Dreptul cumparatorului este de a avea acess la informatii de calitate inainte de a decide sa cumpere. Siguranta si calitatea cladirii se reflecta in calitatea informatiilor disponibile cumparatorului.Primele 3 lucruri pe care le verifica un inginer in cazul unui apartament nou:
1. Autorizatia de construire;
2. Cartea tehnica;
3. Desi este greu de decis in ceea ce priveste structura, care de cele mai multe ori este ascunsa sub finisaje, se verifica existenta elementelor vizibile - grinzi, pereti, stalpi.
Cumpar doar un apartament, ce motive am sa solicit sa vad si verific cartea tehnica a intregii cladiri?
Din punct de vedere structural, cartea tehnica arata ca s-a construit legal cu profesionisti responsabili, care si-au asumat corectitudinea proiectului si respectiv corectitudinea executiei.
Daca o masina are carte tehnica, acelasi lucru este normal si pentru o cladire. Cartea tehnica este un element de care depinde siguranta personala. Din acest motiv, incepand cu 2007, a fost introdusa cartea tehnica ca document obligatoriu si in constructii. Dezvoltatorul (cel care construieste) are responsabilitatea intocmiri cartii tehnice prin personal atestat, diriginti de santier.
Pentru un inginer cu experienta, care sunt primele 3 informatii pe care le ofera cartea tehnica despre calitatea unei constructii noi?
1. Daca exista proiect de structura verificat de verificatori atestati;
2. Daca exista procese verbale de lucrari ascunse care arata ca pe teren s-au realizat lucrarile in conformitate cu proiectul avizat;
3. Daca exista proces verbal de receptie finala fara observatii de remediere, sau ca remedierile s-au incheiat.
Ce risc ai ca viitor proprietar atunci cand lipsesc documente din cartea tehnica?
Eventualele modificari pe care le doresc in apartament la elementele nestructurale vor fi mai scumpe. Anterior modificarilor vor trebui efectuate expertize pentru a determina caracteristicile structurii. In cazul apartamentelor, aceste costuri sunt extrem de mari. Iar incercarile sunt aproape imposibil de facut datorita acordului necesar de la vecini. Este de mentionat ca autoritatile si expertii sunt reticenti in a aviza modificari de orice tip, la structuri existente pentru care nu exista proces verbal de receptie / carte tehnica completa.
In eventualitatea descoperirii unor degradari, chiar minore de ordinul fisurilor, nu se pot da verdicte fara o analiza mai detaliata (expertiza tehnica). Exista susceptibilitatea ca in proiectarea si executia cladirii nu s-au respectat prevederile legale ale sistemului calitatii in constructii si in caz de cutremur nu exista certitudini legata de rezistenta cladirii. Avariile care pot aparea ulterior sunt greu de cuantificat si lucrarile de reparatii pot fi destul de costisitoare.
Daca lipsesc informatii din cartea tehnica a constructiei, ar putea creste costurile pentru orice modificare sau reparatie ulterioara?
Daca deja ai cumparat, esti proprietar doar al unui apartament, si apar elemente ingrijoratoare in ceea ce priveste structura, trebuie sa te adresezi unui expert. Acesta pentru a putea elabora expertiza are nevoie de planurile de construire ca si de procesele verbale care arata ca ce este proiectat s-a pus in opera.
Atunci cand proiectul de structura nu exista sau daca nu exista procesele verbale de receptie a diverselor parti ale structurii, expertul va determina configuratia structurii si respectiv calitatea lucrarilor executate pe baza releveelor si incercarilor nedistructive (posibil sa se poata face doar la nivelul apartamentului datorita imposibilitatii de a obtine de la vecini acordului de intrare in spatiul detinut pentru masurare si prelevare de probe).
Desi se numesc incercari nedistructive, pentru preluarea de probe este necesara decopertarea finisajelor (dezvelirea elementelor de structura). Acest lucru este inca un inconvenient pentru ca presupune de multe ori reparatii costisitoare pentru refacerea finisajelor in apartament.
Cu atat mai mult, daca expertiza gaseste necesara implementarea unor masuri de interventie (consolidare) locala sau partiala in cazul apartamentelor, acest lucru este extrem de greu de implementat si depinde de intelegerea vecinilor.
Ce probleme pot aparea ulterior, care ar putea fi evitate prin verificare initiala?
