Investitiile in proprietati imobiliare in Europa Centrala si de Est (CEE) in primul semestru al anului 2021 au scazut cu 22% in comparatie cu aceeasi perioada a anului anterior, ceea ce nu reprezinta o surpriza avand in vedere repercusiunile economice semnificative ale crizei sanitare internationale cauzate de COVID-19 in majoritatea sectoarelor economice.Intr-adevar, dezvoltarea imobiliara, investitiile si imprumuturile in acest sector au fost afectate de efectele pandemiei asupra economiei mondiale, dar, conform rezultatelor ultimei editii a Barometrului KPMG privind Creditarea Imobiliara (”KPMG’s Property Lending Barometer” – PLB), un studiu anual care cuantifica apetitul bancilor in ceea ce priveste creditarea pe pietele imobiliare ale CEE, imprumuturile imobiliare au avut o importanta sporita pentru banci in 2021, intrucat, pe de o parte, portofoliile de credite imobiliare se deterioreaza, iar, pe de alta parte, conditiile de piata continua sa se imbunatateasca treptat. In plus, perioadele mai dificile au condus la situatia in care institutiile de credit din regiune sunt capabile sa selecteze si sa aleaga caror tipuri de proiecte de dezvoltare si investitii sa acorde imprumuturi, in conditii mai stricte.
Editia din acest an a studiului KPMG a inclus peste 40 de institutii de credit care activeaza pe 11 piete din CEE si au raspuns la intrebari cu privire la nivelul imprumuturilor depreciate, importanta proprietatilor imobiliare ca parte a strategiei de creditare a unei banci, precum si marimea medie a imprumuturilor acordate si preferintele avute, printre altele. Pentru a 12-a editie a PLB, KPMG a colectat date prin chestionare online si prin interviuri aprofundate cu reprezentantii bancilor in lunile mai si iunie ale anului 2021.
Pe langa furnizarea de informatii detaliate privind tendintele de finantare si pietele imobiliare ale CEE, in ansamblu, editia din 2021 a Barometrului include, de asemenea, profiluri nationale individuale care ofera informatii pentru fiecare dintre pietele examinate, precum si o sectiune dedicata analizei dezvoltatorilor pentru a afla modul in care acestia sunt capabili sa asigure finantare pentru proiectele avute intr-o perioada de incertitudine fara precedent.
COVID continua sa exercite influenta asupra pietelor imobiliare
Tranzactiile imobiliare in CEE s-au ridicat la 4,9 miliarde de euro pentru primul semestru al anului 2021, 80% din acestea provenind din trei tari din regiune: mai mult de jumatate din suma provine din Polonia (53%), urmata de Republica Ceha si de Ungaria, cu 18% si, respectiv, 13%. Slovacia, Romania si Ungaria au continuat sa creasca in primul semestru al anului 2021, in timp ce Bulgaria si Republica Ceha au inregistrat cele mai accentuate scaderi ale activitatii de investitii, de la an la an.
Potrivit participantilor la studiul PLB, nu numai ca pandemia globala continua sa afecteze acordarea de imprumuturi imobiliare, dar, in topul celor mai importante aspecte care afecteaza acordarea de imprumuturi bancare imobiliare, participantii au mentionat faptul ca pandemia a surclasat conditiile macroeconomice locale. Aceasta exercita cea mai mare influenta asupra modului in care se desfasoara acordarea de imprumuturi pentru proiecte imobiliare, influentand, de exemplu, determinarea tipurilor de proiecte imobiliare care sunt susceptibile/putin susceptibile sa primeasca finantare.
Totodata, reprezentantii bancilor au evidentiat ca, desi sustenabilitatea este in prezent un subiect de mare interes in randul profesionistilor din domeniul imobiliar, mentionat frecvent in cadrul evenimentelor care se concentreaza pe viitorul industriei imobiliare, acesta nu este inca un factor-cheie atunci cand se ia in considerare finantarea unui proiect imobiliar.
Clasa de active rezidentiale depaseste segmentul industrial/logistic
Intre timp, potrivit respondentilor studiului, clasa de active rezidentiale a devenit cea mai atractiva pentru majoritatea bancilor din regiune la un an dupa izbucnirea pandemiei de COVID-19, depasind segmentul industrial/logistic, care, in plina pandemie, devansase clasa de active reprezentand spatii de birouri in anul 2020.
Andrea Sartori, KPMG Head of Real Estate in Europa Centrala si de Est, care a initiat Barometrul, explica faptul ca, desi dezvoltarea imobiliara in Europa se desfasoara intr-un mediu nesigur din cauza efectelor persistente ale crizei sanitare mondiale, majoritatea bancilor din regiune care au participat la studiu s-au concentrat mai mult asupra imprumuturilor imobiliare, comparativ cu anul trecut. In cele din urma, acest lucru se traduce in cautarea de catre banci a unor „proiecte mai sigure” atunci cand vine vorba de ceea ce sunt dispuse sa finanteze.
