CROSSPOINT: Tranzactii de 220 milioane euro cu terenuri mari, pentru dezvoltare

In 2020, piata imobiliara a inregistrat o crestere de 32% a investitiilor, cele mai mari tranzactii de terenuri au cumulat peste 220 mil euro, segmentul de office mai asteapta anul acesta peste 230.000 de noi mp, sectorul industrial a realizat o crestere de 60% a inchirierilor fata de anul precedent, iar rezidentialul a notat o sporire de pana la 20% a preturilor pentru locuintele de lux, se arata in raportul anual al Crosspoint Real Estate.

Pandemia COVID-19 a avut un puternic impact negativ asupra economiei globale pe parcursul anului 2020, cu o scadere a PIB de 6,4% in EU-27. Comparativ cu media UE, Romania a inregistrat o scadere de 3,9% a PIB. Starea de urgenta instaurata in perioada martie-mai, precum si masurile restrictive impuse de autoritati au cauzat o contributie negativa la cresterea PIB a unor sectoare economice importante, precum agricultura, sectorul industrial sau HORECA.

Cu un aport de 6,6% la formarea PIB, sectorul constructiilor nu numai ca a supravietuit loviturii date de epidemia globala, dar a inregistrat si o crestere in 2020, fiind unul dintre putinele sectoare care e a avut o contributie pozitiva la cresterea PIB (0,8%).

“Cu toate acestea, anul trecut piata locala imobiliara si-a continuat evolutia, sectoarele industrial si rezidential depasind chiar si cele mai optimiste asteptari. Desi viitorul pietei de birouri este incert, volumul proiectelor anuntate pentru livrare in 2021 indica o incredere a dezvoltatorilor in capacitatea de adaptare la noile conditii”, spune Ilinca Timofte, Research Analyst Crosspoint Real Estate.

Piata romaneasca de investitii a avut o evolutie pozitiva in 2020, cu un volum total al investitiilor ce a depasit asteptarile initiale - de peste 805 M EUR - o crestere de 32%, comparativ cu anul precedent. In pofida incertitudinii legate de viitorul sectorului spatiilor de birouri, acest segment a ramas activul preferat al investitorilor in 2020, cu o pondere de 85,3% in volumul total al investitiilor, urmat de cel industrial, cu doar 10,3% din total. Capitala a atras majoritatea investitiilor in 2020 (83%), desi in anii anteriori pietele regionale se conturasera ca niste alternative promitatoare pentru investitori. Circumstantele actuale au determinat investitorii sa aiba o abordare prudenta in 2020, acestia preferand sa parieze pe o piata consacrata si stabila, precum Bucurestiul.

Perceptia pietei pentru 2021 este una pozitiva, cu investitii de peste 140 M EUR inregistrate in primele 4 luni ale anului si speranta intr-o revenire rapida la normal. Cu toate acestea, impredictibilitatea ce insoteste situatia economica dar si neincrederea in abilitatea de remontare a unor anumite segmente vor duce la o scadere a volumului total de investitii in perioada imediat urmatoare comparativ cu anii precedenti.

Stocul total de spatii de birouri in Bucuresti a fost de putin peste 3,3 milioane mp la sfarsitul anului 2020, cu o serie de intarzieri inregistrate in livrarea unor proiecte. Peste 150.000 mp de noi spatii de birouri au fost livrati in 2020 in Capitala. Chiar daca majoritatea proiectelor anuntate au fost finalizate la termen, in unele cazuri s-au inregistrat intarzieri sau chiar amanari ale livrarilor. Cu toate acestea, peste 230.000 mp sunt planificati pentru livrare in 2021. Desi majoritatea dezvoltatorilor nu au fost intimidati de situatia fara precedent aparuta in 2020, turnura brusca pe care a luat-o piata in ultimul an i-a determinat pe unii dintre acestia sa isi reexamineze planurile. Amanari pe termen nedeterminat ale unor proiecte, intarzieri in livrari si chiar reconversii ale proiectelor de birouri au fost cel putin luate in considerare de unii dezvoltatori.