De exemplu un balcon construit fara fundatii si care s-a tasat apoi s-a desprins de cladire la parterul unui bloc. Daca s-ar fi cerut anterior sfatul unui inginer proiectant de structuri, acesta ar fi observat ca nu este documentat in cartea tehnica a constructiei si nici in procesele verbale de receptie.
Cat de mari sunt costurile la care risc sa ma expun ulterior, ca viitor proprietar? Cu aproximatie, de cate ori poate costa mai mult o expertiza tehnica completa fata de o consultanta inainte de cumparare?
O expertiza tehnica ulterioara poate costa incepand de la 5 ori mai mult pentru o unitate independenta de locuit, si pana la valoarea unui apartament, daca vorbim de un bloc mare de locuinte.
Daca in urma expertizei se gaseste necesara consolidarea locala sau partiala costurile pot ajunge la nivelul a 40-70% din valoarea cladirii in totalitate.
Este suficient sa citesti si sa compari intre ele informatiile scrise pe site-urile de prezentare sau in brosuri, ca sa verifici calitatea si siguranta constructiei?
Website-urile pun accentul in general pe o prezentare comerciala, legata de nivelul de confort al locuirii si nu pe aspectele de siguranta structurala. Totusi este de remarcat ca dezvoltatorii mari, de regula, nu isi permit sa construiasca fara actele necesare enumerate anterior, corect completate.
Ce mai poti verifica?
Cine sunt cei care au construit si proiectat. Un proiectant si un constructor avand in portofoliu lucrari de referinta similare cu cladirea / apartamentul aflate la vanzare, reprezinta, in general, o asigurare suplimentara ca lucrurile au fost bine facute.
3 nelamuriri ale cumparatorului la care raspunde un inginer pentru a-l sprijini in luarea unei decizii cat mai corecte, care ar fi cele mai frecvente nelamuriri ale cumparatorului?
1. Este cladirea proiectata conform normelor actuale de siguranta?
2. Este cladirea construita responsabil?
3. Calitatea constructiei este conforma cu cerintele actuale?
Sa faci o verificare, pentru a evalua gradul de siguranta si calitate al cladirii, cand inca nu ai cumparat si ai alaturi un specialist in constructii, este in general simplu si rapid. Specialistul poate verifica anumite documente specifice legate de faza de executie si proiectare.
La nivel macro, verificarea simpla confera cumparatorului siguranta ca a cumparat o cladire construita la un nivel de calitate cerut de lege. Mai mult, documentele, daca sunt complete, atesta ca exista o asumare clara a raspunderii, pentru calitatea lucrarilor proiectate si executate, de catre o serie intreaga de profesionisti.
Daca exista elemente de proiectare majore, neconforme, acestea pot fi descoperite, inainte de cumparare, de catre un specialist, in cadrul consultarii cartii tehnice a imobilulului sau vizitei la fata locului.
Cand blocul este in constructie un inginer specialist in proiectarea structurilor poate verifica in primul rand aceste 3 lucruri:
1. Conformarea structurii
2. Calitatea operatiunii de construire
3. Daca se permite accesul, corespondenta intre planuri si constructie
Cand blocul este deja construit si finisat un inginer specialist in proiectarea structurilor poate verifica in primul rand aceste 3 lucruri in cartea tehnnica si prin comparatie intre cartea tehnica si realitate:
1. Corespondenta intre pozitia elementelor structurale si realitate
2. Corespondenta intre dimensiunile elementelor de structura vizibile si cartea tehnica
3. Flexibilitatea planseelor
Daca din cartea tehnica lipsesc informatii, pot considera ca deja din start produsul pe care il cumpar este un produs de o calitate inferioara. De ce? Cu ce ma incurca pe mine ca viitor proprietar?
De exemplu daca se constata diferente intre proiect si realitate, iar proiectul tehnic este incomplet, sau lipsesc detaliile de executie va trebuie intocmita o expertiza pentru depistarea modului de alcatuire a constructiei acolo unde nu se stie cum a fost executata. Expertiza in astfel de cazuri trebuie sa recurga la incercari de laborator si chiar si asa exista un grad mare de incertitudine in determinarea situatiei exacte. In urma expertizei pot rezulta necesare masuri de consolidare partiala sau totala. In special in cazul apartamentelor daca este necesara consolidarea este posibil ca sa nu poti sa o aplici datorita impotrivirii vecinilor.
