CROSSPOINT: Sentiment de optimism moderat pe piata investitiilor, in 2022

Dupa un 2020 in care perspectiva asupra viitorului pietei imobiliare a fost afectata negativ de contextul crizei sanitare, al doilea an de pandemie ne-a permis sa tragem niste concluzii mai bine informate. Fara a submina ramificatiile economice severe ale pandemiei de COVID-19, care se vor extinde pe termen mediu, unele segmente ale pietei imobiliare din Romania au beneficiat in mod surprinzator de contextul nou aparut, potrivit raportului anual al pietei imobiliare realizat de Crosspoint Real Estate.

Si anume: vanzarile rezidentiale au atins cote record, piata industriala si logistica a avut un succes impresionant, consumatorii si-au reluat obiceiureile de consum odata cu atenuarea restrictiilor, reducand presiunea resimtita de segmentul de retail; chiar si piata de birouri - printre primele segmente impactate - a avut o revenire moderata.

In ceea ce priveste criza geopolitica aparuta brusc in luna februarie a acestui an, Ilinca Timofte, Head of Research al Crosspoint Real Estate, remarca: “Reactiile initiale privind efectul pandemiei COVID-19 asupra pietei imobiliare au fost extrem de emotionale, insa dupa doi ani putem vedea nu numai ca majoritatea previziunilor negative nu s-au materializat, ci si ca unele sectoare au avut o evolutie surprinzatoare in timpul crizei medicale. Am putea invata de aici, incercand sa abordam la rece actuala situatie geopolitica, sa fim rezervati in previziunile pesimiste legate de efectul acesteia pe piata locala. Asta nu inseamna, bineinteles, sa ignoram contextul regional sau sa ne asteptam ca acesta sa nu aiba nicio influenta asupra pietei imobiliare romanesti. Momentan sunt, insa, factori de natura concreta mult mai importanti pentru piata locala: indiferent de criza de la nordul granitei, pretul energiei electrice si al carburantilor este ridicat, lanturile de aprovizionare si distributie continua sa fie afectate, dobanzile vor creste substantial pentru a tempera o inflatie din ce in ce mai mare. In plus, in Bucuresti, livrarile de noi proiecte rezidentiale vor fi afectate in urmatorii ani de decizia autoritatilor locale de blocare a PUZ-urilor de sector, un aspect ce va influenta atat evolutia preturilor de noi unitati, cat si dinamica pietei de terenuri si preturile acestora.”

In randurile urmatoare, analistul Crosspoint Real Estate va evidentia cateva din momentele esentiale din evolutia pietei imobiliare din ultimul an si din primele trei luni ale anului 2022, precum si provocarile si oportunitatile din perioada imediat urmatoare.

 

Activitatea investitionala in 2021 a fost aproape de nivelurile inregistrate inainte de pandemie, la 909 milioane EUR, o crestere de 13% fata de anul anterior. Chiar daca segmentul de birouri ramane in continuare prima preferinta pentru investitori, acesta a avut o pondere semnificativ mai mica in totalul investitiilor -43% in 2021 fata de 85,3% in 2020 si 62% in 2019. In schimb, activitatea investitionala pe piata industriala a crescut, de la o pondere de 9% si 10,1% in volumul total de investitii in 2019, respectiv 2020, la o cota de 31% in 2021. Un volum mai mare de investitii a fost inregistrat si pe piata de retail – 174 milioane EUR, comparativ cu doar 27,5 milioane EUR in 2020.

O serie de detalii in structura activitatii investitionale in 2021 indica o revenire a pietei. In primul rand, jucatorii autohtoni, a caror atitudine in 2020 a fost oarecum reticenta, au reinceput sa-si manifeste interesul pentru activele romanesti. In al doilea rand, pietele regionale si secundare au reaparut pe radarul investitorilor.

