P3: Cerere pentru centre logistice mici dispuse sustenabil in infrastructura oraselor

"Incercam sa alegem teren care este pregatit pentru constructie. Si ne asiguram ca depozitele noastre nu vor fi deranjante pentru zonele inconjuratoare; vorbim si lucram cu autoritatile locale, municipalitati si grupuri publice", spune Tomas Kubin, Head of Construction CEE si CZ, P3 Logistic Parks.

Acum, in al 11-lea an la P3, el este responsabil de departamentul de constructii din Europa Centrala si de Est de un an si jumatate. Am vorbit cu Tomas despre ceea ce P3 are de oferit, despre lucrurile la care exceleaza, despre ceea ce ne rezerva viitorul si de ce are o abordare a lumii intr-un mod usor diferit decat atat de multi altii.

Noi nu construim cladiri administrative, parcuri de cumparaturi sau cladiri rezidentiale: ne concentram in totalitate pe proprietati imobiliare industriale. Acestea pot avea o gama larga de aplicatii. In mod specific, construim depozite unice, spatii de productie si partial comerciale; in functie de locatie, acestea ar putea fi depozite cu amanuntul. Un exemplu excelent este complexul P3 Praga Horni Počernice, unde puteti gasi totul, de la depozite, cu o suprafata de 50.000 m2, la unitati mici, unde puteti cumpara produse alimentare pentru caini, sa ridicati o masina de spalat sau chiar sa cumparati flori, chiar langa un spatiu de productie care, de exemplu, produce toate tipurile de conducte din plastic. Deci, chiar daca focusul nostru este destul de limitat, posibilele utilizari sunt cu adevarat divers.

Inovatiile si solutiile moderne au venit mereu mai tarziu in domeniul imobiliar industrial. In ciuda acestui fapt, intelegem importanta implementarii noilor tehnologii, dar numai daca acestea au un scop economic si servesc in mod eficient nevoilor clientilor nostri, in timp ce conduc cladirile noastre spre dezvoltare. Asadar, ne asiguram ca spatiiile noastre nu sunt doar durabile din punct de vedere ecologic, ci si in concordanta cu aceste vremuri in schimbare rapida, precum si viabile pentru a functiona corespunzator din punct de vedere economic. Incercam sa imbunatatim standardele din acest domeniu, desi acest lucru se face cu pasi mici.

Cred ca cel mai vizibil exemplu este inlocuirea becurilor vechi sau a lampilor de sodiu cu iluminarea prin LED-uri, care astazi este o solutie standard. Apoi, putem gestiona sistemele de control pentru a le face mai sofisticate sau pentru a incerca diverse tipuri de diode pentru utilizare in interior si in exterior. In plus, este destul de usor sa calculezi si sa dovedesti ca economiile vor fi considerabile. Un alt exemplu ar fi proprietatile termoizolante ale cladirilor. Suntem singurii care folosesc un tip special de docuri de incarcare ca standard, in care portiunea sectiunii este deplasata inainte si in contact direct cu sortul exterior sau partea izolata aflata sub doc. Acest design previne pierderile mari de caldura la incarcare si descarcare, si impiedica aerul rece sa fie suflat in interior.

Noi sustinem o strategie destul de conservatoare. Ne concentram pe accesibilitatea excelenta a locatiilor, in mod ideal aproape de retelele principale de autostrazi. Incercam sa limitam cat mai mult posibil orice neplacere in zonele rezidentiale din apropiere. Desigur, luam in considerare cerintele clientilor nostri, care tind sa fie mari firme de logistica care isi creeaza propria retea pentru a distribui bunurile clientilor in cel mai bun mod posibil.

In ceea ce priveste industria, alegem locurile legate de zonele industriale, care de obicei au o legatura buna atat cu transportul rutier, cat si cu cel public. Acest lucru este evident in Mlada Boleslav, unde exista o multime de companii de productie, legate de uzina de automobile Skoda. Prin urmare, alegerea este legata si de o artera de trafic sau de un centru industrial.

Da, noi acordam atentie acestui aspect - nu vrem sa construim intr-un mod nechibzuit. Filozofia noastra este sa mergem in locatii in care primaria locala insasi a decis ca doreste sa aiba o zona logistica sau industriala intr-un anumit loc. Municipalitatile isi creeaza propriile planuri si noi pur si simplu le respectam. Deci nu fortam nota in locurile in care nu ne vor dori - dimpotriva. In plus, incercam sa cumparam terenuri unde cel putin a fost eliberat deja permisul de constructie si mergem in locuri unde localnicii sunt informati despre evolutia si amploarea acestui proiect. Mergem si intrebam: am cumparat aceasta bucata de pamant si o sa construim - ce putem face pentru a va face viata mai buna aici?

Da, suntem foarte interesati. In Germania, de exemplu, avem o serie de proiecte finalizate de acest tip. In timp, aceasta se va extinde in Republica Ceha, precum si in regiunea CEE in intregime. Depinde de locatiile disponibile si de cat de dispusa este societate sa le mentina la centura verde. Intr-o zi va veni momentul cand spatiul liber va fi epuizat, iar zonele brownfield vor deveni mai interesante. Dar chiar si Republica Ceha are regiuni in care, de fapt, nu mai cautam nimic altceva.

Rapid. (rade politicos) Dupa cum am spus, alegem locatii cat mai pregatite, inclusiv in privinta permiselor mentionate. De aceea, suntem capabili sa incepem sa construim foarte repede: de indata ce negociem termenii tranzactiei cu un nou client si acesta semneaza un contract de inchiriere, putem incepe constructia. Altii incep doar sa negocieze in acel moment si poate trece cu usurinta un an inainte de a obtine autorizatia de construire. De aceea preferam sa oferim locatii unde totul a fost deja aranjat.