Sau in alt caz, daca de exemplu nu exista informatii despre materialele folosite. Daca nu este clara din proiect sau din procesele verbale de punere in opera, care este calitatea materialelor din constructie, se face o expertiza cu incercari de laborator. Daca pentru calitatea materialelor se obtin rezultate nesatisfacatoare este de multe ori necesara o masura de consolidare totala sau partiala.
Este posibil ca ulterior la vanzare sa existe discutii cu posibilii cumparatori. Informatiile lipsa din cartea tehnica ar putea conduce la o scadere de pret a proprietatii in viitor.
Mit vs. realitate: Cladirea suporta un etaj suplimentar fata de autorizatia de construire
Cladirile arareori sunt proiectate sa poata suporta structural etaje suplimentare din cauza costurilor de constructie. Cel mai probabil, daca exista etaje superioare nivelul de siguranta structurala este mai scazut, putand trece sub norme. Cu precadere situatia este mai periculoasa pentru situatia in care se manifesta un cutremur, fiind cu atat mai defavorabila cu cat etajele sunt mai multe si cu cat ele sunt situate la inaltimi mai mari.
Teoretic ar putea exista situatii in care s-a luat in calcul de la bun inceput un etaj suplimentar, dar este un fapt mai greu de verificat. Daca cumperi un apartament nou, construit pe structura in cadre de beton poti sta linistit ca vei putea darama peretii de compartimentare dupa cum consideri. Nu. Orice interventie intr-o cladire receptionata poate fi facuta doar pe baza unei expertize tehnice.
O cladire noua va iesi cu structura complet intacta dintr-un cutremur, daca este bine proiectata? De ce putem compara in acest caz principiile de proiecatre seismica la cladiri cu cele de la masini si siguranta descrisa prin testele euro NCAP?
Cladirile cu structuri proiectate dupa ultimele norme vor functiona cu structura intacta doar pana la faza cutremurului de serviciu. Ca o paralela pentru cei care au experienta cutremurelor din Bucuresti, un cutremur ca in 1986/1990 poate fi considerat un cutremur de serviciu si in urma unui astfel de eveniment structura se pastreaza intacta si finisajele vor suferi cel mult degradari minore. Pentru cladirile proiectate dupa normativele actuale, ca si la masina, in cazul unui cutremur major, ca referinta cutremurul din 1977 si peste, structura este gandita sa sufere degradari remanente, dar sa protejeze viata.
Va puteti inchipui sistemul de la masina la care partea din fata se deformeaza complet, dar oamenii pot iesi teferi din masina. Sisteme mai avansate, cum ar fi izolarea bazei nu mai apeleaza la acest concept de degradare a structurii, lasand in urma unui cutremur structura, finisajele si echipamentele intacte. Din pacate in zona rezidentiala, in Romania nu exista cladiri construite astfel, in special datorita costurilor initiale mai ridicate.
In concluzie
Cartea tehnica a constructiei este foarte importanta, alaturi de autorizatia de construire, pentru ca atesta documentarea operatiunilor de concepere si construire a cladirii de catre profesionisti responsabili.
Cat de devreme este recomandat sa soliciti consultanta unui profesionist in constructii pentru un apartement nou?
Odata ce te-ai decis ca un apartament poate fi considerat ca optiune de cumparare, este bine sa ceri sfatul unui inginer proiectant cu experienta. Pe baza cunostintelor din practica de proiectare, a vizitei la fata locului si a cartii constructiei, acesta poate sa estimeze daca proiectarea s-a facut la nivelul cerintelor actuale si daca exista lucruri care ar putea pune semne de intrebare in ceea ce priveste siguranta structurala.
Ce avantaje ai daca apelezi la experienta unui specialist in constructii pentru a verifica un apartament nou inainte de a-l cumpara?
Avantaj 1 - afli daca cladirea este proiectata conform normelor actuale de siguranta
Avantaj 2 - afli daca calitatea constructiei este conforma cu cerintele actuale
Ce dezavantaje are un nespecialist daca verifica singur?
Dezavantaj 1 - Poate scapa din vedere aspecte relevante in ceea ce priveste siguranta structurii
Dezavantaj 2 - Corespondenta intre actele de construire si realitate in special in ceea ce priveste structurile nu este intotdeauna simplu de urmarit, poate scapa unui nespecialist
Inaintea de achizitionarea unui imobil este recomandata consultarea unor specialisti din domeniul constructiilor, care va pot sprijini in luarea unei decizii cat mai corecte. O mare parte dintre cei mai reputati specialisti din domeniul constructiilor sunt reuniti in asociatii profesionale de specialitate.