In plus, in 2021 au fost observate doua schimbari semnificative in peisajul investitional romanesc: prima investitie institutionala intr-un singur produs rezidential, achizitia casei Braikoff, o cladire istorica situata in centrul orasului Bucuresti, de catre One United Properties, pentru 4,9 milioane EUR; datorita unui aflux de finantari, institutiile publice au intrat pe piata investitiilor imobiliare. Ambele tendinte vor continua si in urmatorii ani, conditiile de piata pentru evolutia lor fiind extrem de favorabila. Putem observa deja, dupa trecerea primelor trei luni din 2022, ca interesul institutiilor publice in achizitionarea de active imobiliare continua, odata cu vanzarea hotelului Onix din Cluj-Napoca catre Universitatea Babes-Bolyai, precum si intentia IGSU de a cumpara o cladire de birouri pentru viitorul sediu.

Sentimentul de optimism din jurul pietei imobiliare a continuat si in primul trimestru al anului 2022. Volumul total al investitiilor a ajuns la 98,6 milioane EUR, un avans de 75% fata de T1 2021. In timp ce entuziasmul de la inceputul anului a fost atenuat de criza geopolitica brusca, tranzactiile ce se afla momentan in curs de inchidere si sentimentul general al pietei par sa indice o activitate investitionala sustinuta pentru restul anului.

 

Evolutia pietei de birouri din Bucuresti in 2021 a fost caracterizata de un numar mare de livrari (peste 240.000 mp in 10 cladiri), care au condus la un stoc total de 3,59 M mp si de un volum total de inchirieri de peste 300.000 mp, cu 53% mai mare decat cel inregistrat in 2020. Dezvoltatorii par sa se indeparteze de unele centre de birouri consacrate, cum ar fi Pipera si zona de nord a orasului. Noua zona Centru-Vest, mult mai bine conectata, asteapta majoritatea livrarilor in 2022. Aceasta zona a inregistrat, de altfel, si cea mai mare cerere in 2021, cu 24% in totalul volumului de inchirieri. Centru-Vest continua sa se evidentieze ca un hub tehnologic al capitalei, 46% din companiile care s-au mutat in zona anul trecut operand in domeniul IT&C. In acelasi timp, farmecul istoric fara egal al centrului orasului a atras o serie de investitori in hoteluri si segmentul rezidential in ultimii doi ani, iar dezvoltatorii de birouri le-au urmat exemplul.

Cererea a fost impartita aproape in mod egal intre noi inchirieri, relocari si reinnoiri in 2021, extinderile reprezentand doar 2% din totalul activitatii de leasing. Pre-inchirierile au reprezentat 14% din cererea totala. Desi pe piata au fost inregistrate unele subinchirieri, volumul acestora a fost semnificativ mai mic decat se anticipa la inceputul pandemiei, in jur de 10.000 mp.

Sectorul IT&C si-a pastrat pozitia de principal motor al cererii de spatii de birouri, cu o pondere de 31% in total inchirieri. Companiile din sectoarele energetic si industrial si companiile private din domeniul sanatatii au urmat IT&C in topul noilor chiriasi de spatii de birouri in 2021.

Volumul inchirierilor de spatii de birouri in primul trimestru din 2022 s-a mentinut aproape la acelasi nivel cu aceeasi perioada din anul precedent, la 64.863 mp. 62% sunt inchirieri noi, urmate de reinnoiri, cu 21%. Cererea a venit, in principal, din sectoarele IT&C, servicii profesionale si retail/FMCG.

Patru noi proiecte de birouri insumand 72.000 mp GLA au fost livrate in T1 2022 in Bucuresti: Tandem, situat in centrul orasului, @Expo Faza I in Expozitiei, Sema Oslo si Sema Berlin in centru-vest. Alti 63.000 mp urmeaza sa fie livrati pana la sfarsitul anului.

