Conform raportului asupra stabilitatii financiare, publicat recent de Banca Nationala a Romaniei (BNR) si lansat anterior in cadrul unei conferinte de guvernatorul institutiei, Mugur Isarescu, pretul proprietatilor rezidentiale a atins anul trecut nivelul minim al ritmului de crestere incepand din septembrie 2015, majorarea medie anuala, in termeni reali, fiind in decembrie 2018 de 0,88%, comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent. Aceasta corespunde, astfel, unei stabilizari si poate indica aparitia si consolidarea altei tendinte pe piata de profil.Din punctul de vedere al institutiilor de credit, dupa cum se arata in raportul BNR, pretul proprietatilor rezidentiale a inregistrat in primul trimestru din 2019 o crestere marginala, contrar asteptarilor de scadere semnificativa din trimestrul anterior. Pentru trimestrul al doilea al anului 2019, institutiile de credit estimeaza o evolutie relativ constata a preturilor locuintelor. In ceea ce priveste numarul tranzactiilor de imobile rezidentiale, acesta s-a redus in a doua jumatate a anului 2018 si, respectiv, in primul trimestru din 2019 (-26% in ianuarie-martie 2019, raportat la aceeasi perioada din 2018). In acelasi timp, a crescut perioada necesara vanzarii unui apartament la 90 zile (in medie pentru ultimul trimestru din 2018), comparativ cu 81 zile in aceeasi perioada a anului 2017. In acelasi interval, pe segmentul pietei imobiliare comerciale s-a remarcat o evolutie modesta a chiriilor si a ratelor de ocupare relativ la perioada anterioara.
„Desi aceasta evolutie nu indica o crestere a riscurilor, se mentin, insa, o serie de vulnerabilitati determinate de caracteristicile acestei piete, cum ar fi gradul ridicat de opacitate, lichiditatea redusa si eterogenitatea pronuntata atat dupa tipul de proprietate comerciala, cat si din punct de vedere regional”, avertizeaza autorii raportului.
In ceea ce priveste oferta de cladiri imobiliare, aceasta a urmat o traiectorie mixta. Pentru segmentul cladirilor rezidentiale, volumul lucrarilor de constructii rezidentiale a scazut cu -13% in intervalul aprilie 2018 - martie 2019, comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, pe cand numarul de locuinte terminate in cursul anului 2018 a fost cu +12% mai mare fata de anul precedent.
Din punct de vedere al numarului autorizatiilor de construire nou-emise, s-a observat o evolutie eterogena. In timp ce in Bucuresti s-a inregistrat o scadere cu- 6%, pentru restul tarii numarul de autorizatii de construire pentru imobile rezidentiale a crescut cu +4%. Cu toate acestea, suprafata de metri patrati utili aferenta autorizatiilor de construire nou-emise s-a majorat atat in Bucuresti (+6%), cat si la nivel national (+9%).
Pe segmentul pietei imobiliare comerciale s-a observat o intensificare a activitatii, in pofida cresterii costurilor cu forta de munca si cu materialele. Numarul de autorizatii de construire pentru imobile nerezidentiale a crescut cu +16% in anul 2018, iar in primele doua luni ale anului 2019 s-a majorat cu 5% fata de aceeasi perioada a anului anterior.
Cresterea numarului de autorizatii a fost insotita si de o majorare a suprafetei utile solicitate, in special in cazul segmentului de spatii de birouri.
