ANALIZA: Lansarea de proiecte noi a scazut mult in perioada starii de urgenta

Impactul real al pandemiei de coronavirus pe piata imobiliara si, implicit, asupra proiectelor de constructii, se va resimti pe parcursul celui de-al doilea trimestru al anului in curs, in timp ce pe termen mediu si lung accentul va fi pus pe masuri de siguranta si sanatate, precum si pe tehnologie. De la decretarea starii de urgenta, respectiv din data de 16 mai 2020, noile lansari de proiecte au fost foarte rare, insa cele mai multe santiere de constructii au ramas deschise. Dintre marile investitii aflate in executie, constructiile de birouri ale dezvoltatorilor precum One United, Skanska, Forte Partners sau Tiriac evolueaza conform planificarii, la fel ca proiectele publice (spitale, aeroporturi, stadioane, complexuri sportive etc.), iar autostrazile parca nu au mers niciodata asa de bine in ultimii ani: deja se lucreaza pe autostrada Sibiu-Pitesti, peste 50% din centura municipiului Bacau este gata, iar din 2021 Guvernul marseaza spre startul constructiei mult-asteptatelor autostrazi din Moldova.

Investitorii imobiliari sunt, in continuare, interesati de proiecte noi in Romania, chiar si in contextul epidemiei de Covid-19, arata un studiu Colliers, Capitala urmand a ramane epicentrul investitiilor in acest an. Aproximativ 74% dintre investitori se asteapta la conditii de finantare mai riguroase, iar 70% dintre investitorii activi in piata de terenuri intentioneaza sa continue tranzactiile in curs, in 2020. Totusi, un alt studiu Colliers arata ca peste 67% dintre investitori se asteapta ca implicatiile actualei epidemii de Covid-19 asupra economiei romanesti sa dureze mai mult de un an, desi exista ceva mai mult optimism in ceea ce priveste piata imobiliara, 35% mizand pe o recuperare in mai putin de un an. De altfel, investitorii care prognozeaza implicatiile asupra pietei imobiliare pe o perioada mai mare de un an sunt mai putini (52%) decat cei care se asteapta la efecte pentru economia generala pe termen lung (67%).

"Segmentele cele mai reziliente din punctul de vedere al investitiilor ar putea fi cel industrial-logistic si cel de birouri, dar actuala criza va aduce schimbari in preferintele de cumparare ale investitorilor pe termen lung. In acelasi timp, proiectele industriale si logistice, impreuna cu hotelurile, castiga cel mai mult interes pe termen mediu, deoarece cererea de proiecte de retail este de asteptat sa se diminueze", a declarat Mihai Patrulescu, Senior Associate Investment Services la Colliers.

 

Aproape 70% dintre proprietarii si chiriasii din piata spatiilor de birouri considera ca epidemia de Covid-19 va continua sa le afecteze activitatea pe tot parcursul acestui an, primele semne de recuperare fiind asteptate incepand cu 2021, mai arata un sondaj Colliers, la care au raspuns 60 de proprietari si peste 100 de chiriasi. Unii reprezentanti din piata de birouri sunt ingrijorati ca impactul crizei epidemiologice asupra pietei imobiliare ar putea fi cel putin similar sau chiar mai mare fata de cel al crizei financiare de acum mai bine de un deceniu. Ingrijorarea este mai vizibila in randul chiriasilor (75%) decat in cel al proprietarilor (38%), in timp ce restul respondentilor sunt mai optimisti si se asteapta la efecte mai usoare. "O revenire a pietei de birouri este prevazuta incepand cu 2021, ceea ce indica faptul ca reprezentantii pietei de birouri se asteapta sa treaca printr-o criza in forma de V. Altfel spus, lucrurile se vor inrautati in perioada urmatoare, dar vor incepe sa se imbunatateasca in urmatoarele 9 luni, pe fondul unui nivel ridicat de incredere in evolutia pietei locale. Mai precis, 44% din proprietari si 52% dintre chiriasi cred ca vor reveni la nivelul de afaceri de dinainte de epidemia de Covid-19 incepand cu 2021", precizeaza Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office Advisory la Colliers.

