Conditiile legale pentru prelungirea perioadei de valabilitate a autorizatiilor de construire, conform Legii constructiilor nr. 50/1991, au fost supuse mai multor modificari in 2022, arata o analiza a casei de avocatura PeliPartners.„Autoritatile au actionat pentru a permite o singura prelungire a autorizatiilor de construire de pana la 24 de luni, in mod gratuit, termenul de depunere a cererii fiind majorat de la 15 la 45 de zile lucratoare inainte de data de expirare initiala a autorizatiei de construire. De asemenea, noile prevederi sunt aplicabile si autorizatiilor de construire deja prelungite si care erau valabile la intrarea in vigoare a modificarilor de mai sus”, explica Ioana Waszkiewicz, Senior Associate Real Estate & PPP PeliPartners.
Cu toate acestea, prevederea din urma este supusa unor posibile interpretari diferite. Astfel, PeliPartners avertizeaza ca autoritatile ar trebui sa adapteze rapid Normele Metodologice la noile prevederi legale pentru a asigura aplicarea corecta a legii si a evita discriminarile nejustificate intre beneficiarii autorizatiilor de construire.
Legea nr. 176/2022
Pentru a raspunde efectelor negative ale pandemiei Covid-19 asupra sectorului constructiilor - criza materialelor de constructii, cresterea preturilor, deficitul de forta de munca, restrictiile generate de introducerea starii de urgenta - care au creat obstacole economice si imposibilitatea finalizarii lucrarilor de constructii in termenele vizate initial, autoritatile au adoptat Legea nr. 176/2022, intrata in vigoare la 13 iunie 2022.
Inainte de promulgarea Legii nr. 176/2022, Legea constructiilor nr. 50/1991 permitea o singura prelungire a perioadei de valabilitate a unei autorizatii de construire, cu cel mult 12 luni, sub rezerva platii unei taxe reprezentand 30% din taxa pentru emiterea autorizatiei de construire initiale. Noile dispozitii ale Legii nr. 176/2022 permit in prezent o singura prelungire de pana la 24 de luni, fara plata vreunei taxe.
In ceea ce priveste procedura de obtinere a unei prelungiri, termenul de depunere a cererii a fost majorat de la 15 la 45 de zile lucratoare inainte de data de expirare initiala a autorizatiei de construire. Pentru a putea implementa aceasta modificare procedurala, autorizatiile de construire care expirau mai devreme de 30 de zile calculate incepand cu 13 iunie 2022 au fost prelungite cu 90 de zile, ceea ce a permis beneficiarilor sa respecte noul termen de 45 de zile lucratoare pentru depunerea cererii de prelungire.
Articolul IV din Legea nr. 176/2022 a adoptat o norma speciala pentru autorizatiile de construire care au beneficiat deja de o prelungire a perioadei de valabilitate inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 176/2022. Ca o exceptie de la regula conform careia autorizatiile de construire pot fi prelungite o singura data, autorizatiile respective puteau fi prelungite cu o perioada egala cu diferenta dintre prima prelungire (obtinuta inainte de 13 iunie 2022) si noua perioada maxima de prelungire de 24 de luni.
Legea nr. 316/2022
Autoritatile au considerat necesara modificarea articolului IV din Legea 176/2022, arata analiza PeliPartners. Astfel, a fost abrogata referirea la prelungirea autorizatiilor de construire doar cu o perioada „egala cu diferenta de pana la 24 de luni”, iar legea prevede in prezent ca autorizatiile de construire deja prelungite si care erau valabile la data intrarii in vigoare a Legii nr. 176/2022 (respectiv 13 iunie 2022) sunt supuse aceluiasi regim juridic ca cel prevazut la articolul III (respectiv pot fi prelungite, fara plata, cu maximum 24 de luni).
Modificarea a fost introdusa prin Legea nr. 316/2022, care a intrat in vigoare la 24 noiembrie 2022.
Diverse interpretari si necesitatea clarificarilor
Avand in vedere modificarile adoptate prin Legea nr. 316/2022, se poate deduce ca o autorizatie de construire deja prelungita o data inainte de 13 iunie 2022 si care a obtinut o a doua prelungire in temeiul Legii nr. 176/2022 intre 13 iunie 2022 si 24 noiembrie 2022, poate fi prelungita din nou dupa 24 noiembrie 2022. Conform acestei interpretari, toate autorizatiile de construire in vigoare la 13 iunie 2022, la data intrarii in vigoare a Legii nr. 176/2022, ar beneficia de aceeasi posibilitate de prelungire cu 24 de luni, fara nicio discriminare bazata pe existenta sau inexistenta unei prelungiri anterioare a termenului de valabilitate.
„O alta interpretare a fost adoptata de unele autoritati, care considera ca articolul IV din Legea nr. 176/2022 permite o singura prelungire suplimentara. Conform acestei interpretari, autorizatiile de construire care intra sub incidenta articolului IV din Legea nr. 176/2022 (respectivau beneficiat deja de o prelungire inainte de 13 iunie 2022) si care au fost prelungite a doua oara in perioada 13 iunie 2022 si 24 noiembrie 2022, nu vor beneficia de o noua prelungire dupa 24 noiembrie 2022 pentru a aduce prelungirea totala post-pandemica la 24 de luni. Consideram ca aceasta interpretare contravine scopului Legii nr. 316/2022 si creeaza o discriminare nejustificata intre investitorii care au solicitat o prelungire post-pandemica a autorizatiilor de construire inainte de 24 noiembrie 2022 si investitorii care au solicitat prelungirea dupa 24 noiembrie 2022”, explica Ioana Waszkiewicz.
Este necesara o corelare juridica
Normele metodologice din Legea constructiilor nr. 50/1991 au fost modificate si ele la 5 octombrie 2022, ca urmare a promulgarii Legii nr. 176/2022, dar nu au fost actualizate dupa promulgarea Legii nr. 316/2022, arata analiza PeliPartners. Modelele de formulare pentru prelungirea autorizatiilor de construire care intra sub incidenta art. IV din Legea nr. 176/2022 se refera in prezent la prelungirea unei autorizatii de construire cu o perioada egala cu diferenta dintre perioada deja prelungita si noua limita de 24 de luni.
Astfel, casa de avocatura avertizeaza ca autoritatile ar trebui sa adapteze Normele metodologice la noile prevederi legale din Legea nr. 316/2022 pentru a asigura aplicarea corecta a legii. De asemenea, autoritatile ar trebui sa ia in considerare abrogarea articolului 7 alineatul 19 care se refera in continuare la taxa pentru prelungirea unei autorizatii de construire de 30% din taxa initiala a autorizatiei de construire, in ciuda faptului ca Legea nr. 176/2022 stabileste ca prelungirea nu necesita achitarea vreunei taxe.
