CBRE: Peste 560.000 mp de spatii industriale si logistice, in constructie la finalul T3

Numarul retailerilor internationali care au ales sa implementeze si sa consolideze hub-uri logistice in tara noastra se afla pe un trend ascendent, plasand anul 2022 pe o traiectorie care va atinge cel mai mare record din istorie pentru segmentul industrial, iar tendinta va continua si anul viitor, potrivit CBRE Romania, liderul pietei de consultanta imobiliara.

In primele noua luni ale anului, in Romania au fost inchiriati 868.000 mp de spatii industriale si logistice, cu o valoare aproape dubla fata de aceeasi perioada a anului 2021 si care depaseste deja suprafata totala inchiriata pe parcursul intregului an precedent.

De asemenea, activitatea totala de inchiriere, excluzand reinnoirile si renegocierile, a reprezentat 82% din totalul tranzactiilor, procentul ridicat confirmand interesul chiriasilor pentru spatii noi, fie existente, fie construite special pentru acestia. Cea mai solicitata regiune a tarii ramane Bucurestiul, cu 63% din totalul activitatii de inchiriere, urmat la distanta semnificativa de regiunea de Sud, care inregistreaza 20% din suprafata inchiriata in acest interval.

In pofida contextului geopolitic si a preturilor in crestere pentru materialele de constructie, dezvoltatorii locali si internationali activi pe piata au gasit solutii pentru a mentine chiriile stabile, ceea ce face ca Romania sa fie cea mai competitiva piata din regiune privind costul ocupational. Cu toate acestea, presiunea crescuta asupra randamentelor dezvoltatorilor este de asteptat sa se intensifice pe fondul cresterii costului capitalului, ceea ce va conduce la randul sau inevitabil la o crestere a chiriilor spatiilor logistice. Chiar si in contextul acestei cresteri, nivelul chiriilor din Romania se preconizeaza sa ramana sub nivelul tarilor din regiune.

”Exista un interes deosebit din partea retailerilor internationali pentru implementarea si consolidarea centrelor logistice din tara noastra. Practic, aceasta este forta motrice din spatele anului record 2022, iar tendinta va continua si anul viitor. Este foarte importanta contributia dezvoltatorilor privati care investesc in terminale de tip air-cargo sau intermodale, proiecte care creeaza noi oportunitati pentru companiile interesate sa deschida facilitati de productie si/sau logistica in Romania. Vedem potential semnificativ in industria de productie, asa cum reiese din discutiile avute cu companii care opereaza in diferite industrii si care gasesc multe oportunitati in Romania: preturile terenurilor cu PUZ-uri industriale sunt inca competitive, dezvoltatorii au multa experienta, forta de munca bine calificata si scheme competitive de ajutor de stat. Suntem inca deficitari la infrastructura, dar urmatorii ani pot rezolva acest aspect. Mai este mult de lucru, dar prin eforturile consecvente ale dezvoltatorilor, consultantilor nostri si cu sprijinul autoritatilor sunt convins ca vom vedea tot mai multi jucatori interesati de Romania. Mi-ar placea sa vad mai multe companii asiatice active pe piata noastra, care sa depaseasca stadiul de incercari timide, asa cum au fost inregistrate pana in prezent”, spune Victor Rachita, Head of Industrial & Logistics in cadrul CBRE Romania.

Cele mai mari tranzactii ale anului au fost doua preinchirieri de peste 80.000 mp inchiriabili, care au avut loc in primul si al treilea trimestru al anului. Prima tranzactie a fost semnata pentru inchirierea unui spatiu in regiunea de Sud a tarii, iar cea de-a doua tranzactie s-a incheiat pentru un proiect care urmeaza sa fie dezvoltat in Bucuresti.

Mai mult de jumatate din suprafata totala inchiriata la nivel national este destinata logisticii si depozitarii, iar comerciantii au devenit principala sursa de cerere de la inceputul anului, avand in vedere ca cea mai mare parte din toata suprafata inchiriabila a fost generata de acestia.

In total, stocul industrial modern din Romania a ajuns la 6,12 milioane mp la sfarsitul trimestrului III din acest an, jumatate din acesta fiind situat in Bucuresti si proximitatile sale. Noile livrari de la inceputul anului au reprezentat aproape jumatate de milion de mp inaugurati la nivelul intregii tari, din care 110.300 mp in trimestrul III al acestui an.

La sfarsitul trimestrului trei, aproximativ 562.000 mp industriali si logistici erau in constructie la nivel national si se preconizeaza a fi livrati pana la sfarsitul anului 2023. Proiectiile sunt optimiste si, avand in vedere exclusiv viitoarele livrari, fara a include proiectele planificate cu aceeasi data estimata de finalizare care nu au fost demarate inca, stocul modern va ajunge rapid la 6,7 milioane mp. In termen de un an, pragul de 7,0 milioane mp poate fi depasit cu usurinta.