„Sectoarele de constructii si imobiliar s-au dovedit a fi si in prima jumatate a anului 2018 mai putin performante relativ la ansamblul companiilor care au depus situatiile financiare semestriale, insa in comparatie cu rezultatele inregistrate in prima parte a anului precedent, se remarca o imbunatatire a performantelor economico-financiare ale acestor societati. Astfel, profitul net a crescut cu +87% in cazul sectorului de constructii si s-a consemnat un avans de +48% pentru sectorul imobiliar. In plus, rentabilitatea capitalurilor pentru ambele sectoare a inregistrat o majorare (de la +9% la +14,2% pentru sectorul de constructii si de la +12,7% la +13,4% pentru sectorul imobiliar), apoi, capacitatea de onorare din profituri a cheltuielilor cu dobanzile a crescut considerabil in cazul firmelor din sectorul de constructii, raportul aferent atingand nivelul de 5,6 (fata de 3,3 in iunie 2017), in timp ce acest indicator, in cazul sectorului imobiliar, a crescut usor (de la 1,9 la 2,1). Din punct de vedere al indatorarii, firmele din sectoarele de constructii si imobiliar inregistreaza un raport datorii asupra capitaluri peste media economiei (1,49), de 1,86 pentru firmele din constructii, respectiv 1,73 pentru companiile din imobiliare”, se mai precizeaza in raport.
Autorii cercetarii mai subliniaza ca expunerile in raport cu piata imobiliara rezidentiala s-au mentinut la un nivel ridicat, insumand 89 miliarde lei in martie 2019, echivalentul a 68% din stocul total de imprumuturi acordat populatiei. In plus, creditarea populatiei cu garantii imobiliare a inregistrat o crestere anuala de aproximativ 7% (tot in martie 2019). In structura, creditele ipotecare oferite prin programul guvernamental „Prima casa” s-au mentinut la un nivel important, reprezentand 31% din fluxul de credite ipotecare noi (3,8 miliarde lei - date anualizate la martie 2019), respectiv 45% din stocul creditelor ipotecare (34 miliarde lei).
„In perioada recenta, in contextul strategiei programului «Prima casa» pe termen mediu (2017 - 2021), creditarea prin acest program a intrat pe o traiectorie descrescatoare. In plus, in primul trimestru din 2019, a fost atins maximul ecartului dintre creditul nou ipotecar standard si creditul nou «Prima casa», indicand revenirea puternica a creditelor ipotecare standard, tendinta conturata si pe baza reorientarii debitorilor catre credite cu dobanzi fixe”, se mai arata in raportul BNR.
Gradul de acoperire a imprumuturilor prin garantii pentru creditele nou-acordate sectorului populatiei (cu exceptia creditelor de tip „Prima casa) in perioada aprilie 2018 - martie 2019 a fost de 76% (valoarea mediana), in usoara crestere fata de aceeasi perioada a anului precedent, dar in continuare la un nivel adecvat din punct de vedere prudential.
„Cu toate acestea, promulgarea unor initiative legislative privind stabilirea conditiilor de impreviziune ar incuraja hazardul moral, inlesnind apelarea la darea in plata a imobilelor, inclusiv in cazul debitorilor care nu intampina dificultati in rambursarea imprumutului. Astfel de modificari ar putea determina scaderea preturilor bunurilor imobiliare si ar ingreuna accesul la creditare pentru achizitionarea de locuinte, in contextul inaspririi conditiilor de creditare, majorand totodata impredictibilitatea cadrului legislativ in care opereaza bancile”, atentioneaza autorii raportului.
Accesibilitatea la piata creditului a continuat sa se mentina la un nivel ridicat, dar in scadere fata de perioada anterioara. Indicele privind accesul la finantare a continuat sa aiba o valoare de peste 1, care indica un venit mediu superior celui necesar obtinerii unui credit ipotecar (1,27, de pilda, in decembrie 2018), dar inferior valorii de 1,40 din decembrie 2017. Aceasta scadere a survenit in special ca urmare a majorarii ratelor de dobanda, inclusiv din perspectiva initiativelor legislative recente.
Similar, gradul de accesibilitate la piata imobiliara, in absenta apelarii la finantare bancara, este de asemenea la un nivel bun, mai redus insa in cazul oraselor in care s-au inregistrat cresteri accelerate ale preturilor in ultima perioada. Astfel, indicele pret/venit este de 7,6 ani pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti si 10,4 ani pentru un apartament similar in Cluj. Pentru a descarca raportul BNR, click aici!
