Cererea anualizata de spatii de birouri a ajuns oficial la intensitatea de dinaintea pandemiei, revenind la nivelul din 2019, dar inca exista multe provocari la orizont, arata raportul de piata al Colliers privind evolutia pietei imobiliare in primul semestru din 2022. Mai exact, cererea de spatii de birouri moderne si-a continuat redresarea, al doilea trimestru din 2022 fiind si cel mai bun dupa trimestrul patru din 2019. Cererea noua a ajuns la 73.500 de metri patrati in prima jumatate a lui 2022, aproape dubla fata de anul trecut, in timp ce cererea totala de spatii de birouri moderne s-a ridicat la peste 130.000 de metri patrati, de asemenea in crestere fata de primul semestru al anului trecut, desi cu un procent mai putin spectaculos de 16%. Consultantii Colliers noteaza ca accelerarea brusca a cererii noi este alimentata de faptul ca o parte dintre companii au stat pe margine in cea mai mare parte a perioadei de pandemie, iar acum, cand simt ca au mai multa claritate, apasa pe acceleratie.Cele mai importante inaugurari din prima jumatate a anului au fost cladirile Oslo si Londra ale River Developments, parte din proiectul Sema Parc (31.500 mp), cladirea Tandem a Forte Partners (21.000 mp) si prima cladire din proiectul @Expo al Atenor (21.000 mp). De asemenea, pentru a doua jumatate a anului, consultantii Colliers se asteapta la o suprafata similara a cladirilor finalizate.
„Impreuna cu un numar oarecum redus de cladiri noi care urmeaza sa fie livrate in urmatorii ani, sectorul birourilor incepe sa se resimta ca fiind condus de proprietari in anumite subpiete sau zone. Trebuie totusi sa subliniem faptul ca cel putin cativa chiriasi mari care aveau spatii mari inchiriate inainte de pandemie inca incearca sa subinchirieze o parte din birourile lor, ca urmare a unei ajustari a strategiei. De asemenea, discrepanta dintre cererea totala si cererea noua, in care una se extinde usor, iar cealalta creste exponential, este probabil una dintre cele mai interesante tendinte din ultima perioada si arata ca numarul de companii care isi reduc prezenta la birou pe fondul muncii hibride a fost supraestimat pentru 2021-2022. Totusi, transformarea intr-un model de lucru hibrid este in plina desfasurare, astfel ca unele companii ar putea lua in curand deciziile pe care le-au tot amanat, asa ca mai exista inca loc pentru surprize negative in ceea ce priveste gradul de ocupare. De asemenea, se impune o oarecare prudenta, avand in vedere contextul actual de incertitudine economica la nivel global”, explica Victor Cosconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Scaderea ratei de neocupare de la 16,50% la sfarsitul anului trecut la 15,25% la jumatatea lui 2022 este un alt indicator al unei piete in curs de redresare, dar si mai semnificativ este faptul ca rata de neocupare pentru cladirile bune este mult mai mica, mergand spre 10% in cladirile mai noi/cu pozitie buna. Mai mult, gradul de ocupare a crescut pe majoritatea pietelor mari de birouri, in unele dintre ele rata de neocupare a spatiilor vacante fiind acum la un nivel de o singura cifra.
Consultantii Colliers observa si presiunile in crestere asupra chiriilor, iar chiria medie pentru cladirile de birouri noi care urmeaza sa fie livrate in urmatorii doi ani este in crestere constanta. Totodata, chiriile pentru cladirile de birouri mai vechi, desi bune, raman stabile in momentul in care contractul de inchiriere urmeaza sa fie reinnoit, ceea ce nu a fost o practica obisnuita in urma cu cativa ani, cand proprietarii incercau sa atraga chiriasii cu conditii mai atractive.
„Bazandu-ne doar pe portofoliul nostru de contracte si pe felul in care se simt actorii din piata, activitatea de inchiriere de birouri ar putea reveni la nivelurile de varf de dinainte de pandemie in termen de doi ani, daca tendinta recenta se mentine si daca nu vor fi luate decizii radicale de catre cei mai mari chiriasi, cu cativa ani mai devreme decat am fi anticipat in mod normal. Impreuna cu un grafic de livrari mai putin consistent, de aproximativ 120.000 de metri patrati de birouri noi asteptate pe an intre 2022 si 2024, ne-am astepta la o crestere a presiunilor asupra chiriilor pentru cladirile bune in urmatoarele trimestre. Inflatia este, de asemenea, un argument pentru chirii mai mari. In general, pe baza acestei cereri puternice, rata de neocupare ar putea scadea spre un nivel de o singura cifra in termen de doi ani, de la peste 16% la sfarsitul anului 2021. Gradul de neocupare pentru birourile bune este probabil in teritoriul unei piete neutre, nu mai este o piata a chiriasilor", arata Victor Cosconel.
Consultantii Colliers subliniaza, de asemenea, ca in perioada post-pandemica apar doua subiecte majore interconectate. Unul dintre ele este reorganizarea spatiului de birouri pentru a fi mai in concordanta cu un program de lucru hibrid, spre care majoritatea companiilor par sa incline, iar celalalt subiect se refera la readucerea angajatilor la birou, pentru ca acum se intampla rar ca firmele sa aiba mai mult de 40-50% dintre angajati la birou intr-o zi normala de lucru.
Colliers inoveaza si raspunde provocarilor actuale si nevoilor viitoare pe piata de birouri cu Office 360°, o abordare completa a birourilor, din toate punctele de vedere, realizata printr-un proces unic si extrem de complex, adaptat pana la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor si planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor in fiecare etapa a transformarii biroului ofera economii suplimentare care depasesc de multe ori 10-15% fata de valorile obtinute de obicei de la contractori, in cadrul negocierilor din etapa de licitatie.
In ansamblu, 2022 se contureaza a fi un an bun pentru piata locala de birouri, iar daca viteza recenta se mentine, ce e mai bun inca nu a venit, dar consultantii Colliers pastreaza un optimism mai prudent, deoarece riscurile economice globale sunt semnificative. Mai departe, acestia considera ca oferta insuficienta de birouri moderne din Bucuresti este un factor de izolare pe termen lung si se asteapta ca stocul de birouri moderne sa inceapa sa creasca din nou in cativa ani. In consecinta, ar putea depasi 4 milioane de metri patrati pana la sfarsitul noului deceniu si chiar sa se apropie de pragul de 5 milioane de metri patrati, daca nu va exista alta criza (economica).
