Desi nu putini au fost cei care au previzionat, la inceputul anului trecut, "apocalipsa" si scaderi masive ale preturilor de vanzare pentru locuinte, piata rezidentiala si-a dovedit rezilienta. Cu siguranta, sectorul locuintelor accesibile, dependent de finantari bancare, a suferit pe fondul cresterii dobanzilor, insa preturile nu au scazut cu acelasi nivel cu care a scazut cererea, spune Despina Ponomarenco, presedintele Bucharest Real Estate Club (BREC). "Unii dezvoltatori au preferat sa astepte, in timp ce altii isi schimba strategia si creeaza portofolii cu apartamente pentru inchiriat. In ceea ce priveste segmentele de «middle» si «upper market», s-a mentinut un nivel constant al cererii, iar locatiile bune din marile orase isi gasesc in continuare rapid cumparatori. Cel mai mare potential il vedem pentru sectorul «build to rent», un sector care abia acum isi incepe dezvoltarea in Romania. Dezvoltarea de portofolii de apartamente noi inchiriate va deveni cu siguranta un business in urmatorii 5-10 ani in Romania", estimeaza Despina Ponomarenco.Organizatia BREC a fost infiintata in 2017, in contextul unei noi faze de dezvoltare imobiliara din regiune, avand ca obiectiv principal cresterea calitatii pietei prin dialog constructiv cu principalii influentatori ai acesteia.
- Cum a evoluat cererea de locuinte in 2023 si cum credeti ca se va dezvolta acesta pe termen scurt si mediu?
- Anul trecut a fost unul plin de provocari pentru sectorul rezidential in general, dar si pentru cel al noilor locuinte. Pe fondul modificarilor fiscale si al mentinerii preturilor, fara scaderi importante, cererea pentru apartamente noi a revenit in a doua parte a anului atat in Bucuresti, cat si in marile orase.
Pentru 2024 cresterea economica a Romaniei este preconizata intre 2,5% si 3,4%, analistii avand diverse scenarii de crestere pentru urmatorii 10 ani, unele mergand chiar spre dublarea PIB-ului pana in 2034. Daca Romania continua investitiile in infrastructura si in contextul aderarii la spatiul Schengen, cu siguranta ne vom afla in fata unei perspective de dezvoltare accelerata. Iar acest fapt se va reflecta si in domeniul rezidential, unde avem un stoc majoritar invechit de locuinte.
Trebuie mentionata si importanta anului 2024 din punct de vedere electoral. Pe langa alegerile din Romania si cele europarlamentare, avem alegeri si in SUA, care pot avea un impact asupra razboiului de langa granitele Romaniei.
Privind in ansamblu, noi consideram ca piata rezidentiala si-a dovedit rezilienta si ca exista premize bune pentru dezvoltarea acestui segment si in urmatorii ani. Ne bucura sa vedem profesionalizarea unor dezvoltatori locali si produse de o buna calitate livrate de acestia. Insa, este important sa reusim atragerea unor noi investitori care pot ridica si mai mult nivelul de calitate atat in Bucuresti, dar mai ales in centrele regionale. Pentru a aduce nume noi in piata, avem insa nevoie de predictibilitate urbanistica si fiscala.
- Ce tendinte remarcati pe piata noilor dezvoltari rezidentiale (cerere, oferta, preturi)? Cum au evoluat preturile locuintelor in 2023 si cum credeti ca vor fluctua acestea in 2024?
- Desi nu putini au fost cei care au previzionat, la inceputul anului trecut, "apocalipsa" si scaderi masive ale preturilor de vanzare pentru locuinte, piata si-a dovedit rezilienta. Cu siguranta, sectorul locuintelor accesibile, depedent de finantari bancare a suferit pe fondul cresterii dobanzilor, insa preturile nu au scazut cu acelasi nivel cu care a scazut cererea. Unii dezvoltatori au preferat sa astepte, in timp ce altii isi schimba strategia si fac portofolii cu apartamente pentru inchiriat. In ceea ce priveste segmentele de "middle" si "upper market", aici vorbim de un nivel constant al cererii, iar locatiile bune din marile orase isi gasesc in continuare rapid cumparatori.
