Epopeea cotei reduse de TVA pentru livrarile de locuinte continua. Inca din 2008, cand a fost introdusa pentru prima oara cota de TVA de 5% pentru locuintele livrate ca parte a politicii sociale, TVA a fost unul din instrumentele prin care s-a dorit incurajarea sectorului imobiliar. Impactul investitiilor in dezvoltari imobiliare este general recunoscut ca avand un efect pozitiv asupra economiei (si implicit asupra veniturilor bugetare), dar si asupra conditiilor de trai.Asa cum arata datele publicate de Eurostat la sfarsitul anului trecut, desi un numar covarsitor de romani detin locuinte proprietate personala, lucrurile nu arata la fel de bine cand vorbim despre calitatea conditiilor de locuit, Romania fiind fruntasa in statisticile privind aglomerarea locuintelor si pe ultimul loc in UE cand vine vorba de marimea locuintei. Desi cota redusa de TVA pentru locuintele sociale a fost implementata deja de mai bine de 14 ani, criteriile de aplicare sunt intr-o continua dinamica.
Plafonul de pret al locuintelor ce pot beneficia de 5% TVA, precum si numarul de achizitii ce pot fi efectuate de o persoana s-au tot modificat in timp, in prezent existand chiar doua astfel de plafoane si posibilitatea de a achizitiona una sau mai multe locuinte in functie de pretul lor. Dar nici regulile actuale nu vor rezista foarte mult, fiind anuntata modificarea lor dupa doar un an de la intrarea in vigoare.
S-ar putea considera ca unul dintre motivele preconizatei schimbari il reprezinta cresterea veniturilor la bugetul de stat si, poate, temperarea apetitului persoanelor fizice de a investi in mai multe locuinte “sociale” cu cota de TVA redusa (in prezent, posibila in anumite cazuri).
Dar sa vedem concret care sunt noutatile. Astfel, de la 1 ianuarie 2023, cota de 5% TVA se va aplica pentru achizitia unei singure locuinte cu un pret de cel mult 600.000 lei (aprox. 120.000 EUR), exclusiv TVA . Comparativ cu regulile actuale (doua plafoane existente, unul cu numar nelimitat de achizitii si altul aplicabil pentru o singura achizitie posibila), regulile noi par mai simple: un singur plafon de pret si o singura achizitie posibila.
In acelasi timp insa, asa cum se arata si in expunerea de motive ce insoteste cea mai recenta modificare a cotei de TVA, intentia legiuitorului este de a restrange sfera de aplicare a cotei reduse de 5% TVA, scazand limita superioara de pret si impunand, cu titlu generic, achizitia unei singure locuinte la pret redus. Tinand cont de preocuparea constanta a autoritatilor fiscale, de a mentine caracterul social al cotei reduse de 5%, ne putem gandi ca existenta unui plafon mai ridicat (de 700.000 lei) pentru achizitia unei singure locuinte, precum si posibilitatea de a achizitiona mai multe locuinte sub 450.000 lei, sunt criterii care puteau favoriza in unele cazuri mai curand investitiile si nu erau neaparat caracteristice politicii sociale in anumite cazuri, pe care se fundamenteaza introducerea cotei reduse.
Daca tinem cont de recentele modificari aduse impozitarii veniturilor din chirii in cazul persoanelor fizice (eliminarea cotei forfetare, ce atrage un impozit pe chirii mai mare), precum si limitarea accesului la o singura locuinta supusa cotei reduse de TVA si in limita unui plafon redus, se poate observa o tendinta ce poate descuraja astfel de investitii in randul persoanelor fizice. Ramane de vazut daca acest lucru va avea ca efect o migrare a acestui tip de investitii catre companii (in cazul carora se poate aplica taxarea inversa si se pot aplica anumite deduceri).