„Marea provocare in acest moment este mixul intre costul utilitatilor si lipsa predictibilitatii acestora. O parte dintre clientii nostri sunt companii producatoare din diverse industrii, cu una sau mai multe locatii in tara, toti avand dificultati in definirea bugetelor, ceea ce face extrem de dificila decizia privind o posibila extindere a operatiunilor in Romania”, a adaugat Victor Rachita, Head of Industrial & Logistics in cadrul CBRE Romania.

Chiria solicitata in parcuri logistice s-a mentinut la aceeasi valoare pe tot parcursul anului, respectiv la 3,90 euro/mp/luna, astfel incat si la sfarsitul trimestrului III ramane neschimbata. Cu toate acestea, chiriile nete continua sa reziste la presiunea inflationista, precum si la o serie de alti factori externi cum ar fi cresterea costurilor generale, toate acestea contribuind la o viitoare tendinta ascendenta, cu efect inclusiv asupra chiriilor solicitate de catre proprietari.

 

In ciuda evenimentelor din ultimii doi ani, care ar fi putut afecta piata de retail nu numai in ceea ce priveste cererea, ci si evolutia acesteia, 2022 s-a dovedit a fi un an infloritor inca din primele luni. Cu livrari trimestriale constante, noile livrari inregistrate de la inceputul anului se ridica la 58.500 mp, din care 38% reprezentand inaugurari in trimestrul III al anului.

La finalul celui de-al treilea trimestru, stocul de spatii moderne de retail al Romaniei a ajuns la 4,05 milioane mp, dupa livrarea unui total de 22.000 de mp inchiriabili in trei parcuri de retail regionale.

“Piata de retail si-a demonstrat inca o data rezistenta, insumand o cifra de afaceri in perioada ianuarie-septembrie semnificativ mai mare decat in perioada similara din 2019, acesta fiind considerat cel mai bun an din istorie pentru retailul local. Desi pana acum au existat numeroase discutii si scenarii privind impactul dezvoltarii comertului online asupra celui de tip brick-and-mortar, dupa perioada de pandemie, cand practic toate premisele au fost intrunite pentru ca retailul online sa acapareze o cota importanta din piata celui de tip brick-and-mortar, cumparatorii au preferat sa se intoarca la experienta de cumparare in magazin, iar vanzarile din domeniile fashion, food & beverage si divertisment au inregistrat cresteri puternice. Nu in ultimul rand, ne da incredere faptul ca marci foarte puternice au ales Romania pentru expansiune internationala, fie in acelasi timp, fie chiar inaintea altor tari din Europa Centrala si de Est”, spune Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers pentru regiunea CEE in cadrul CBRE.

Inca 69.000 mp sunt asteptati sa se adauge la stocul modern de retail al Romaniei pana la sfarsitul anului, Bucurestiul beneficiind in proportie de 50% de noile spatii. Din suprafata totala in constructie care urmeaza sa fie livrata pana la sfarsitul anului, 77% este proiectata ca parc de retail, iar restul de 23% din suprafata sub conceptul de centru comercial. In plus, 72% din livrarile viitoare sub conceptul de centre comerciale reprezinta extinderi ale schemelor existente (Electroputere Parc din Craiova si Mall Alba din Alba-Iulia).

Dezvoltarile multi-functionale din Bucuresti care sunt planificate sa fie livrate in cursul anului viitor, respectiv Afi City - dezvoltat de AFI Europe si destinate inclusiv utilizarii rezidentiale, cat si One Cotroceni Park - dezvoltat de One United Properties, cu componente de birouri si rezidentiale, reflecta preferinta pentru proiecte mixte, o tendinta evidentiata si in era post-pandemica.

In ceea ce priveste chiria pentru locatii stradale, in trimestrul al treilea din 2022 se mentine la 45 euro/mp/luna, acelasi nivel cu cel inregistrat in acelasi trimestru al anului precedent. Retailul stradal si-a mentinut atractivitatea pe tot parcursul anului, cu mentiunea ca a fost preferat in special de chiriasi de nisa preponderent din sectorul Food & Beverage. Segmentul de retail stradal a inregistrat cea mai rapida revenire in ceea ce priveste vanzarile si traficul, sustinuta de vremea calda de vara, care s-a prelungit si la inceputul toamnei.

In acelasi timp, chiria in centrele comerciale a crescut cu aproximativ 7%, ajungand la 75 euro/mp/luna. Pana la sfarsitul anului 2023, stocul modern de retail din Romania este preconizat sa ajunga la 4,32 milioane. mp, avand in vedere proiectele aflate in diferite faze de constructie la sfarsitul trimestrului trei din 2022. Perioada reformatoare pe care o traversam in ultimul timp indica o dezvoltare continua a stocului de magazine fizice, noile tendinte afectand structural compozitia acestuia, nu si expansiunea sa.