C&W Echinox: Segmentul de birouri este cel mai rezilient la efectele inflatiei

Inflatia a devenit un subiect fierbinte pentru piata imobiliara, toti jucatorii din industrie, chiriasi sau investitori, resimtind intr-un fel sau altul efectele cresterii preturilor, insa cele mai expuse la presiunile inflationiste sunt sectoarele rezidential, industrial si retail, in timp ce pe segmentul de birouri exista o mai mare rezilienta. In acelasi timp, estimam ca volatilitatea pretului energiei ar putea accelera procesul de mutare a companiilor in cladiri verzi, eficiente energetic si in care au fost implementate masuri pentru indeplinirea standardelor ESG.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting Cushman & Wakefield Echinox: „Masurile economice adoptate in timpul pandemiei, amplificate de efectele razboiului din Ucraina si de sanctiunile asupra Rusiei, au avut ca urmare o crestere a inflatiei la niveluri fara precedent in istoria recenta in lumea occidentala. Masurile luate de majoritatea bancilor centrale se axeaza pe o crestere incrementala a dobanzilor de referinta in speranta unui “safe landing” care sa nu creeze socuri prea mari in economie. In acelasi timp insa, un al doilea set de masuri care sa stimuleze productia, adica sa creasca oferta, intarzie sa apara, eforturile fiind concentrate pe scaderea cererii.”

 

Ceea ce vedem in acest an pe piata imobiliara la nivel global sunt dezvoltatori care intampina dificultati din cauza lipsei de materiale, dar si din cauza cresterii preturilor terenurilor, in timp ce administratorii de active sunt nevoiti sa gestioneze costuri de operare volatile, iar investitorii se confrunta cu o incertitudine in ceea ce priveste costul finantarii.

Pentru chiriasii spatiilor de birouri, rata record a inflatiei va avea ca impact cresterea costurilor de ocupare, care in prezent reprezinta pana la 10% din costurile de exploatare.

Trebuie mentionat insa ca nivelul chiriei pe piata de birouri este in mare masura determinat de conditiile pietei - acest lucru inseamnand ca o majorare a chiriei este un fenomen care tine de fundamentele pietei locale si a ratelor de neocupare si mai putin de evolutia inflatiei.

 

Un element foarte important pentru chiriasii cladirilor de birouri este stabilirea din timp a necesarului de spatii de lucru si a strategiilor de inchiriere, avand in vedere impactul cresterii preturilor asupra costurilor cu amenajarea birourilor, dar si a schimbarilor intervenite in modul de lucru al angajatilor.

Pe piata de retail, companiile au inregistrat o crestere a cifrei de afaceri odata cu inflatia, ceea ce face ca in mare parte chiria sa ramana stabila ca procent din cifra de afaceri, insa majorarea costului cu utilitatile nu a putut fi contracarata.

Desi valoarea vanzarilor de retail a crescut in general ca urmare a majorarii preturilor, in viitorul apropiat aceasta tendinta se poate atenua odata ce cumparatorii vor deveni mai sensibili la preturi, pe fondul costurilor mai mari pentru combustibil, alimente si alte produse esentiale. Pentru a mentine traficul in magazine si a maximiza conversiile in vanzari, retailerii vor trebui sa fie atenti la schimbarea obiceiurilor de cumparare ale clientilor si sa isi adapteze intreaga strategie omnichanel la aceste schimbari. In ceea ce priveste costurile, cresterea cheltuielilor de exploatare va diminua considerabil capacitatea firmelor de a ramane profitabile in acest mediu inflationist.

 

Sectorul industrial a fost numit in ultimii ani „vedeta pietei imobiliare”. Cu toate acestea, chiriasii care ocupa spatii industriale se confrunta cu o presiune determinata de costurile cu forta de munca, costurile operationale si cele imobiliare.

Presiunea inflationista se va manifesta diferit insa pe piata industriala si de logistica, unde in Romania, pe langa stocul de circa 5,6 milioane de metri patrati destinati inchirierii, exista circa 3 milioane de metri patrati de spatii care sunt detinute de companiile care le opereaza, retelele de retail si firmele de automotive fiind cele mai active din acest punct de vedere.

Presiunea inflationista se va manifesta diferit insa pe piata industriala si de logistica, unde in Romania, pe langa stocul de circa 5,6 milioane de metri patrati destinati inchirierii, exista circa 3 milioane de metri patrati de spatii care sunt detinute de companiile care le opereaza, retelele de retail si firmele de automotive fiind cele mai active din acest punct de vedere.

Acest lucru insemna ca o pondere mai mare a ocupantilor de astfel de spatii este vulnerabila la capriciile conditiilor pietei in comparatie cu alte sectoare imobiliare. De altfel, ocupantii care au ca strategie achizitia sau construirea propriilor spatii se confrunta cu cresterea preturilor terenurilor si a costurilor de constructie. In plus, ei trebuie sa gaseasca solutii pentru deficitul de forta de munca in constructii. Pentru chiriasii de proprietati industriale, cresterea neasteptata a costului de ocupare a spatiilor reprezinta principala provocare. In final, indiferent daca sunt chiriasi sau proprietari ai spatiilor in care functioneaza, ocupantii de proiecte de logistica si industriala vor fi la fel de afectati de cresterea inflatiei, chiar daca in directii diferite.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting Cushman & Wakefield Echinox: „Cu siguranta inflatia si cresterea dobanzilor va afecta piata imobiliara rezidentiala, o piata puternic legata de politica de creditare. Diminuarea puterii de cumparare poate afecta si vanzarile retailer-ilor, si ar putea duce si la o estompare a cresterii cererii in domeniul spatiilor de depozitare. In ceea ce priveste sectorul de birouri, consideram ca acesta va fi mai rezilient, evenimentele actuale putand afecta aceasta piata doar in cazul persistentei lor pe o perioada medie si lunga.”

Intr-o piata in care rata anuala inflatiei a fost de 14,5% in luna mai a acestui an, a rata alimentata de cresterea pretului la energie electrica, gaze si incalzire centrala cu peste 40% intr-un an, chiriasii vor fi mai preocupati in a cauta solutii eficiente energetic pentru desfasurarea activitatii lor.