Peste 200.000 mp de spatii de birouri au fost inchiriati in Bucuresti in 2020, o scadere de 46% fata de anul anterior. In plus, majoritatea tranzactiilor (45%) au fost reinnoiri sau renegocieri. Acest aspect poate fi un semn ca, desi nivelul chiriilor a ramas acelasi, contractele existente sunt renegociate si stimulentele oferite de proprietari sunt mai insemnate decat in anii anteriori (mai multe luni gratuite, contributii mai mari ale proprietarilor la costurile de amenajare a spatiilor). Companiile sunt inca in faza in care isi contureaza strategiile pentru viitor si aleg, momentan, varianta mai sigura si mai convenabila de a-si pastra spatiile pe care le ocupau si pana acum, cel putin pentru viitorul apropiat.

Multe companii, in special cele din sectorul IT&C, au adoptat munca de acasa pana la sfarsitul anului, iar unii chiriasi si-au planificat revenirea la birouri in al doilea semestru din 2021 sau chiar in 2022. Aceste companii au ramas insa si in 2020 principala sursa a cererii de spatii de birouri in Bucuresti, cu o pondere de 31% din totalul inchirierilor.

Pe piata s-a inregistrat si un numar mic de subinchirieri de spatii, iar o parte din marii chiriasi ai spatiilor de birouri din Capitala au in plan reducerea suprafetelor ocupate si subinchirierea spatiului suplimentar. Pe de alta parte, ca o consecinta directa a crizei sanitare, sectorul medical a ocupat locul 3 in cei mai activi chiriasi de pe piata, cu o pondere de 10% in totalul inchirierilor. Cu toate acestea, pe masura ce situatia de la inceputul anului a inceput sa devina noua normalitate, idealul pare sa fie un mix intre munca de acasa si cea de la birou, astfel sentimentul initial de schimbare dramatica in sectorul de office pare sa se fi temperat.

Nevoia oamenilor de a interactiona fata in fata, dorinta de a se simti parte dintr-o echipa, accesul limitat la tehnologie de acasa, distragerile create de activitatile de zi cu zi, dar si faptul ca angajatii nu isi mai pot echilibra relatia dintre viata personala si cea profesionala lucrand de acasa, sunt unele dintre nenumaratele probleme dintr-un scenariu de lucru exclusiv de acasa. Cel mai probabil, viitorul muncii va insemna o flexibilitate sporita comparativ cu perioada pre-pandemie, insa cladirile de birouri vor ramane un instrument-cheie atat pentru angajati, cat si pentru angajatori.

Piata arata semne de revenire in noul an, volumul inchirierilor de spatii de birouri inregistrand deja o crestere de 23% in primul trimestru din 2021, comparativ cu T1 2020. In total,in Bucuresti s-au inchiriat peste 68.000 de mp de spatii de birouri in primele trei luni ale anului, 44% reprezentand preinchirieri.

Stocul de spatii industriale a atins la finele anului trecut 5,1 milioane mp, din care in jur de 2,4 milioane se afla in zona Capitalei. Zonele de vest si nord-vest ale tarii gazduiesc al doilea cel mai mare stoc de spatii industriale, de aproximativ 35% din totalul acestora. Afectata in mod pozitiv de criza COVID-19, ca o consecinta directa a cresterii sectorului de e-commerce si a nevoii retailerilor pentru o acoperire nationala, sectorul industrial a fost, in mod detasat, castigatorul sectoarelor comerciale in 2020.

