Intr-un context volatil generat de scumpirea materialelor de constructie si a utilitatilor, de creşterea inflaţiei, dar si de conflictul la granita si de efectele pandemiei, piata locala imobiliara ar putea inregistra, totusi, pe termen scurt si mediu, o crestere a valorii de listare a proprietatilor imobiliare comerciale de tip mall, cladiri de birouri si centre logistice, potrivit consultantilor Colliers.Interesul investitorilor in ceea ce priveste produsele de retail a fost in continua crestere in ultimul an, concentrandu-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din orase secundare tertiare care necesita o repozitionare sau boxuri inchiriate catre supermarketuri sau DIY. Centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile in piata in vederea tranzactionarii, astfel incat investitorii s-au reorientat catre produse similare alternative. Consultantii Colliers estimeaza insa un interes ridicat pentru orice proprietate de acest timp ce ar fi disponibila in piata.
Incetarea acordarii de reduceri de chirie ca urmare a restrictiilor COVID are un impact de pana la 0.5% in evolutia valorilor de piata ale proprietatilor comerciale de tip shopping malls, arata consultantii Colliers, tendinta pozitiva fiind sustinuta si de inchirierile stabilite in functie de cifra de afaceri. Desi datele INSSE arata o crestere a vanzarilor in retail de 8% in primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similara a anului trecut, cresterea incasarilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, aratand o revenire chiar si peste cifrele aferente anului 2019. Astfel, pe termen scurt, putem vorbi despre o crestere a valorii proprietatilor comerciale, insa ramane de analizat cum va influenta consumul sfarsitul de an, cand efectele compresiei economice se vor resimti mai puternic.
„Alti factori principali ce pot aduce schimbari asupra valorilor proprietatilor imobiliare de tip mall tin de evolutia creditarii, a dobanzilor, a inflatiei si a costurilor cu utilitatile. Creditele de consum au crescut in primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, fata de aceeasi perioada a anului trecut, ceea ce ar fi aproape in linie cu inflatia. Si ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% pana la 5,5% si este de asteptat ca ratele bancare sa creasca si mai mult in viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentara pe partea de creditare si consum. Insa cel mai probabil cresterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfarsitul acestui an sau inceputul anului viitor”, explica Raluca Buciuc, Director and Partner of Valuation and Advisory Services in cadrul Colliers.
In Romania, excluzand preturile volatile si controlate, precum cele la alimente si energie, rata inflatiei de baza este de 6-7%, iar aceasta valoare ridicata sugereaza efecte pe termen lung, puncteaza consultantii Colliers, cu completarea ca rata inflatiei va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul.
„Ramane de vazut cat de sustenabil va fi transferul inflatiei in indexarea chiriilor, mai ales in conditiile in care si costul utilitatilor a crescut semnificativ. Este greu de estimat cat vor impacta acestea nivelul vanzarilor intr-un centru comercial, insa aceste doua elemente influenteaza si costul banilor in timp, riscul de tara, ceea ce ar putea avea un impact negativ de pana la 2-3% in valoarea proprietatii”, completeaza Gabriela Bosinceanu - Otea, Associate Director Valuation and Advisory Services in cadrul Colliers.
Mai mult, in urmatorii 2-3 ani, proprietarii de cladiri comerciale, birouri si industrial vor avea cheltuieli suplimentare si pentru a se alinia la cerintele ESG din Europa, care asigura indeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale si de guvernanta.
Cladirile de birouri moderne vor fi mai competitive
Cresterea costurilor de constructie va influenta si ritmul livrarilor noilor proiecte de birouri in piata, multi dezvoltatori preferand sa amane constructiile pentru a vedea in ce masura costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor, observa consultantii Colliers. Astfel, valoarea de piata a cladirilor va incepe sa se diferentieze si mai mult, fluctuand in intervale destul de generoase. Concret, daca in zona Floreasca-Barbu Vacarescu valorile pot depasi 3.000 de euro pe metrul patrat inchiriabil pentru cladiri nu mai vechi de 5 ani, in zona emergenta Centru-Vest, valorile se situeaza la o medie de 2.500 euro pe metrul patrat inchiriabil.