In primul trimestru al anului, in Bucuresti au fost livrate spatii noi de birouri cu o suprafata de 81.000 mp, cele mai importante livrari fiind Ana Tower si cea de-a treia cladire a proiectului Globalworth Campus din Pipera. Pana la finalul anului, este preconizata livrarea unor spatii noi cu o suprafata cumulata de circa 145.000 mp. Astfel, volumul total de spatii de birouri noi este preconizat la circa 226.000 mp, in scadere cu circa 21% fata de livrarile din 2019. In ceea ce priveste cererea, in timp ce volumul tranzactionat in Bucuresti a scazut in primul trimestru cu 50% fata de perioada similara a anului precedent, pana la 52.000 mp, in tara nivelul a ramas stabil, la circa 21.000 mp, activitate importanta fiind inregistrata in Timisoara, Cluj si Iasi, dar si in Craiova. Stocul de birouri din Bucuresti se ridica la aproape 3,2 milioane mp, avand o rata de neocupare de 9,8%, in usoara crestere, in timp ce suprafata birourilor moderne din marile orase regionale - Cluj-Napoca, Timisoara, Iasi si Brasov - se apropie de pragul de un milion mp.

 

Toate constructiile din sectorul industrial se desfasoara in mod normal si, in timp ce dezvoltarea speculativa poate inregistra intarzieri, pre-inchirierea decurge ca de obicei. Potrivit CBRE Research, exista aproximativ 600.000 mp de spatii industriale aflate in constructie, dintre care 70% sunt pre-inchiriate. In urma declansarii Covid-19, companiile de vanzari si productie au fost cele mai afectate, dar cele care furnizeaza servicii - cum ar fi cele care se ocupa de depozitare, stocare si transport (companiile midstream) au fost privilegiate.

Pe piata spatiilor industriale, in primul trimestru din 2020 a fost tranzactionata o suprafata neta (valoare care exclude renegocierile si reinnoirile de contracte de inchiriere) de 172.400 mp, reprezentand 91% din activitatea totala de leasing, arata datele CBRE Research. Cea mai mare tranzactie din primul trimestru a fost reprezentata de pre-inchirierea unei suprafete de circa 70.000 mp de catre Ikea in proiectul CTPark Bucharest West. In total, Bucurestiul a atras 81% din activitatea totala de leasing, in timp ce vestul si nord-vestul tarii, alaturi de est si nord-est, au atras 19%.

La nivel national, in primele trei luni a fost livrata o suprafata de 97.000 mp, stocul total ajungand astfel la 4,49 milioane mp. Cea mai mare parte din suprafata nou livrata, aproximativ 80%, se afla in Bucuresti si a fost reprezentata de extinderea a doua proiecte, WDP Stefanestii de Jos si Eli Park I, in timp ce restul de 20% a fost livrat in centrul tarii, respectiv Brasov si Sibiu.

 

Stocul de centre comerciale a ramas la aceeasi valoare de la finalul anului trecut, respectiv 3,74 milioane mp, niciun proiect sau extindere nefiind livrate in primele trei luni din 2020. Pentru restul anului, o suprafata totala de 180.000 mp se afla in constructie in Bucuresti, Brasov, Miercurea Ciuc, Satu Mare, Targoviste si Targu Mures. Deschiderea mai multor proiecte de retail a fost amanata pentru sfarsitul anului, ca urmare a situatiei Covid-19, insa activitatea pe santiere continua.

