Noile spatii de birouri livrate in prima jumatate a anului au fost de aproape 105.000 de metri patrati, in concordanta cu estimarile Colliers International, dar cererea totala in Bucuresti a scazut cu aproape 28%, pana la putin peste 124.000 de metri patrati, in timp ce cererea noua s-a redus la jumatate dupa un an exceptional, sub 45.000 de metri patrati. In general, consultantii Colliers International nu se asteapta la miscari semnificative in privinta contractelor noi, cu exceptia companiilor care sunt presate sa se mute sau sa se extinda, in contextul in care reprezentantii acestora nu au claritate asupra modului in care se va desfasura activitatea angajatilor in viitor sau asupra modului in care va evolua business-ul.Activitatea de constructie din piata de birouri a continuat aproape normal in primavara, chiar si in contextul blocajului generat de pandemie, si nu exista intarzieri majore pentru cladirile planificate sa se finalizeze in 2020, cu un potential de livrare a aproximativ 230.000 de metri patrati de spatii, in principal deja contractate integral sau in cea mai mare parte pre-inchiriate, conform datelor Colliers International.
In prima jumatate a anului au fost livrati aproape 105.000 de metri patrati de spatii moderne de birouri, cea mai mare parte fiind in primul trimestru al anului. Doua treimi din suprafata totala livrata vine din proiectul Ana Tower si din faza a treia a proiectului Campus al Globalworth.
„Scaderea cererii noi incepe abia acum sa se faca simtita, al doilea trimestru al anului inregistrand una dintre cele mai mici cifre ale acestui ciclu - doar 16.000 de metri patrati. Desi primul semestru nu arata deloc rau, exista inca o inertie mare in joc si, in plus, pe baza experientei noastre, discutiile pe marginea viitoarelor contracte de inchiriere nu merg deloc intr-un ritm bun. A doua jumatate a anului ar putea aduce, asadar, o incetinire suplimentara a activitatii de inchiriere a spatiilor de birouri”, spune Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory in cadrul Colliers International.
Pe langa scaderea cererii in contextul in care companiile trebuie sa faca fata incertitudinilor, un alt aspect care ar putea pune presiune asupra cererii viitoare ar putea fi cresterea suprafetelor aflate la subinchiriere. Acest lucru vine din faptul ca unele companii care s-au mutat in ultimii ani au inchiriat si un spatiu suplimentar care sa acopere nevoia in cazul in care continua angajarile si extinderea businessului; acum, cand aceste planuri par sa nu mai fie fezabile, e posibil sa devina disponibile destul de multe spatii pentru subinchiriere. In plus, munca de acasa, fie cateva zile pe saptamana sau in regim permanent (in perioada aceasta de stare de alerta), ar putea de asemenea contribui la cresterea disponibilitatii unor spatii ocupate anterior.
Pana in prezent nu s-au observat modificari majore in ceea ce priveste chiriile, insa consultantii Colliers International apreciaza ca este posibil sa apara schimbari. Pe termen scurt, exista mai multe aspecte care influenteaza evolutia chiriilor: in primul rand, intrucat chiriasii ar putea sa nu fie deschisi la mutari, pe fondul costurilor aferente, iar proprietarii actuali ar putea sa nu fie la fel de flexibili sa ofere chirii mai mici; intre timp, companiile care doresc sa ocupe noi spatii (prin relocare sau cerere noua) vor motiva probabil proprietariii sa fie sensibil mai generosi (in special prin stimulente/gratuitati, mai degraba decat cu reducerea chiriei contractuale). De asemenea, exista destul de multe spatii mari, complet echipate, disponibile pentru subinchiriere la chirii competitive.
”In general, presiunile pe chirii par sa creasca, cu argumente pentru o evolutie in acelasi sens si pe termen mai lung. Intre timp, rata de neocupare a continuat sa creasca in prima jumatate a lui 2020, ajungand la sfarsitul lunii iunie la 11,25%, cu un punct procentual mai mare decat la sfarsitul lui 2019, majoritatea segmentelor de piata importante inregistrand o crestere a spatiilor disponibile, cu exceptia zonelor Centru Vest (scadere modesta) si Dimitrie Pompeiu (stagnare)”, explica Sebastian Dragomir.
O observatie importanta este ca, fara cladirile de birouri din zona Pipera Nord si cele de clasa B, rata de neocupare e la un nivel confortabil, de sub 10% in cazul cladirilor de birouri de clasa A. Pe de alta parte, considerand situatia actuala, cererea pentru inchirierea de spatii de birouri s-ar putea diminua in perioada urmatoare, la fel ca si presiunea pe chirii. Rata de neocupare va urca probabil la 13-14% pana la sfarsitul anului, cererea totala pentru 2020 stabilizandu-se in jurul a 200.000 de metri patrati, aproape la jumatate fata de 2019 si sub media de 300.000 de metri patrati estimati initial pentru acest an. Din cauza cresterii timpului necesar pentru negocierea tranzactiilor, dificultatilor de calatorie a decidentilor din companiile internationale, dar si a incertitudinilor care ar putea sa persiste si anul viitor, 2021 s-ar putea sa nu fie un an exceptional, dar ar putea totusi sa surprinda in sens pozitiv daca revenirea accelereaza, indicatorii de pe piata muncii oferind deocamdata perspective incurajatoare.
Desi este posibil ca anul viitor sa nu aduca prea multe schimbari, deoarece majoritatea companiilor nu se vor extinde si nici nu vor lua decizii pe termen scurt, consultantii Colliers International prevad ca piata de birouri nu va mai arata la fel dupa criza „sanitara”. Munca de acasa la scara larga va continua in companii, iar cateva zile pe saptamana de lucru remote oferite angajatilor, impreuna cu o optimizare a spatiului inchiriat, ar putea sa conduca la o reducere a spatiului necesar pentru birouri in viitor. Exista totusi cateva argumente care, cel putin pentru unii angajatori, explica nevoia de mai mult spatiu (de exemplu, dorinta de a avea si in pandemie un birou pentru toti angajatii, ceea ce necesita de fapt inchirierea de spatii suplimentare, mai ales daca acest lucru este solicitat de catre compania mama). Mai mult, munca de acasa nu poate inlocui pe deplin importanta pe care o au birourile, ca mediu pentru construirea de echipe, mentorat si cultura corporativa.
