Numarul locuintelor livrate anul trecut in Bucuresti si zona metropolitana a fost de 21.328, cu 3% sub nivelul din 2021, estimeaza consultantii Colliers, care pun scaderea inregistrata pe seama ultimelor trei luni neasteptat de slabe ale lui 2022, in care s-au livrat cu o treime mai putine locuinte, comparativ cu perioada similara a anului anterior. La nivel national insa, piata rezidentiala din Romania a inregistrat un record de livrari de 73.332 de noi locuinte, in crestere cu 3% fata de anul 2021. Consultantii Colliers observa si o accelerare a migratiei catre zone mai linistite din suburbii sau localitati din jurul marilor orase, iar aceasta tendinta este estimata sa se mentina pe termen mediu, conturand noi perspective pentru dezvoltatorii de spatii rezidentiale.Capitala nu a fost singura zona in care s-au construit mai putine locuinte anul trecut, o scadere importanta fiind si in zona de Vest, unde livrarile au scazut cu 11%, dar s i zona de Nord-Est, unde s-au construit cu 5% mai putine locuinte fata de anul anterior. La polul opus, zonele in care s-au livrat mult mai multe locuinte au fost Constanta si zona de litoral, in special Navodari - Mamaia Nord, dar si zona metropolitana a Clujului.
„Dezvoltatorii din segmentul rezidential sunt interesati cu precadere de zonele metropolitane ale marilor orase, in detrimentul dezvoltarii in interiorul oraselor. Astfel, trendul observat in trecut mai ales in preajma Bucurestiului se extinde si in jurul marilor orase, explicatia fiind ca oferta de terenuri este mai consistenta, preturile sunt mai mici si autorizatiile se obtin in general cu mai putine dificultati. E clar ca oferta se ajusteaza ca raspuns la scaderea cererii, iar piata se indreapta spre un nou echilibru, dupa ultimii doi ani de recorduri. In continuare, scaderea cererii, cresterea dobanzilor, inflatia care diminueaza puterea de cumparare, dar si cresterea costurilor de constructie se adauga la incertitudinile care afecteaza perspectivele pietei rezidentiale pe termen scurt”, explica Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
Sistemul de lucru hibrid, care imbina activitatea de la distanta cu prezenta la birou si care a fost adoptat deja de multe dintre companii, a stimulat aceasta tendinta de migratie a populatiei catre localitati mici, pe fondul reducerii presiunii asupra infrastructurii existente, a carei dezvoltare nu tine pasul de regula cu dezvoltarile private, potrivit Colliers. Totusi, investitiile in infrastructura au accelerat semnificativ in ultimii doi ani, iar asta va sustine pe termen mediu si lung dezvoltarea zonelor metropolitane.
„Daca in prezent, pentru fiecare locuinta livrata in oras, sunt livrate 2 locuinte in zona metropolitana, in urmatorii 2 ani, pentru fiecare locuinta din oras, se vor livra 3 locuinte in zona metropolitana. Pipeline-ul consistent de proiecte autorizate face insa foarte putin probabil un soc in zona ofertei in perioada urmatoare. Cu toate acestea, o mai buna predictibilitate si transparenta in ceea ce priveste situatia planurilor urbanistice ar contribui semnificativ la detensionarea pietei imobiliare si la atenuarea variatiilor ample cu care ne-au obisnuit ultimii ani. Deoarece ciclul de dezvoltare al unui proiect se intinde pe o durata medie de 3-5 ani, predictibilitatea este unul din cei mai importanti factori in asigurarea finantarii, mai ales intr-un mediu in care dobanzile continua sa creasca”, explica Gabriel Blanita.
In termeni de cerere, evolutia vanzarilor de apartamente a inceput sa scada de la jumatatea anului 2022 in marile orase din tara cu procente cuprinse intre 20-30%, cu exceptia Bucurestiului, care a facut nota discordanta printr-o usoara crestere a numarului de tranzactii. In primul trimestru al acestui an, numarul apartamentelor vandute la nivel national a fost cu 23% mai mic decat in perioada similara a anului trecut. Daca in Capitala s-au tranzactionat cu 22% mai putine apartamente, in Iasi scaderea a fost de 26%, in Timisoara - 25%, iar in Cluj Napoca s-au vandut cu 36% mai putine apartamente, comparativ cu primul trimestru din 2022.
„Aceste scaderi ale numarului de apartamente vandute par mari, dar nu reprezinta un motiv de ingrijorare pentru ca se raporteaza la o perioada cu un numar record de tranzactii pe piata rezidentiala. Nu este sustenabil sa depasim recorduri in fiecare an, astfel ca asemenea corectii sunt bine venite din cand in cand. Faptul ca avem in continuare un numar semnificativ de tranzactii si preturile nu au suferit modificari notabile sunt dovezi ale fundamentelor solide ale pietei rezidentiale, chiar si intr-un climat cu dobanzi ridicate. Cu toate acestea, suntem inca departe de o normalizare a dobanzilor la creditele ipotecare, iar indicele IRCC se afla in prezent la 5,98%, fata de 1,86% cu un an in urma. Persistenta inflatiei pentru o perioada mai indelungata decat estimarile initiale face ca anul acesta sa fie mult mai dificil pentru cei care vor sa cumpere o locuinta cu credit”, precizeaza Gabriel Blanita, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers Romania.
Bancile resimt si ele numarul mai scazut de clienti care se incadreaza la un credit ipotecar, iar din primul trimestru al acestui an, scaderea este una considerabila, avand in vedere ca s-au acordat cu 28% mai putine credite ipotecare la nivel national. Aceasta scadere din primele trei luni ale lui 2023 a dus la scaderea soldului creditelor ipotecare din Romania, o evolutie mai rar intalnita pe piata bancara. Perspectivele dobanzilor pentru restul anului nu aduc prea multe vesti bune pentru cumparatorii cu credit, noteaza consultantii Colliers, astfel ca cel mai probabil orizont de timp in care ne putem astepta la o relaxare mai consistenta ar fi in prima parte a anului urmator. Vestile bune vin insa de pe piata fortei de munca, unde numarul de salariati a continuat sa creasca, iar salariul mediu net la inceputul acestui an este cu 15% mai mare fata de acum un an.
