Deloitte: Majorare a cotei de impozitare a proprietatilor imobiliare, din 2023

Incepand din 2023, impozitarea proprietatilor imobiliare se schimba radical. Principalele modificari constau in majorarea cotei de impozitare, atat pentru cladirile rezidentiale, cat si pentru cele nerezidentiale, si in ajustarea valorii impozabile la care se aplica aceste cote de impozit.

Astfel, se elimina diferentierea impozitului in functie de tipul de proprietar – persoana fizica sau juridica. De altfel, revizuirea regimului de impozitare a cladirilor este unul din principalele obiective din zona de politica fiscala asumate de Romania prin Planul National de Redresare si Rezilienta (PNRR).

Conform PNRR, reforma fiscala din Romania trebuie sa cuprinda masuri cu privire la alinierea valorii impozabile la cea de piata. In plus, prin intermediul unui raport publicat in luna iunie a acestui an, Fondul Monetar International (FMI) transmite autoritatilor din tara noastra un set de recomandari pentru imbunatatirea veniturilor aferente taxelor pe proprietate. Printre acestea se numara aplicarea cotei de impozitare asupra valorii de piata, atat pentru cladirile rezidentiale, cat si pentru cele nerezidentiale, si includerea pretului terenului in valoarea impozabila a cladirii – o masura de altfel logica, intrucat valoarea constructiei se desparte doar in mod artificial de valoarea terenului.

Pornind de la acest obiectiv si de la recomandarile raportului FMI, guvernul a introdus in ordonanta de modificare a Codului Fiscal, adoptata in vara acestui an, noile modalitati de calcul pentru impozitul pe cladiri, aplicabile din 2023.

Desi mai sunt inca elemente neclare privind modalitatea de aplicare, pare a fi o certitudine ca va exista o majorare sau, in cel mai bun caz, in situatii exceptionale, se va aplica acelasi impozit ca in 2022.

 

In prezent, cotele de impozitare au valori maximale - 0,2% pentru cladirile rezidentiale si 1,3% pentru cladirile nerezidentiale -, autoritatile locale avand posibilitatea sa aplice cote mai mari de impozitare, dar care nu pot depasi limita maxima cu mai mult de 50%.

Incepand de anul viitor, impozitul pe cladiri va fi diferentiat doar in functie de natura cladirii, iar cotele minime vor creste, fara a mai exista un prag maxim. Pentru cladirile rezidentiale, cota minima va fi de 0,1%, iar pentru cele nerezidentiale, de 0,5%. Prin urmare, va fi la latitudinea autoritatilor locale valoarea cotelor de impozit, fiecare administratie locala din tara putand alege o cota de impozitare conform propriilor necesitati.

 

In prezent, valoarea impozabila a unei cladiri se determina in mod diferit in functie de tipul proprietarului si de natura cladirii. Mai exact, in cazul unei cladiri rezidentiale detinute de o persoana fizica, aceasta valoare este calculata in functie de zona in care se afla, de tipul constructiei si de anumiti coeficienti prevazuti in legislatie. Pentru o persoana juridica, indiferent de tipul cladirii, valoarea se determina in functie de devizul final al lucrarilor de constructie, de pretul de achizitie sau de valoarea din ultimul raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat.

Incepand de anul viitor, indiferent de tipul proprietarului sau de natura cladirii, valoarea impozabila a unui imobil se va determina in functie de datele cuprinse in studiile de piata administrate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania, cunoscute si sub denumirea de „grile notariale”. In plus, la valoarea cladirii se va adauga si cea a terenului pe care este construita, preluata din aceleasi studii. Prin exceptie, daca valorile din aceste studii sunt mai mici decat cele actuale, din baza de date a autoritatilor locale, respectiv cele determinate conform regulilor in vigoare la 31 decembrie 2022 pentru cladirile rezidentiale, impozitul pentru anul 2023 se va calcula tinand cont de valoarea cea mai mare.

Astfel, in principiu, impozitul pe cladiri va creste de anul viitor, atat pentru persoanele fizice, cat si pentru cele juridice, si, doar in anumite cazuri exceptionale, acesta va ramane neschimbat fata de 2022.

 

De exemplu, pentru un apartament de trei camere cu destinatie rezidentiala din Bucuresti, construit dupa anul 2011, din zona statiei de metrou Politehnica, daca se va aplica aceeasi cota de 0,1%, valabila anul acesta, impozitul va creste anul viitor cu cel putin 50%, de la 250 de lei pe an, la aproximativ 375 de lei, folosind valoarea din grilele notariale. Dar o estimare corecta va fi posibila abia dupa ce va fi anuntata cota de impozitare aplicabila pentru 2023.

Si pentru persoanele juridice care detin centre comerciale sau cladiri de birouri vor fi majorari ale impozitului pe cladiri, dar, in cazul cladirilor comerciale, de regula impozitul este un cost transferat catre chiriasi.

In concluzie, este de asteptat decizia fiecarei autoritati locale privind cota de impozit si raportarea proprietatilor imobiliare la grilele notariale, pentru a determina un cost estimat cu impozitul incepand cu anul 2023.