Starea de alerta ce a urmat starii de urgenta a fost prelungita prin Hotarari de Guvern de mai multe ori in ultimul an si jumatate. O parte din aceste Hotarari, insa, au fost anulate in prima instanta si exista, in continuare, pe rolul instantelor de judecata, mai multe litigii care le contesta legalitatea. In acest context, apare intrebarea legitima: care va fi efectul anularii hotararilor de prelungire a starii de alerta asupra valabilitatii acestor acte administrative?In starea de urgenta, actele cu putere de lege prevedeau ca valabilitatea documentelor emise de autoritati se mentine pe durata starii de urgenta. In starea de alerta, au fost adoptate reglementari care introduceau un termen suplimentar de valabilitate de 90 de zile pentru actele emise de autoritati, termen ce ar urma sa curga de la incetarea starii de alerta.
Starea de urgenta, insa, a intrat in vigoare de la data de 18 martie 2020 si a fost ulterior prelungita, printr-o serie de norme succesive, pana la data de 14 mai 2020. Starea de alerta, in schimb, a fost declarata pe 18 mai 2020, odata cu adoptarea Legii nr. 55/2020 privind unele masuri pentru prevenirea si combaterea efectelor pandemiei de COVID-19 („Legea 55/2020”) si a fost prelungita succesiv, fiind in vigoare si in prezent.
Conform punctelor de vedere ale autoritatilor competente cu care ne-am intalnit in practica, autorizatiile de construire/desfiintare si certificatele de urbanism isi mentin valabilitatea pe toata perioada starii de alerta si pentru inca 90 de zile dupa incetarea acesteia, intrucat acestea sunt documente eliberate de catre autoritatile publice si nu au fost elaborate alte reglementari derogatorii in ceea ce priveste autorizarea lucrarilor de construire. Mai mult, aceasta prelungire se aplica inclusiv in cazul autorizatiilor de construire/desfiintare pentru care s-a depus comunicarea privind inceperea lucrarilor.
Pe de alta parte, nu putem ignora faptul ca o parte din Hotararile de Guvern de prelungire a starii de alerta au fost anulate in prima instanta si ca exista, in continuare, pe rolul instantelor de judecata, mai multe litigii avand acest obiect. In cadrul uneia dintre aceste proceduri de anulare, Curtea de Apel Bucuresti a emis sentinta nr. 1465/21 octombrie 2021, nedefinitiva, in care retine ca anularea Hotararilor de Guvern de prelungire a starii de alerta presupune si inlaturarea retroactiva a starii de alerta declarate prin acestea. Cu toate acestea, legea contenciosului administrativ prevede ca hotararile judecatoresti definitive de anulare a unor acte administrative normative au putere numai pentru viitor.
Prin urmare, avand in vedere ca dispozitiile legii contenciosului administrativ se aplica autorizatiilor de construire/desfiintare si a certificatelor de urbanism, ca regula generala, o eventuala anulare a Hotararilor de Guvern ar trebui sa aiba efect doar pentru viitor si sa nu afecteze autorizatiile de construire/desfiintare si certificatele de urbanism prelungite in baza acestora.
Cu toate acestea, problema anularilor in instanta a Hotararilor de Guvern de extindere a starii de alerta nu a fost solutionata definitiv de catre instantele de judecata si, cel mai probabil, o hotarare a instantei supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va aparea inainte de anul 2023.
Ce trebuie sa stie investitorii. Si, atunci, in conditiile in care o solutie definitiva si, mai ales unitara, nu va fi obtinuta foarte curand, care ar putea fi efectele unor eventuale anulari: doar pentru viitor, asa cum spun dispozitiile legale sau retroactive asa cum arata interpretarile recente ale instantelor de judecata?
Subliniem ca, desi, in aparenta, dispozitiile Legii 55/2020 sunt menite sa ajute investitorii, practica ne arata ca aplicarea acestei legi poate deveni problematica, in special in ceea ce priveste certificatele de urbanism, respectiv procedura de autorizare propriu-zisa a executarii lucrarilor de construire.