Desi volumul inchirierilor a fost pe un trend ascendent in 2021, rata de neocupare in Bucuresti este inca la un nivel ridicat, ajungand la 12% la sfarsitul lui 2021. Aceasta poate scadea in 2022, cu conditia ca cererea de spatii de birouri sa creasca. Cu toate acestea, pe langa rata mare de neocupare, ar trebui luata in considerare si prezenta la locul de munca. Multe companii au adoptat un mod hibrid de lucru in 2021, prin urmare, prezenta la birou a ramas scazuta, iar o politica de prezenta flexibila prelungita ar putea duce la rate mai mari de neocupare in viitor. Conform Google Mobility Report, prezenta in birouri in Bucuresti a fost cu 38% mai scazuta, in medie, in 2021 fata de perioada premergatoare pandemiei de COVID-19.

 

Stocul industrial al Romaniei a atins 5,8 milioane mp la sfarsitul anului 2021. Peste 600.000 mp de spatiu industrial nou au fost livrati in 2021, din care 60% in Bucuresti. Evolutia constanta a pietei din 2015 a fost accelerata in contextul creat de pandemia COVID-19. Cei mai mari jucatori de pe piata au profitat din plin de oportunitatile create in noile circumstante, adoptand o strategie asidua de expansiune care a inclus atat livrari record, cat si achizitia de proprietati existente. Directia in care pare sa se indrepte, in prezent, piata industriala din Romania este spre un stoc mai mare si in continua crestere, dar cu mai putini proprietari majori de facilitati industriale.

Inchirierile de spatii industriale au insumat 635.000 mp in 2021, o scadere anuala de 14%, dar cu 39% mai mare decat nivelul inchirierilor inregistrate inainte de pandemie. Bucurestiul ramane cea mai dinamica subpiata industriala, cu o cota de 65% in totalul activitatii de leasing. Direct proportional cu stocul existent, zonele de Vest si Nord-Vest ale tarii au inregistrat a doua cea mai mare cerere in 2021.

Depozitarea, distributia si logistica au fost principalele activitati ale noilor ocupanti de spatii industriale din Romania in 2021, unitatile de productie reprezentand doar 10% din cerere. Dupa cum era de asteptat, intreruperea lanturilor de aprovizionare a fost mai evidenta in 2021 decat in anul precedent. A fost un obstacol care a creat o unda de soc in intreaga economie si a declansat o crestere a preturilor. Acest lucru a evidentiat si mai mult nevoia de facilitati de productie la nivel local, precum si de lanturi de aprovizionare mai scurte.

Cu 173.000 mp inchiriati in primul trimestru din 2022, piata industriala din Romania continua sa avanseze, desi intr-un ritm mai lent fata de acelasi trimestru din 2021, cand au fost inchiriati peste 223.000 mp de spatii industriale. Este de asteptat ca dezvoltarea pietei sa urmeze aceeasi tendinta stabilita in ultimii doi ani, cererea egaland livrarile si mentinand rate scazute de neocupare, de 6% in Bucuresti si 6,5% la nivel national.

 

Evolutia neprevazuta a pietei rezidentiale in primul an al pandemiei s-a extins pe tot parcursul anului 2021, primele 9 luni ale anului constand chiar intr-o cerere mai ridicata decat cea din 2020. Cu toate acestea, in ultimul trimestru al anului, vanzarile au fost afectate negativ de cresterea vertiginoasa a ratei inflatiei, precum si de reintroducerea unor masuri restrictive rezultate din cresterea numarului de cazuri de COVID-19. In plus, deprecierea monedei nationale fata de euro (de la 4,8371 RON/EUR in 2020 la 4,9204 in 2021) si cresterea ratelor dobanzilor au pus si mai multa presiune atat asupra dezvoltatorilor, cat si asupra clientilor.