Volumul inchirierilor de spatii industriale a depasit 735.000 mp in 2020, o crestere de 60% in comparatie cu anul precedent. Majoritatea activitatii de inchiriere s-a concentrat in jurul Bucurestiului, unde au fost inchiriati 516.000 mp. Cresterea inregistrata de comertul electronic, de industriile strategice precum productia de echipamente medicale, dar si nevoia de spatii logistice aflate in interiorul marilor orase au dus la o crestere a cererii. Exista, de asemenea, un interes crescut pentru spatii industriale de mici dimensiuni, venita din partea companiilor locale. 2020 a fost primul an in care s-au inregistrat si cateva inchirieri de amploare pe termen scurt, un aspect ce indica faptul ca succesul sectorului industrial in acest an a fost, oarecum, dependent de contextul fara precedent.

Favorizat de avansul cererii din partea segmentului de e-commerce si expansiunea retelelor nationale ale retailerilor, sectorul de spatii industriale si logistice a avut un an remarcabil. Chiar si in cazul putin probabil al unei reveniri totale, exista posibilitatea ca obiceiurile consumatorilor sa se fi schimbat suficient de mult incat sa faca imposibila o revenire la piata traditionala. Oportunitatile care au aparut in contextul pandemiei, precum scurtarea lanturilor de aprovizionare dintre Asia si Europa, prin mutarea unor facilitati de productie in Europa Centrala si de Est, precum si disponibilitatea crescuta a fortei de munca locale, ar putea fi avantajoase pentru Romania. Aceste lucruri depind, insa, de o dezvoltare rapida si eficienta a infrastructurilor locale si nationale, iar cresterea cu 10% a bugetului pentru transport si infrastructura in 2021, aduce un plus de optimism din acest punct de vedere.

Este de asteptat ca 2021 sa continue in aceeasi tendinta, primul trimestru al acestui an inregistrand deja o crestere semificativa a cererii pentru spatii industriale, de peste 220.000 mp, comparativ cu T1 2020 – cand volumul inchirierilor a fost de 67.000 de mp.

Conform datelor INS, in 2020 s-au livrat la nivel national 67.816 unitati locative, putin peste nivelul anului precedent. In Bucuresti si Ilfov au fost date in folosinta 20.800 noi unitati rezidentiale.

In 2020 s-au emis 4.372 autorizatii de construire in Bucuresti si Ilfov, o scadere de 3% fata de anul precedent. Aceeasi usoara scadere s-a inregistrat si la nivel national, cu un total de 41.395 de autorizatii de construire emise in 2020. Pentru 2021, aproximativ 180 de noi ansambluri rezidentiale sunt planificate pentru livrare in Bucuresti si Ilfov.

Tranzactiile pe piata rezidentiala au crescut semnificativ in ultimul trimestru al anului, astfel incat 2020 s-a incheiat cu un avans de 8% fata de 2019 in totalul de unitati tranzactionate. Tendinta pozitiva a fost observata si la nivel national, unde piete regionale precum Cluj sau Timis au inregistrat cresteri ale cererii de 30%, respectiv 25%. Principala schimbare in preferintele clientilor, influentata puternic de criza COVID-19 si repercusiunile sale asupra stilului nostru de viata, a fost cresterea cererilor pentru case. Daca aceasta schimbare va continua si in anii urmatori, piata rezidentiala s-ar putea transforma conform noii cereri, printr-o expansiune pe orizontala catre localitatile periferice din Ilfov, unde este posibila dezvoltarea unor proiecte de case de mari dimensiuni. Deocamdata insa, locuintele din interiorul orasului au fost preferate de client in 2020, judetul Ilfov marcand o scadere a cererii fata de 2019 de 6%.