Continuand: „In comparatie cu rezultatele de anul trecut, nu numai ca vedem o deschidere continua pentru finantarea proiectelor generatoare de venituri, dar mai multe banci din regiunea CEE sunt dispuse sa finanteze noi proiecte de dezvoltare; firesc si in concordanta cu studiile anterioare, proiectele generatoare de venituri primesc de obicei termeni mai favorabili, ceea ce demonstreaza importanta eliminarii riscului de dezvoltare si de intrare pe piata.”
Potrivit lui Sartori, o alta schimbare majora inregistrata in studiul din acest an este aparitia segmentului rezidential ca fiind cea mai populara clasa de active intr-o serie de tari, in timp ce industria/logistica ocupa locul 2, potrivit reprezentantilor bancilor care au raspuns la studiul KPMG.
„Poate ca nu este o surpriza”, spune el, „deoarece este evident o consecinta a pandemiei asupra modului in care oamenii fac afaceri - atat in regiunea noastra, cat si in intreaga lume: fie complet de la domiciliu, fie lucrand de la birou in mod neregulat. Nu numai ca a fost un soc pentru segmentul spatiilor de birouri, dar a insemnat ca locuintele sunt in centrul atentiei la nivelul societatii. In ansamblu - toate casele noastre au acum un dublu scop: sa serveasca atat viata de familie, cat si viata profesionala.”
Anul trecut, noteaza Sartori, segmentul logistic a avut parte de un impuls urias (si a fost in varful PLB de anul trecut) ca urmare a perioadei de carantina din timpul pandemiei, cand consumatorii isi comandau acasa orice putea fi livrat, in loc sa viziteze magazine in mod fizic. Ceea ce trebuie inca evaluat este daca anumite tendinte recente, cum ar fi munca de acasa si inlocuirea cumparaturilor fizice cu cele online, cel putin partial, vor deveni obiceiuri obisnuite ale persoanelor care traiesc in CEE.
Intr-o sectiune speciala a studiului din acest an, dezvoltatorii din sapte tari din regiunea CEE au comunicat perspectivele privind finantarea imobiliara in aceste vremuri dificile. In ceea ce priveste modul in care acestia selecteaza o oferta de la doua banci care ofera conditii de finantare similare, dezvoltatorii au indicat ca viteza procesului este criteriul cel mai important.
In plus fata de aceste constatari, Barometrul privind Creditarea imobiliara include informatii detaliate ale respondentilor privind asteptarile acestora referitoare la indicatorii raportului imprumut – cost (”loan-to-cost”) si imprumut – valoare (”loan-to-value”), la asteptarile lor privind gradul de pre-inchiriere si rata de acoperirea a datoriei, precum si in privinta marjelor de dobanda.
Tendinte ale imprumuturilor imobiliare si bancare in Romania
In ceea ce priveste evolutiile recente in domeniul imobiliar si al imprumuturilor imobiliare in Romania, Ori Efraim (foto), Partener, Head of Real Estate, KPMG in Romania spune: „Anticipand recuperarea post-COVID, piata imobiliara din Romania a castigat teren nou, alimentat de optimism si de o imbunatatire generala a economiei. Conducand avansul, piata logistica si industriala si-au mentinut rata de crestere, in timp ce apetitul crescand pentru proprietati rezidentiale premium a incurajat un avans semnificativ pe piata. Privind in perspectiva, investitorii si-au recastigat increderea pierduta in 2020 si ar putea relua proiectele intrerupte in timpul pandemiei, stimuland o tendinta ascendenta pentru piata imobiliara din Romania”.
Ionut Mastacaneanu, Director in Departamentul de Consultanta Fiscala, KPMG in Romania declara „In Romania, tendinta in randul creditorilor este oarecum in concordanta cu cea de anul trecut, avand in vedere ca o treime dintre bancile respondente si-au sporit intr-o oarecare masura interesul pentru acordarea de credite imobiliare comparativ cu anul precedent. La fel ca anul trecut, bancile sunt deschise sa finanteze atat proiecte noi de dezvoltare imobiliara, cat si proprietati generatoare de venituri, cu o usoara preferinta pentru acestea din urma. Perspectivele pentru viitor au fost optimiste, deoarece marea majoritate a celor chestionati considera ca intregul portofoliu de credite imobiliare al sectorului bancar va creste sau va creste semnificativ in urmatoarele 12-18 luni”.
Daniel Pana, Partener Consultanta Fiscala, KPMG in Romania, adauga: ”Avand in vedere contextul mai larg al pietei imobiliare din regiunea Europei Centrale si de Est (ECE), Romania este printre putinele tari care au inregistrat crestere in prima jumatate a anului 2021, comparativ cu perioada similara din 2020, inclusiv in ceea ce priveste randamentele din sectorul cladirilor de birouri premium. Va fi interesant de urmarit daca Romania va pastra trendul pozitiv pe termen mediu sau daca se va alinia la evolutia preponderenta din ECE”.