Pe de alta parte, cresterea anterioara a plafonului avusese scopul de a alinia aceasta limita la pretul actual al locuintelor, data fiind evolutia pietei imobiliare. Iata ca, in ciuda mentinerii unor preturi ridicate pe piata, plafonul maximal sub care se poate cumpara un imobil cu TVA redusa va scadea cu 100.000 lei, ceea ce va limita, totusi, accesul populatiei la imobile cu 5% TVA. Pe langa incertitudini in planificarea activitatii de dezvoltare, pe seama modificarilor frecvente privind TVA (pe langa provocarile legate de inflatie, majorarile de preturi pentru materialele de constructii, cresterea costului cu forta de munca), dezvoltatorii imobiliari se vor afla intre nevoia de a asigura o oferta adecvata noului plafon si cea de a mentine marja de profit. Speram ca implicatiile nu vor fi suportate tocmai de consumatorii vizati de aceasta masura sociala.
O veste buna ar fi, insa, mentinerea cotei de 5% pentru imobilele livrate in 2023, dar care se incadreaza in conditiile aplicabile in 2022 si pentru care au fost platite avansuri in 2022. Astfel, din prevederile tranzitorii se poate intelege ca vor putea fi achizitionate in continuare cu TVA redusa imobile cu o valoare sub 700.000 lei, daca pentru acestea s-au platit avansuri in anul 2022. O interpretare contrara ar afecta direct persoanele fizice care contracteaza astfel de imobile in 2022, pentru care cresterea procentului ar putea sa nu fie sustenabila financiar, din surse proprii sau din creditare. Mai mult, intr-o astfel de situatie am putea vedea un blocaj pe piata imobiliara, care nu este de dorit in conditiile actuale.
Conform acelorasi dispozitii tranzitorii, livrarile efectuate incepand cu anul 2023 pentru imobile cu un pret sub 450.000 lei, pentru care au fost incheiate antecontracte si incasate avansuri in 2022, nu ar fi luate in considerare la calculul limitei de un imobil supus 5% pentru fiecare persoana fizica.
Astfel, imobilele achizitionate incepand cu anul 2023, pe noile reguli, vor fi inscrise intr-un nou registru (“Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023”). Acest lucru pare sa indice ca, din 1 ianuarie 2023, incepe un nou capitol in ceea ce priveste TVA in piata imobiliara, iar tranzactiile contractate anterior acestei date raman pe regulile din 2022.
In ceea ce priveste achizitia imobilelor de catre persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, in practica pot aparea o serie de implicatii. Astfel, o prima intrebare ar fi legata de semnificatia acestei sintagme – daca se refera la persoane cu grade de rudenie sau orice forma de coproprietate. In plus, apare intrebarea ce se intampla in cazul in care achizitia este realizata de doi soti care decid, ulterior, sa divorteze. Mai pot acestia achizitiona un alt imobil pentru care pot beneficia de cota redusa de TVA? In principiu, nu. De asemenea, ce se intampla daca cei doi soti au achizitionat un imobil cu 5% in cadrul casatoriei sub regimul separatiei de bunuri? Va mai putea celalalt sot sa achizitioneze un imobil cu 5% TVA? Cu siguranta raman o serie de intrebari, care ar trebui sa se clarifice in perioada urmatoare, dezvoltatorii imobiliari avand sarcina aplicarii cotei corecte de TVA pentru livrarile efectuate.
Pana atunci insa, tinand cont ca anul 2022 se apropie de sfarsit, inca se poate accesa oportunitatea unei achizitii supuse cotei reduse de TVA in conditiile actuale mai favorabile, respectiv o singura locuinta sub plafonul actual de 700.000 lei cu 5% TVA sau mai multe locuinte sub plafonul de 450.000 lei cu 5% TVA. Recomandam, insa, o analiza prudenta a conditiilor legale, in linie cu cerintele privind substanta economica a tranzactiilor, in anumite cazuri fiind posibile reincadrari privind aranjamentele ce au drept scop obtinerea unui avantaj fiscal contrar regulilor de TVA. O eventuala reclasificare din perspectiva TVA ar atrage riscuri in sarcina dezvoltatorilor imobiliari, astfel ca acestia ar trebui sa aplice cota redusa cu prudenta.
* Autori: Costin Manta, Partener, Impozite indirecte, EY Romania si Florina Paring, Senior Manager, Impozite indirecte, EY Romania
