Prognozele de accelerare a cresterii economice la nivelul CEE, precum si performanta mai buna a pietelor bursiere vor continua sa sustina o activitate tranzactionala mai intensa de pe piata imobiliara, care s-a facut deja remarcata in prima parte a acestui an, arata un raport realizat de companiile de consultanta imobiliara iO Partners si JLL. Prognoza optimista survine dupa un an care a marcat un nivel al investitiilor totale in active imobiliare comerciale - cuprinzand spatii de birouri, retail, spatii logistice, industriale si hoteluri, in Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia si Romania - de 5,1 miliarde de euro, reprezentand cea mai mica suma anuala din ultimul deceniu.
"Anul 2024 a inceput intr-o nota mai optimista, cu prognoze de accelerare a cresterii economice la nivel global, precum si in Europa Centrala si de Est, anticipandu-se o scadere a costurilor de imprumut si pe fundalul unei performante robuste a pietelor bursiere. Acest lucru se reflecta si intr-o activitate tranzactionala mai intensa pe piata imobiliara la inceputul anului. Prin urmare, ne asteptam la mai multa lichiditate si la aparitia unor noi repere de pret care ar trebui sa reduca diferenta dintre asteptarile vanzatorilor si ale cumparatorilor", a declarat Andrei Vacaru, CEE Head of Capital Markets la iO Partners.
Potrivit raportului, Polonia, Romania si Slovacia au inregistrat cea mai semnificativa scadere in volumele anuale de tranzactionare, suferind o reducere de aproximativ 60% fata de anul trecut. In Cehia a existat o scadere mai mica, de doar 27%, in timp ce Ungaria a avut un declin anual de 30%, conform datelor furnizate de iO Partners in cadrul unui raport lansat in colaborare cu JLL.
In 2023, investitiile cumulate din cele cinci tari au scazut cu 54% fata de 2022. Sentimentul negativ a fost un fenomen global in pietele imobiliare comerciale, generat de conditii financiare restrictive si perspective economice incerte. Inflatia persistenta, costurile ridicate ale capitalului, impreuna cu ratele mai mari de neocupare si o majorare mai lenta a chiriilor, au determinat o crestere a precautiei in randul tuturor participantilor de pe piata, inclusiv a creditorilor, vanzatorilor si cumparatorilor, conducand la o restrangere semnificativa a lichiditatii.
Romania a inregistrat o contractie accentuata in activitatea de investitii pentru toate clasele de active, inclusiv o reducere a numarului si dimensiunii tranzactiilor. Este totusi important de mentionat ca piata romaneasca a avut o performanta exceptionala in 2022, atingand un nivel record de 1,2 miliarde de euro si stabilind astfel un nivel de referinta ridicat pentru comparatia anuala. Cu toate acestea, Romania se remarca prin realizarea celei mai mari tranzactii din regiune, respectiv achizitia portofoliului de 25 de parcuri comerciale ale Mitiska REIM de catre LCP, o tranzactie intermediata cu succes de echipa de Capital Markets a iO Partners.
"In Romania, volumul de investitii imobiliare a fost de aproximativ 500 de milioane de euro in 2023, o scadere de 47% fata de media ultimilor cinci ani. Interesul pentru sectorul de retail a revenit in 2023, reprezentand 58% din acest volum, o tendinta care anticipam ca va continua. Numarul de tranzactii peste 5 milioane de euro incheiate in Romania in 2023 a scazut cu o treime si a ajuns la 24. In plus, dimensiunea medie a tranzactiilor a ajuns la 20,7 milioane de euro, inregistrand o scadere de aproximativ 40%. Investitorii locali au fost responsabili doar pentru 23% din volumul de investitii", a comentat Andrei Drosu, Senior Consultant la iO Partners.
O tendinta pe care echipa Capital Markets a iO Partners a observat-o in 2023 a fost lipsa tranzactiilor mari - cele care depasesc pragul de 100 de milioane de euro, ceea ce a afectat semnificativ volumele anuale de tranzactii. Schimbarea focusului investitorilor catre tranzactii de dimensiuni mai mici, care sunt mai usor de finantat, nu este surprinzatoare intr-un mediu cu rate ridicate ale dobanzilor.
In contextul unei lichiditati semnificativ reduse si a conditiilor dificile de finantare, s-a observat o rapida recalibrare a preturilor in toate categoriile de active imobiliare comerciale din regiune. Randamentele prime au inregistrat modificari anuale cuprinse intre 50 si 100 de puncte de baza in aproape fiecare categorie de active, si, in opinia specialistilor iO Partners, au atins deja sau sunt aproape de a atinge nivelul maxim din acest ciclu.
Polonia, cea mai mare piata din regiune, a experimentat si cel mai semnificativ recul, atingand cel mai scazut nivel din 2009, cu un volum total de tranzactii de aproximativ 2 miliarde de euro. Sectorul industrial a dominat, cu 967 de milioane de euro, cea mai importanta tranzactie fiind achizitia istorica a NREP, care a preluat o participatie de 80% in 7R.