Spectrul este foarte larg, aproape infinit. De exemplu: o companie de tehnologie care lucreaza in realitatea virtuala a devenit recent clientul nostru - n-as fi banuit ca vom avea ceva de genul asta in depozitele noastre, serios vorbind. Dar desigur ca majoritatea clientilor nostri sunt mari companii logistice transnationale, urmate de firme de productie, in functie de locatie, asa cum am descris deja.

Am facut un proiect foarte frumos pentru VF Corporation: un depozit personalizat de 60.000 de m2. Numele ar putea sa nu insemne mult pentru tine, dar este o companie umbrela pentru o serie de branduri din industria de imbracaminte foarte cunoscute, cum ar fi The North Face, Timberland si Vans. Intregul depozit de 60.000 m2 este dedicat exclusiv pentru Vans. Proiectul a fost interesant deoarece a fost adaptat cerintelor clientului: de la inaltimea cladirii pana la amenajarile sale interioare si sali de gimnastica, cantine pentru 700 de persoane si un sistem sofisticat de mezzanine cu benzi transportoare pe care le-au instalat ei singuri. Consider ca este una dintre cele mai moderne cladiri de logistica din Republica Ceha, de asemenea evaluata de catre BREEAM ca fiind "foarte buna".

Avem, de asemenea, o bogata experienta in proiecte pentru marile companii de logistica, precum DHL sau FM Logistic. In Polonia, am inceput sa construim depozite pentru Pepsi si XXXLutz. In Romania avem depozitul central mare al Carrefour. Si nu ar trebui sa uit de depozitele foarte interesante pentru Lamborghini & Ducati sau Airbus.

Se ia in considerare, cu siguranta. Avantajul depozitelor este ca sunt relativ usor de reciclat. Exista o cantitate mare de beton, care este un material natural foarte usor de procesat si reutilizat intr-o mare varietate de moduri. Exista, de asemenea, invelisuri de fatada din vata minerala, care nu prezinta o problema de reciclare. Este relativ usor sa reciclezi depozitele, dupa parerea mea, mai ales in comparatie cu cladirile de birouri sau centrele comerciale. De fapt, deja experimentam acest lucru in Germania, unde aproape jumatate dintre proiecte implica demolarea unui depozit vechi si construirea unui nou depozit. Si aflam ca demolarea nu este un proces deosebit de solicitant.

Cand ne uitam la urmatorii cativa ani, credem ca va avea loc o crestere a "logisticii urbane". Centrele mari se vor muta probabil din zonele rezidentiale, iar distributia va fi preluata de o logistica mai mica. Astazi suntem cu totii obisnuiti cu ideea ca atunci cand cumparam ceva online vrem sa fie livrat in aceeasi zi, in mod ideal. Si acest lucru este foarte greu de realizat fara centrele de logistica mai mici si mai flexibile incorporate direct in infrastructura oraselor.

Ceea ce vedem deja in Statele Unite sau Asia este o tendinta de a construi aceste centre in sus, pe verticala. Cu cat este mai putin teren disponibil, cu atat este mai valoros si mai costisitor, deci mai multe etaje vor avea depozitele.

Si in ceea ce priveste viitorul mai indepartat imi pot imagina depozite construite subteran si servite de canale de transport ultra-rapide, cum ar fi Hyperloop.

Tomas Kubin rezuma cele cinci mari avantaje care au plasat P3 in topul domeniul in care activeaza:

Detinem si operam depozitele noastre proprii, chiar de la bun inceput perspectiva noastra se intinde mult in viitor. Suntem nu numai interesati de locatie, dar si de calitatea constructiei. Din acest motiv folosim doar antreprenori generali stabili si testati, care stim ca vor fi aici cu noi de cateva decenii. Avem sisteme de control sofisticate sub forma unor investitori tehnici si un "grup de experti interguvernamentali" format din experti internationali care se asigura ca totul se desfasoara in concordanta cu standardele noastre si cu diferitele standarde tehnice care difera de la o locatie la alta.

Pe langa colaborarea cu antreprenorii generali, evaluam si aprobam de asemenea subcontractorii acestora. Subcontractractori sunt sub supraveghere constanta si, daca aflam ca nu ne sunt potriviti pentru orice motiv sau ca munca lor nu este suficient de buna, avem dreptul sa cerem sa fie inlocuiti. Si in plus, nu mai lucram cu ei la noi proiecte.

Exista dezvoltatori care doresc sa construiasca si sa vanda obtinand profit fara a avea grija de proprietate dupa aceea. Noi nu suntem asa: construim cu viziuni pe termen lung si ramanem cu cladirile noastre pentru intregul lor ciclu de viata. De aceea acordam o atentie deosebita calitatii in faza de proiectare - noi suntem cei care vor trebui sa plateasca pentru orice eroare si alterare.

Punctul anterior este legat de propriul nostru management al activelor, care este echipa care se ocupa de cladirile noastre. Ei sunt ai nostri, deci nu trebuie sa angajam companii externe pentru asta. In consecinta, depozitele primesc cea mai buna ingrijire posibila, deoarece pur si simplu ne iubim depozitele.

Oferim prioritate locatiilor care au deja cel putin permisiunea de planificare. Prin aceasta se asigura o anumita certitudine juridica astfel incat proiectul nostru sa poata fi executat acolo si de asemenea avem certitudine cu privire la momentul executiei. Deci stim ce putem oferi clientului si respectam acele lucruri. Colaboram de asemenea cu cei mai mari si de incredere antreprenori generali, care aduc un inalt nivel de calitate si o abordare sistematica pentru fiecare proiect in parte.