„Nivelul livrarilor anuale, in contextul cresterii costurilor de constructie si a incertitudinii generale, este asteptat sa se injumatateasca in urmatorii 2-3 ani, incepand chiar cu acest an, cand ar putea fi livrati aproximativ 130.000 de metri patrati de spatii de birouri. Astfel, rata de neocupare va fi absorbita diferentiat in functie de tipul cladirii, ceea ce va crea o distanta din ce in ce mai mare intre cladirile mai noi, localizate in zone bune, cu specificatii tehnice superioare si investitii constante in imbunatatirea performantei cladirii, si cele mai vechi, situate in zone periferice, in care nu s-a investit suficient pentru a intra in competitie directa cu prima categorie. Desi incetinirea livrarilor poate fi privita ca o stagnare a pietei, momentul este bun pentru livrarea de cladiri noi sau repozitionarea celor existente, mai ales in contextul redefinirii programelor de lucru la birou”, precizeaza Anca Baldea, Director in cadrul departamentului Valuation & Advisory Services al Colliers.
O noua diferentiere suplimentara in piata de birouri este legata de adaptabilitatea cladirilor la ESG. In cazul cladirilor mai vechi, arata consultantii Colliers, investitia necesara pentru atingerea standardelor specifice ar putea sa fie mult prea mare raportat la valoarea de piata a cladirii, stabilita pe baza contractelor de inchiriere curente, si greu de acoperit din potentiale cresteri viitoare ale chiriei. Prin urmare, cladirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune si un nivel al chiriei mai ridicat si mai stabil. Consultantii Colliers observa deja ca in anumite zone se face trecerea de la o piata a chiriasilor la o piata a proprietarilor, chiria bruta crescand in unele situatii cu 5-7%, in ciuda faptului ca s-a inregistrat o scadere generala a chiriei efective cu 10% la nivelul intregii piete din Bucuresti.
Piata logistica si industriala si-ar putea pierde din competitivitate
Stocul de spatii industriale si logistice moderne din Romania, care ar putea depasi in curand pragul de 6 milioane de metri patrati, a crescut de peste 2 ori in ultimii 5 ani, dar exista inca un decalaj semnificativ intre Romania si alte piete din Europa Centrala si de Est, pe cap de locuitor. In consecinta, exista premise pentru dezvoltarea in continuare a unor astfel de proprietati, subliniaza consultantii Colliers.
Creşterea vertiginoasa la care asistam in ceea ce priveşte preţurile de construcţie si costurile cu utilitatile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilitatile nou construite si poate conduce la scaderea competitivitatii in raport cu tari limitrofe care vor oferi subventii mai ridicate sau nu vor participa in aceeasi masura la aplicarea de sanctiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia si Ungaria.
„Cu toate acestea, perspectivele pentru piata industriala si logistica din Romania sunt cat se poate de optimiste prin prisma oportunitatii ca Romania sa devina un centru regional pentru zona balcanica (Serbia, Bulgaria, Bosnia&Hertegovina, Macedonia, Muntenegru, Albania si chiar Grecia) si a faptului ca in continuare comerţul electronic ramane un motor important al cererii viitoare de spaţii industriale şi logistice, pentru ca necesita un volum de depozitare mai mare. O oportunitate de crestere este si relocarea facilitatilor de productie din China, din cauza cresterii costurilor cu forta de munca si a costului transportului, si, mai nou, din Rusia si Ucraina, ca o consecinta a razboiului”, completeaza Mihai Pana, Director Valuation and Advisory Services in cadrul Colliers.
Pe termen scurt, consultantii Colliers sunt de parere ca variatiile in valori determinate atat de oportunitati cat si de provocari, par a se echilibra, dar pe termen mediu si lung, ramane de vazut cum se vor concretiza in economie provocarile mentionate. In plus, pentru proprietarii de cladiri comerciale este tot mai stringenta nevoia de a se alinia la cerintele ESG europene. Pentru inceput, aceasta aliniere va presupune o investitie suplimentara cu obiectivul de scadere a amprentei de carbon si utilizarea energiei sustenabile, care ar putea fi recuperata intr-o perioada de 3-4 ani prin scaderea costurilor cu utilitatile si vanzarea energiei suplimentar obtinute.
Consultantii Colliers subliniaza ca este greu de estimat impactul in valoarea proprietatii, insa, in timp, nealinierea la noile cerinte europene privind ESG ar putea influenta vandabilitatea proprietatii cat si factorii principali ce contribuie la valoarea de piata a proprietatii, precum grad de neocupare mai mare, rata de capitalizare mai mare sau chirii mai mici.
