Efectele in business ale suspendarii Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) coordonatoare in Capitala vor fi semnificative, cu repercusiuni asupra tuturor factorilor implicati, de la forta de munca din domeniul constructiilor, pana la piata materialelor de constructii, avertizeaza casa de avocatura PeliPartners, care propune si solutii de deblocare a situatiei.PUZ-urile pentru sectoarele 2, 4 si 5 au fost suspendate prin decizia Tribunalului Bucuresti, in timp ce, pentru sectoarele 3 si 6, Curtea de Apel a municipiului Bucuresti a decis anularea.
„Aceasta situatie pune in impas activitatea si planurile dezvoltatorilor imobiliari, iar perpetuarea ei se va resimti in randul tuturor industriilor implicate in activitatea de pe piata imobiliara. In acest moment, orice demers legitim al unui dezvoltator de buna credinta care doreste sa investeasca in Bucuresti este blocat”, explica Oana Badarau, Partner & Head of Real Estate & PPP PeliPartners.
Pentru a evita situatia in care nu se va mai putea construi aproape nimic in Bucuresti, PeliPartners a identificat trei solutii care sa permita derularea in conditii optime a procesului de obtinere a autorizatiilor de constructie: aprobarea Planului Urbanistic General, respectarea termenelor legale in procesul de aprobare a PUZ-urilor propuse de privati si pregatirea din nou de catre autoritati a unor PUZ-uri coordonatoare in acord cu cerintele urbanistice.
In primul rand, autoritatile ar trebui sa finalizeze si sa aprobe cat mai rapid noul Plan Urbanistic General (PUG). PUG-ul actual este depasit, iar actualizarea acestuia trebuia facuta cu multi ani in urma.
„Reamintim ca, in prezent, in Bucuresti se construieste dupa documentatia aprobata in 2000, care a expirat in 2010. Valabilitatea depasita a PUG-ului a determinat autoritatile sa apeleze la solutii creative, cum au fost aceste PUZ-uri coordonatoare, si de aici au rezultat problemele legate de autorizatiile de constructie emise eronat, constructiile din zone protejate sau pe spatiile verzi etc. Noul Plan Urbanistic General ar fi trebuit sa fie finalizat in 2016, insa iata ca sase ani mai tarziu, acesta este inca la stadiul de proiect”, completeaza Oana Badarau.
In al doilea rand, autoritatile trebuie sa ajunga sa respecte termenele prevazute de lege pentru procesele de aprobare a PUZ-urilor. In prezent, orice estimare de timp este depasita, iar nicio autoritate nu isi asuma sa semneze documentele pe care legea ii cere sa le emita, astfel ca intreaga piata de dezvoltare imobiliara este in impas.
Nu in ultimul rand, daca crearea noului PUG este un proces mai indelungat decat se preconiza, PeliPartners considera ca autoritatile pot debloca situatia de pe piata de dezvoltare imobiliara prin promovarea unor PUZ-uri coordonatoare de sector corecte si viabile, in acord cu cerintele existente din punct de vedere urbanistic.
„Un PUG, si mai ales un PUG la nivelul municipiului Bucuresti, nu va contine niciodata suficiente detalii incat sa permita autorizarea directa. Daca PUZ-urile coordonatoare din trecut nu erau in regula - si asta pare sa fie si opinia instantelor -, atunci solutia este sa facem PUZ-uri coordonatoare care sa fie in regula. Desigur ca este mai usor sa fii critic decat constructiv. Facem un apel la autoritati sa schimbe paradigma si sa devina constructive in relatia cu privatii”, completeaza Oana Badarau.
La initiativa Primarului General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti a decis sa suspende PUZ-urile coordonatoare pentru un an, pentru a investiga problemele acestora. Potrivit municipalitatii, aplicarea PUZ-urilor coordonatoare a condus la desfiintarea a numeroase spatii verzi, iar procedura lor de aprobare si avizare nu a respectat rigorile legii. Instantele au decis, la randul lor, ca PUZ-urile coordonatoare sunt „imperfecte”.
„PUZ-urile coordonatoare ale sectoarelor au fost promovate si aprobate pentru a scadea timpii de asteptare pentru aprobarea unui PUZ de catre un privat. Aceasta procedura dureaza si dura si in urma cu 10 ani cate 12, 18 sau 24 de luni. Autoritatile au creat aceste PUZ-uri coordonatoare cu ajutorul carora un dezvoltator cere direct autorizatie de construire si o obtine in 6-9 luni, fara a mai trece prin procesul de pregatire si aprobare a unui PUZ premergator cererii autorizatiei de construire. Ele erau menite, totodata, sa adreseze anumite cerinte din Planul Urbanistic General, intre care cea potrivit careia pentru a construi pe o parcela mai mare de 3.000 mp sau pentru accente de inaltime este necesar un PUZ”, explica Oana Badarau.
Autoritatile au decis sa aprobe doar autorizatiile pentru anumite proiecte de utilitate publica. Toate celelalte proiecte ale dezvoltatorilor imobiliari care se construiesc in prezent se deruleaza pe baza autorizatiilor emise in trecut.