Cel mai mare potential il vedem pentru sectorul "build to rent", un sector care abia acum isi incepe dezvoltarea in Romania. Dezvoltarea de portofolii de apartamente noi inchiriate va deveni cu siguranta un business in urmatorii 5-10 ani in Romania.
In plus, una din initiativele BREC de anul trecut care continua si in acest an este reglementarea REIT-urilor pe piata locala, fapt ce va atrage o serie de noi investitori, unul din cele mai apetisante segmente fiind "build to rent".
- Ce impact credeti ca vor avea asupra pietei rezidentiale masurile fiscale adoptate la finalul anului trecut?
- Vom vedea modificari in mixul de apartamente - cresterea ponderii garsonierelor si apartamentelor de doua camere in defavoarea celor cu trei si patru camere, precum si unitati cu suprafete mai mici per total, mai ales pe sectorul locuintelor accesibile.
- Cum resimt dezvoltatorii efectele majorarilor de preturi din constructii si ale dificultatilor din lanturile de aprovizionare? In ce fel le-au afectat planurile de investitii?
- Investitorii cu experienta in sectorul rezidential nu si-au abandonat planurile de investitii,ci si-au adaptat strategiile de business conditiilor actuale. Cea mai provocare a anului 2023 a fost scaderea cererii, care a fost adresata cu diverse solutii: fie acceptarea unui ritm redus de vanzari off-plan si prelungirea perioadei de vanzare, fie orientarea catre sectorul chiriilor si dezvoltarea unui portofoliu de apartamente destinate inchirierii.
- Cu ce alte dificultati se confrunta dezvoltatorii de locuinte din Romania, in aceasta perioada? A reinceput autorizarea in Bucuresti?
- In Bucuresti persista problema blocajului si a lipsei de comunicare intre mari investitori din real estate si autoritatile locale.
In 2023, am organizat evenimente in cele cinci mari orase regionale si am initiat un dialog cu autoritatile locale, in speranta ca acestea vor fi deschise catre discutiile cu reprezentantii investitorilor imobiliari. Desi nu intotdeauna rezultatul a fost cel scontat, speram ca, in 2024, raspunsul autoritatilor locale sa fie mai favorabil, iar atitudinea mai pozitiva fata de acest sector atat de important pentru economiile locale/ regionale si pentru dezvoltarea sustenabila a acestor orase.
Avand in vedere numarul de autorizatii in scadere, ne indreptam catre o perioada cu livrari mai slabe de locuinte, ceea ce va pune presiune pe pret.
- Ce initiative aveti, in acest moment, la nivel de organizatie, si ce obiective aveti pe termen scurt si mediu?
- Una din cele mai noi initiative BREC este promovarea reglementarii REIT-urilor (Real Estate Investments Trust). REIT-urile sunt vehicule de investitii care faciliteaza accesul persoanelor fizice si juridice la un portofoliu diversificat de proprietati imobiliare. Prin intermediul acestor entitati, investitorii pot accesa si investi in proprietati imobiliare intr-un mod simplificat si eficient. Un aspect important al REIT-urilor este ca acestea sunt companii listate pe o bursa reglementata, ceea ce asigura transparenta, lichiditatea si supravegherea corespunzatoare pentru investitori.
In luna decembrie am organizat, impreuna cu Bursa de Valori Bucuresti, o prima dezbatere la Palatul Parlamentului cu feedback pozitiv din partea parlamentarilor, precum si ai reprezentantilor Camerei Consultantilor Fiscali, Autoritatii de Supraveghere Financiara, Guvernului si fondurilor de pensii. Mentionam ca reglementarea instrumentelor de tip REIT a fost inclusa in recomandarile OCDE privind piata de capital din Romania, in raportul emis de catre organizatie in anul 2022. La momentul actual toate natiunile G-7 si aproape doua treimi din tarile OCDE au institutionalizat aceste entitati.
