Anul 2023 s-a incheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 2011 incoace in ceea ce priveste livrarile de noi proiecte de retail, adaugand aproximativ 220.000 de metri patrati la suprafata totala de retail, mai mult decat dublu comparativ cu ultimii doi ani, potrivit raportului de piata anual publicat de Colliers. Atat pentru retaileri, cat si pentru proprietarii de centre comerciale, 2023 a fost, de asemenea, inca un an bun pentru vanzari, iar nivelul de profitabilitate din Romania continua sa fie unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeana. In paralel, consultantii Colliers observa un interes din ce in ce mai mare al dezvoltatorilor catre proiecte de tip mall sau cu destinatie mixta, de mari dimensiuni, in urmatorii ani.Cele mai mari inaugurari din 2023 au fost mall-ul Promenada Craiova al NEPI Rockcastle (63.700 de metri patrati), care este, de asemenea, cel mai mare proiect de retail livrat in Romania de la ParkLake din Bucuresti din 2016, urmat de parcul de retail AFI Europe din AFI Arad (29.400 de metri patrati) si de Carolina Mall din Alba Iulia detinut de Prime Kapital/MAS REI (28.900 de metri patrati). In general, distributia arata mult mai echilibrata decat in trecutul apropiat, noile proiecte vizand atat orasele mari, inclusiv Bucurestiul, cat si orasele mai mici, care continua sa fie in prima linie a expansiunii retailerilor. Consultantii Colliers mentioneaza ca au luat in considerare doar schemele comerciale care depasesc o suprafata totala inchiriabila de 5.000 de metri patrati.
In prezent, Romania are un stoc total de retail modern de peste 4,3 milioane de metri patrati, din care peste 2,7 milioane de metri patrati mall-uri, iar restul in principal parcuri de retail. Peste 60% din suprafata totala de retail modern este concentrata in primele 10 cele mai mari orase, cu peste 200.000 de locuitori.
"Incepand cu prima jumatate a anului trecut, cresterea reala a salariilor, adica diferenta dintre cresterea salariilor si cea a preturilor, a revenit in teritoriu pozitiv. Pana la sfarsitul lui 2023, cresterea salariilor de aproximativ 9% in termeni reali era deja comparabila cu nivelurile de dinaintea pandemiei, ceea ce a avut un impact pozitiv asupra pietei si a increderii consumatorilor si, prin urmare, asupra rezultatelor retailerilor si a cererii de pe piata de retail in general. Primele date din noiembrie si decembrie au aratat rezultate destul de solide si avand in vedere relevanta acestora in business-ul anual al retailerilor putem spune ca 2023 a fost un alt an bun atat pentru retaileri, cat si pentru proprietari. Pornind de la datele Eurostat, Romania ofera unele dintre cele mai mari marje de profit din UE pentru o varietate de tipuri de bunuri, de la imbracaminte, la incaltaminte, la jucarii si produse farmaceutice. In timp ce costul riscului este si el la un nivel mai ridicat decat in alte tari, iar acest lucru poate avea, de exemplu, consecinte asupra rezultatului final atunci cand se contracteaza un imprumut, totusi consideram aceste rezultate pozitive o confirmare a unei piete inca insuficient acoperite din punct de vedere al schemelor de retail si o piata care mai poate primi noi jucatori”, subliniaza Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.
Totusi, consultantii Colliers noteaza ca, desi sentimentul general este bun in randul participantilor de pe piata, de la clienti si retaileri pana la proprietari, consumatorii au devenit si ei mai atenti, asa cum se intampla de obicei in perioadele de incertitudini accentuate, multi reorientandu-se catre produse cu preturi mai accesibile. Dupa ani de cresteri puternice ale preturilor, discounterii au continuat sa aiba performante bune in 2023 si ne asteptam sa isi mentina aceasta dinamica favorabila si in viitor.
Altfel, randamentele pe care piata locala le ofera retailerilor, impreuna cu revenirea rapida a sectorului de retail dupa pandemie, una dintre cele mai rapide reveniri din UE, au repus Romania pe radarul retailerilor internationali. Anul trecut au intrat in Romania branduri noi, precum Lefties, Jimmy Kay, Wittchen sau Stefanel (o reintrare, dupa ce brandul a iesit complet de pe piata in 2021). Chiar daca majoritatea vizeaza segmentul de moda, acesta nu este singurul beneficiar al noilor intrari, noteaza consultantii Colliers, explicand ca piata este atractiva pentru o multitudine de segmente, ceea ce inseamna ca noi branduri ar trebui sa isi faca in continuare loc in Romania, de la imbracaminte, la alimente, la incaltaminte, accesorii sau decoratiuni.