 

La nivel national se afla in constructie 14 hoteluri, cu peste 2.000 de camere noi si, inainte de decretarea starii de urgenta, acestea erau asteptate sa fie livrate in perioada 2020-2021, arata un raport al companiei imobiliare Crosspoint Real Estate. O alta tendinta remarcata este renovarea si modernizarea hotelurilor mai vechi, in special a celor cu arhitectura caracteristica si o istorie bogata. Desi aceste planuri ar putea fi amanate de investitori in contextul impactului major pe care il are criza generata de pandemia de coronavirus, analistii sunt de parere ca piata hoteliera din Romania are, in continuare, un potential ridicat de dezvoltare. "Avand in vedere contextul actual, este foarte probabil ca livrarile si planurile de dezvoltare pentru piata hoteliera sa fie intarziate sau amanate. Intrucat industria turistica este cea mai afectata de pandemia Covid-19, in 2020 se asteapta o scadere importanta a numarului de turisti, in special a celor straini. Chiar daca restrictiile de calatorie vor fi ridicate, calatoriile internationale este posibil sa fie limitate la cele de afaceri. Intr-un scenariu optimist, preconizam ca turismul intern are o sansa de redresare in ultimul trimestru al anului - inceputul anului 2021. Incepand cu 2021, am putea observa revenirea pietei la ritmul sau de crestere, cel mai probabil sustinut mai mult de segmentul de afaceri si mai putin de segmentul de agrement", arata analistii Crosspoint.

Potrivit HVS.com, valoarea pietei hoteliere romanesti a inregistrat o tendinta pozitiva incepand cu 2014, iar cresterea prognozata a valorii pentru 2020 era estimata intre 3% si 10% inainte de decretarea starii de urgenta.

 

Numarul tranzactiilor imobiliare ar putea inregistra o scadere de 15%-20% in acest an ca urmare a situatiei generate de coronavirus, iar preturile, desi vor fi oarecum afectate, nu vor scadea foarte mult, a declarat Octavian Badescu, partener fondator al brokerului imobiliar Freedom Group. "Numarul tranzactiilor scade. Au inceput cu o scadere de circa 30% la inceputul lunii martie si au scazut spre 90% la finalul lunii. Intr-un scenariu optimist, cu o revenire graduala in 2-3 luni, numarul de tranzactii va scadea anul acesta cu 15-20%, dar nu neaparat si preturile", a spus brokerul. El a mai precizat ca, spre deosebire de criza anterioara, dezvoltarile imobiliare s-au bazat pe mai putine credite, preturile fiind mult mai sustenabile. "La criza precedenta era o diferenta mare intre pretul pe metru patrat si salariul mediu pe metru patrat. Daca puterea de cumparare va scadea, va aparea o influenta si asupra preturilor. Totusi, asteptarile cumparatorilor care vor sa vada o scadere de 50% a preturilor nu vor fi intrunite", a subliniat Octavian Badescu.

Datele disponibile la ANCPI pentru luna aprilie 2020 arata ca au fost vandute, la nivelul intregii tari, 27.021 de imobile, cu 21.358 mai putine fata de luna martie 2020, reflectand o scadere de peste 79%. In luna martie 2020, la nivel national au fost tranzactionate 48.379 de imobile. Numarul caselor, terenurilor si apartamentelor care au facut obiectul contractelor de vanzare-cumparare, la nivel national, in luna aprilie a acestui an este cu 13.790 mai mic fata de perioada similara a anului trecut.

 

Investitiile in infrastructura publica sunt esentiale pentru o revenire rapida din criza si o dezvoltare economica sanatoasa. Proiectele de autostrazi, cai ferate, scolile si cele din sectorul medical s-au dovedit a fi un instrument principal pentru a ajuta economia sa se redreseze, datorita efectului multiplicator. Romania poate transforma aceasta criza intr-o oportunitate prin investitii mari in infrastructura, nevoile de investitii fiind estimate la 40 miliarde euro pe parcursul urmatorilor 10 ani, conform evaluarilor autoritatilor. Criza actuala de sanatate se va diminua in perioada urmatoare, iar redresarea economica va reveni in prim-plan ca prioritate principala.

 

Mai multe informatii despre noile proiecte lansate in primele luni ale acestui an sunt disponibile in editia Mai a revistei Agenda Constructiilor, la sectiunea Info-Santiere. Pentru informatii suplimentare, click aici!