Principala problema a pietei rezidentiale in 2021 a fost, insa, cresterea fulgeratoare a costului materialelor de constructie, de pana la 40% fata de 2020. Combinata cu preturile mai mari la energie si inasprirea conditiilor de creditare, acest lucru a dus la o crestere abrupta a preturilor locuintelor. In Bucuresti, comparativ cu decembrie 2020, pretul mediu/mp era cu 17% mai mare la sfarsitul anului 2021. Pretul mediu pentru unitatile noi in 2021 a ajuns la 1.729 €/mp, in timp ce unitatile vechi au costat in medie 1.567 €/mp. In timp ce atat numarul de locuinte noi livrate, cat si numarul autorizatiilor de construire eliberate anul trecut au fost mai mari decat in anii precedenti, presiunea cresterii costurilor de constructie, precum si amanarea planurilor urbanistice a devenit tangibila, aspect care va fi din ce in ce mai vizibil incepand cu sfarsitul acestui an.

Vanzarile de unitati rezidentiale au atins un nou maxim in 2021, urmand tendinta din 2020. La nivel national, vanzarile au crescut cu 56% fata de anul trecut, in timp ce in Bucuresti si Ilfov s-a inregistrat o crestere de 41% a vanzarilor. Cererea s-a temperat vizibil in octombrie-noiembrie, afectata de cresterea preturilor si a ratelor dobanzilor, impreuna cu repunerea in aplicare a masurilor restrictive.

Primele trei luni din 2022 au inregistrat, totusi, o crestere de 20% a vanzarilor fata de aceeasi perioada din 2021. Schimbarea brusca a peisajului geopolitic din luna februarie a marcat o pauza in apetitul cumparatorilor de locuinte, desi interesul acestora pare sa fi revenit partial in prezent. Urmatoarea perioada va testa rezistenta pietei rezidentiale bucurestene fata de o serie de provocari, precum costurile tot mai mari ale materialelor de constructie, dobanzile ridicate, deprecierea leului fata de euro, amanarile planurilor de urbanism. In timp ce preturile sunt de asteptat sa treaca printr-o crestere inevitabila in 2022, este putin probabil ca piata sa poata sustine o rata de crestere similara cu 2021.

 

Ultimul an a marcat o noua crestere a preturilor terenurilor la nivel national si mai ales in capitala. Bucurestiul are un PIB pe cap de locuitor mai mare decat media UE, ceea ce sustine o cerere constanta din partea dezvoltatorilor de birouri, proiecte rezidentiale sau logistice. Aceasta crestere uniforma, impreuna cu disponibilitatea in scadere a terenurilor din centrul orasului potrivite pentru dezvoltari la scara medie si mare, au creat o piata a terenurilor foarte dinamica.

Numarul tranzactiilor cu terenuri in Bucuresti si Ilfov a fost in 2021 cu 12% mai mic decat anul precedent, insa cele mai mari tranzactii au insumat peste 350 de milioane de euro. Dezvoltarile rezidentiale au fost principala destinatie a terenurilor achizitionate in Bucuresti in 2021, cu o cota de 68% in totalul investitiilor.

Din cauza deficitului tot mai mare de terenuri din interiorul orasului, dezvoltarea localitatilor din imprejurimile Bucurestiului a continuat si in 2021. Zonele metropolitane ale principalelor orase propice dezvoltarii de proiecte rezidentiale sunt din ce in ce mai solicitate.

2022 va fi un an in care inflatia va fi un factor prezent in mintea tuturor, situatie care se asteapta sa duca la o crestere cu 10-15% a preturilor terenurilor. Pe langa aceasta, o tendinta care se poate observa mai mult in Romania in anii urmatori este faptul ca piata rezidentiala continua sa atraga in fiecare an mai multi investitori institutionali. Investitiile institutionale in produse rezidentiale in intreaga UE au atins o cota de 30% in activitatea totala de investitii in 2021, iar piata locala da semne ca este suficient de matura pentru ca segmentul rezidential sa treaca in urmatoarea etapa de dezvoltare. Acest aspect va duce la o activitate continua pe piata terenurilor, lucru sustinut de faptul ca in primul trimestru din acest an vanzarile de terenuri in Bucuresti au inregistrat o crestere de 19% fata de aceeasi perioada a anului anterior.