Deloitte: Restrictiile la vanzarea de terenuri agricole, asteapta norme de aplicare

Vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se va efectua, incepand din data de 13 octombrie 2020, dupa reguli noi. Printre noutatile aduse de Legea 175/2020 se afla dreptul de preemptiune acordat mai multor categorii de potentiali cumparatori, de la rude apropiate, arendasi, proprietari de investitii agricole, vecini, tineri fermieri, pana la institutii ale statului. O alta noutate consta in aplicarea unui impozit considerabil pe castigul obtinut din vanzarea terenului, daca instrainarea are loc la mai putin de opt ani de la cumparare. Dincolo de implicatiile pozitive ale acestor reglementari, cum ar fi ca favorizeaza comasarea terenurilor si consolidarea exploatatiilor agricole, exista si efecte adverse, precum faptul ca descurajeaza investitiile in alte domenii care necesita suprafete mari de teren.

Concret, legea prevede ca, la vanzarea unui teren, primul drept de preemptiune revine co-proprietarilor si rudelor, iar urmatoarele doua, proprietarilor de investitii agricole realizate pe acel teren sau pe terenurile vecine ori arendasilor, in anumite conditii. Tinerii fermieri beneficiaza de al patrulea drept de preemptiune, fiind urmati de institute de cercetare, vecini si alte institutii ale statului.

In cazul in care titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul in termenul legal de 45 de zile lucratoare de la afisarea ofertei de vanzare, acesta se poate vinde altui cumparator (persoana fizica sau juridica), prioritar celor care respecta mai multe conditii cumulative (spre exemplu, ca potentialul cumparator sa fi desfasurat activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenului respectiv) si, in cele din urma, oricarei alte persoane fizice sau juridice.

Dincolo de restrictiile impuse la selectarea cumparatorului, actul normativ prevede si o „penalitate” pentru revanzarea terenului la mai putin de opt ani de la achizitie, respectiv un impozit de 80% pe castig (diferenta dintre pretul de vanzare si pretul initial de cumparare). Aceeasi cota de impozitare se aplica si in cazul instrainarii directe sau indirecte, inainte de implinirea a opt ani de la cumparare, a pachetului de control al societatilor care au in proprietate terenuri agricole situate in extravilan si care reprezinta mai mult de 25% din activele acestora. Legea prevede si ca impozitul pe profit datorat ca urmare a vanzarii sa fie ajustat in asa fel incat sa nu se ajunga la o dubla impozitare a castigului.

Totusi, raman cateva aspecte neclare. De exemplu, ce se intampla in situatia in care o societate din alta tara vinde o societate cu peste 25% din active reprezentand terenuri agricole din Romania? Se va datora impozitul de 80% sau se va putea aplica conventia de evitare a dublei impuneri dintre Romania si statul de rezidenta a societatii vanzatoare, reducand sau eliminand acest impozit?

Pentru o parte din investitori, cumpararea terenurilor agricole devine mai dificila, in general, si extrem de dificila pentru investitorii din domenii non-agricole care intentioneaza sa demareze sau sa extinda anumite investitii. Printre cei mai afectati se numara producatorii de energie regenerabila care, dupa intrarea in vigoare a legii, vor avea dificultati in a achizitiona sau a securiza in orice alt mod legal terenuri situate in extravilan pentru dezvoltarea de proiecte energetice. Temerea generala este ca aplicarea legii va determina o retinere a investitorilor cu privire la capacitatile noi de producere de energie regenerabila in exercitiul investitional 2020-2030. Ca o consecinta directa, este posibil ca Romania sa nu isi poata respecta tintele asumate fata de institutiile europene in privinta productiei de energie din surse regenerabile.

Mai sunt desigur si alte domenii care vor fi afectate, cum ar fi dezvoltatorii de parcuri industriale, logistice sau orice persoana fizica sau juridica interesata sa isi construiasca un depozit in afara orasului.

Astfel, titularii dreptului la preemptiune si investitorii din domeniile mentionate sunt afectati nu numai de restrictiile impuse cu privire la cumparator – acestea ducand, in cel mai bun caz, la o intarziere a achizitiei terenurilor in cauza -, ci si de impozitul introdus la nivelul vanzatorilor, care va duce, inevitabil, la cresterea pretului terenului achizitionat.

Asadar, asistam, din nou, la un act de legiferare care, desi este bazat pe bune intentii, cum ar fi stimularea productiei agricole autohtone, produce si victime colaterale. In orice caz, un lucru este cert: toate partile interesate si afectate de intrarea in vigoare a Legii 175/2020 asteapta cu interes publicarea normelor de aplicare, in speranta ca macar o parte dintre intrebarile lor vor fi clarificate.