In ceea ce priveste gradul de ocupare, centrele comerciale dominante si parcurile de retail bine pozitionate isi pastreaza nivelul ridicat de inchiriere, iar proiectele nou livrate sunt in general bine primite de piata. Referitor la chirii, desi vanzarile au incetinit, consultantii Colliers puncteaza faptul ca vanzarile raman considerabil peste nivelurile de dinaintea pandemiei.
Cu mai putin de 90.000 de metri patrati de noi proiecte moderne de retail anuntate in acest an, mai mult de jumatate din acest volum provenind de la un singur proiect - Arges Mall din Pitesti, se observa un declin fata de anul trecut, cifra fiind comparabila cu anii mai slabi de dupa inceputul pandemiei. Dar perspectivele raman incurajatoare, avand in vedere ca, intre 2025-2028, cateva centre comerciale mari si dominante sunt asteptate sa adauge cateva sute de mii de metri patrati inchiriabili la stocul modern de retail.
Iulius Group a anuntat initial ca mall-ul de la Cluj-Napoca va avea o suprafata totala inchiriabila de peste 100.000 de metri patrati, iar un nou proiect in acelasi oras, realizat de asocierea Prime Kapital/MAS REI, va livra o suprafata inchiriabila de peste 70.000 de metri patrati in urmatorii ani. In Iasi, Prime Kapital/MAS REI va livra, de asemenea, o extindere de aproape 60.000 de metri patrati la Moldova Mall pana la sfarsitul lui 2025. Exista, de asemenea, destul de multe alte proiecte mari in curs de executie sau ale caror lucrari ar trebui sa inceapa in curand, cu o suprafata totala inchiriabila intre 30.000 si 50.000 de metri patrati fiecare.
Cu toate acestea, Romania ramane o piata cu o oferta insuficienta nu numai in comparatie cu tarile din Europa de Vest, ci si cu tarile din Europa Centrala si de Est. Pentru un nivel de consum/ capita similar cu cel din Cehia si Polonia (in termeni de volum de produse si servicii achizitionate), stocul modern de retail pe cap de locuitor din Romania este de doua ori mai mic decat cel din Cehia si cu peste 40% mai mic decat cel din Polonia. Cu toate acestea, in timp ce segmentele imobiliare din Romania raman relativ deficitare in comparatie cu alte tari europene (inclusiv cele din regiune), datele indica faptul ca decalajul este mai mic pentru piata de retail decat pentru pietele de birouri sau industriala, in termeni relativi (pe cap de locuitor).
"In general, in pofida incetinirii livrarilor noi in 2024 fata de 2023, pipeline-ul pe termen mediu este unul foarte solid. In timp ce in anii precedenti dominau parcurile de retail, multe dintre acestea vizand orasele mici si mijlocii, observam acum ca revine apetitul dezvoltatorilor pentru proiectele de retail de dimensiuni mari, de tip mall sau proiecte mixte, care tind sa aiba o amprenta investitionala mai mare. Trebuie sa recunoastem, de asemenea, prezenta tot mai mare a capitalului local pe partea de dezvoltare, oamenii de afaceri locali livrand tot mai multe proiecte. In plus, cesionarea portofoliului de parcuri de retail al Mitiska Reim, precum si eventualele vanzari de acest tip in viitor, ar putea consolida modelul <<construieste, inchiriaza, vinde>> si ar putea atrage si mai mult capital pentru extinderea retailului in Romania. Altfel, schimbarea de viziune catre proiecte mai mari arata un apetit crescut pentru risc si incredere in parcursul pe termen lung al tarii. Exista inca loc pentru astfel de scheme comerciale de mari dimensiuni in multe orase mari, inclusiv in Bucuresti, unde problema a fost mai degraba aceea de a asigura locatia potrivita cu o buna conectivitate la infrastructura”, adauga Liana Dumitru.