Astfel, un investitor cu un certificat de urbanism care expira in perioada starii de alerta se va regasi in situatia in care va mai avea la dispozitie doar un interval suplimentar de 90 de zile (calculate de la incetarea starii de alerta), pentru a obtine toate avizele necesare eliberarii autorizatiei de construire. Mai mult decat atat, este posibil ca prin acel certificat de urbanism sa se impuna si elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) sau a unei alte documentatii de urbanism in scopul obtinerii autorizatiei de construire.
Din experienta practica, consideram ca este putin probabil ca in 90 de zile sa fie finalizat procesul de obtinere a tuturor avizelor necesare, pentru a putea obtine autorizatia de construire, mai ales daca ne gandim ca va exista un numar crescut de cereri ce vor fi depuse in perioada imediat urmatoare expirarii starii de alerta.
Cu alte cuvinte, un investitor se poate afla in pozitia de a avea un certificat de urbanism expirat la finele celor 90 de zile de la incetarea starii de alerta, fara sa fi obtinut autorizatia de construire si sa fie, astfel, obligat sa reia intreaga procedura de autorizare. Mai mult, starea de alerta este, de regula, prelungita cu inca 30 de zile, insa extinderea se realizeaza (deja) din inertie si nu exista o predictibilitate cu privire la data la care o astfel de prelungire („automata”) nu va mai fi dispusa de catre Guvern. In consecinta, un investitor nu poate aproxima momentul in care starea de alerta va inceta definitiv, pentru a putea fi pregatit sa demareze sau sa finalizeze, dupa caz, obtinerea tuturor avizelor necesare sau pentru a solicita prelungirea formala a certificatului de urbanism in temeiul Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
In plus, asa cum am mentionat si mai sus, daca se va mentine reglementarea actuala, cel mai probabil la incetarea starii de alerta va exista o supra-aglomerare a autoritatilor publice competente in scopul eliberarii de noi acte ori pentru extinderea valabilitatii documentelor deja eliberate, ceea ce va ingreuna si mai mult intregul proces de autorizare.
Astfel, avem de pus in balanta doua reglementari legislative diferite si cu acelasi obiect: pe de o parte, reglementarea din legislatia speciala a autorizarii executarii lucrarilor de construire (Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii) care permite ca certificatele de urbanism si autorizatiile de construire/desfiintare sa poata fi prelungite o singura data pentru o perioada de cel mult 12 luni, atunci cand investitorul solicita autoritatii emitente acest lucru, cu cel putin 15 zile lucratoare inaintea expirarii duratei respectivelor acte. Dar, pe de alta parte, reglementarea privind starea de alerta (care, cel putin in acceptiunea autoritatilor publice ce refuza sa dea curs solicitarilor formulate de catre investitori de prelungire formala a acestor acte, este derogatorie de la aceste dispozitii legale) prevede prelungirea automata pe durata starii de alerta si pe o perioada suplimentara de 90 de zile de la incetarea acesteia.
Si atunci, ce am dori sa subliniem este ca o prelungire formala cu 12 luni a certificatelor de urbanism si a autorizatiilor de construire/desfiintare confera predictibilitate procesului de autorizare si de executie a lucrarilor de construire, in timp ce prelungirea automata, de la luna la luna, in baza unor hotarari de Guvern de „perpetuare” a starii de alerta este incerta si impredictibila pentru un astfel de proces.
Concluzionand, pentru a permite investitorilor sa actioneze cu o previzibilitate si predictibilitate sporita a procedurii de autorizare, e nevoie sa existe o prevedere legislativa clara care sa permita investitorilor ce doresc cu adevarat continuarea demersului de autorizare a proiectelor de constructii pe parcursul starii de alerta, sa opteze pentru prelungirea formala a documentatiilor cu 12 luni, in conformitate cu procedura instituita de Legea 50/1991. Acelasi lucru este valabil si pentru predictibilitatea finalizarii lucrarilor de executie in baza autorizatiilor de construire/desfiintare care se afla in aceasta situatie.
Un material de Roxana Dudau, Partener Asociat, Liderul practicii de drept imobiliar, Bancila, Diaconu si Asociatii - Alexandra Siminiceanu, Managing Associate Bancila, Diaconu si Asociatii - Miruna Coderie, Senior Associate Bancila, Diaconu si Asociatii