Preturile medii pentru unitati rezidentiale au crescut in 2020, atat pentru locuintele vechi, cat si pentru cele nou construite. Locuintele vechi au inregistrat, insa, o crestere mult mai mare, de 7%, in timp ce pretul/mp al locuintelor noi a crescut in medie cu 2%. In cazul in care acelasi ritm de crestere va fi inregistrat si anul viitor, tendinta aceasta ar putea incuraja dezvoltatorii si ar putea conduce potentialii cumparatori catre piata de locuinte noi, avand in vedere ca diferenta de pret intre unitatile vechi si cele noi deja s-a micsorat considerabil. Pretiul mediu pentru locuinte noi a fost de 1.435 EUR/mp, in timp ce pentru cele vechi acesta a fost de 1.351 EUR/mp. In ceea ce priveste pretul mediu in functie de zona, zona de sud a Bucurestiului ramane cea mai accesibila, cu preturi medii de 1.000 EUR/mp, in timp ce preturile din centru-nord au o medie de 3.000 EUR/mp. In timp ce preturile minime s-au mentinut relativ la aceleasi niveluri din 2019, piata locuintelor de lux, sustinuta de o cerere ridicata, a inregistrat cresteri semnificative ale preturilor, estimate la 20%.

Impactul pandemiei a fost mult mai evident in ceea ce priveste valoarea chiriilor. Scaderi de pana la 15% au fost inregistrate incepand cu luna martie si oferta a crescut. Evolutia vanzarilor, faptul ca majoritatea chiriasilor au preferat sa plece din Capitala si sa lucreze din alte locatii, au fost prinipalele cauze care au dus la gradul mare de neocupare de pe piata chiriilor. In plus, studentii, generatorii unei mari parti din cererea de apartamente pentru inchiriat, nu s-au reintors in centrele universitare. Intrarea pe piata inchirierii pe termen lung a proprietarilor de apartamente inchiriate in regim hotelier este, de asemenea, un factor care va determina o scadere suplimentara a nivelului chiriilor pe piata traditionala.

Debutul anului 2021 a fost unul spectaculos din punct de vedere al cererii pe piata rezidentiala cu cel mai mare volum al vanzarilor inregistrat in ultimii cinci ani pe piata din Bucuresti, o crestere de 39% comparativ cu primul trimestru al anului trecut, in conditiile in care preturile s-au mentinut relativ constante fata de finalului anului 2020.

Cele mai mari tranzactii cu terenuri in Bucuresti au totalizat peste 220 mil. EUR in 2020, cu 7 tranzactii individuale de peste 10 mil. EUR fiecare. Dezvoltatorii si investitorii au tinut pasul cu schimbarile pietei si si-au mutat focusul spre piata rezidentiala, in timp ce planurile de dezvoltare pentru proiecte de birouri au fost puse in asteptare. Piata tranzactiilor cu terenuri a fost una extrem de dinamica in 2020, cu peste 118.000 tranzactii inregistrate in Bucuresti si Ilfov, o crestere de 95%, din care 72.175 tranzactii numai in Bucuresti.

Preturile terenurilor in Bucuresti si localitatile adiacente au inregistrat cresteri in 2020. In timp ce cele mai mari cresteri s-au observat in zonele centrale si de nord din interiorul orasului, preturile au inregistrat majorari si in zonele periferice, in special in zonele consacrate pentru dezvoltari rezidentiale.

In pofida valorilor crescute, interesul investitorilor a fost constant de-a lungul anului si scumpirile sunt asteptate sa continue si in 2021. Aceste scumpiri vor duce probabil la un numar mai mic de tranzactii in urmatorul an. 2021 va oferi, de asemenea, o viziune mai clara asupra uneia din cele mai discutate tendinte observate in 2020, aceea a dezurbanizarii pe piata rezidentiala. Pana acum, cresteri egale in cererea de terenuri s-au inregistrat atat in Bucuresti, cat si in Ilfov, dar proiectele din Capitala sunt inca mult mai numeroase decat in zonele limitrofe din Ilfov. In plus, si cumparatorii de pe piata rezidentiala au preferat Bucurestiul in 2020. Cu toate acestea, aparitia unei oferte mai mari si mai diverse in suburbii, in urmatorii ani, ar putea duce la o redistribuire a cererii in viitor.