.

 

Cu privire la destinatia terenurilor agricole situate in extravilan, proprietarii au obligatia sa le utilizeze exclusiv in vederea desfasurarii activitatilor agricole de la data cumpararii, iar in situatia in care pe terenul agricol exista investitii agricole pentru culturile de pomi, vita de vie, hamei si irigatii exclusiv private, se va pastra destinatia agricola a acestei investitii. In lumina acestei cerinte noi, se poate ridica problema in ce masura vor mai putea proprietarii sa scoata din circuitul agricol terenurile situate in extravilan, cand, prin ipoteza, destinatia agricola nu va mai fi respectata, precum si in ce masura aceste noi dispozitii se coreleaza cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol

 

Legea 175/2020 contine si o serie de norme de natura fiscala in cazul vanzarilor succesive cu privire la un teren. Astfel, in cazul terenurilor agricole extravilane care sunt instrainate anterior implinirii unui termen de 8 ani de la cumparare, se instituie obligatia platii impozitului de 80% pe suma ce reprezinta diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare, in baza grilei notarilor din respectiva perioada. 

O regula similara este aplicabila si in cazul vanzarii indirecte a terenului, prin vanzarea pachetului de control in societatile in care aceste terenuri reprezinta 25% din active. Astfel, in cazul instrainarii directe sau indirecte, inainte de implinirea a 8 ani de la cumpararea terenului, a pachetului de control al societatilor care au in proprietate terenuri agricole situate in extravilan si care reprezinta mai mult de 25% din activele acestora, vanzatorul va avea obligatia de a plati un impozit de 80% din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control. In acest caz, impozitul pe profit privind diferenta de valoare a actiunilor sau partilor sociale vandute se va aplica la o baza redusa proportional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective in activele fixe, orice dubla impozitare fiind interzisa. Prin exceptie, obligatia de plata a impozitului indicat nu se aplica reorganizarii sau realocarii de bunuri in cadrul aceluiasi grup de societati.

Nerespectarea celor mentionate mai sus este sanctionata cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare. 

Este de remarcat ca obligatia de plata a cotei de 80% nu este aplicabila in situatia in care se instraineaza un teren dobandit in alt fel decat prin vanzare e.g. prin mostenire, prin aducere ca aport in natura la capitalul social, prin schimb etc. Prevederile legii fiscale vor veni in completarea impozitarii acestor operatiuni in mod corespunzator.

 

Legea 175/2020 isi propune sa modifice si o serie de aspecte procedurale referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune. O prima modificare vizeaza termenul de exercitare a dreptului de preemptiune, acesta fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucratoare de la afisarea ofertei de catre primaria competenta.

Alta noutate consta in anularea avizelor emise de catre structura centrala sau de catre structurile teritoriale in situatia in care vanzatorul sau preemptorul decedeaza inainte de incheierea contractului de vanzare sau inainte de pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare. Avand in vedere ca legea mentioneaza expres decesul vanzatorului ori preemptorului, se pune problema in ce masura respectivele avize isi pastreaza valabilitatea in cazul incetarii existentei vanzatorului sau preemptorului persoana juridica. Apreciem ca ratiunea se mentine si in aceasta ipoteza, sanctiunea anularii fiind de asemenea aplicabila.

In ce priveste sanctiunile pentru nerespectarea procedurii prevazute de Legea 17/2014, Legea 175/2020 instituie sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare incheiat cu nerespectarea dreptului de preemtiune sau fara obtinerea avizelor de specialitate.