Toti investitorii vor ca investitiile efectuate sa genereze profit. Niciun investitor nu face o investitie fara ca principalul sau scop sa nu poata fi atins, profitul, intr-un timp predictibil si corelat cu valoarea investitiei.Pentru atingerea acestui obiectiv, un aspect foarte important la initierea unei investitii consta in a cunoaste si gestiona riscurile ce pot aparea pe parcursul unei investitii. Unele riscuri mai putin evidente, si de multe ori neglijate, tin de aspectele legate de protectia mediului, atunci cand sunt avute in vedere achizitii de terenuri din categoria "Brownfield". Cel mai greu de evaluat si, in consecinta, si cel mai variabil in termeni financiari (ceea ce determina aparitia unui risc necuantificabil initial la achizitie), este impactul asupra mediului geologic (sol si apa freatica/ subterana) a unor activitati desfasurate anterior pe amplasamentul pe care se va realiza investitia. Aceste riscuri variaza pe o scara foarte larga si pot genera consecinte de la diminuarea profitului estimat, pana la esuarea investitiilor din cauza costurilor semnificative neprevazute.
Conform legislatiei de mediu din Romania si in concordanta cu legislatia aplicabila in spatiul comunitar UE, costurile legate de aspectele de mediu cad in sarcina proprietarului terenului, chiar daca poluarea existenta este una istorica. Din aceasta cauza este foarte importanta identificarea tuturor aspectelor legate de istoricul folosintei amplasamentului/ terenului si evaluarea proprietatilor din punct de vedere al problemelor de mediu, in special cele din subsol.
Pentru a stabili daca amplasamentul este corespunzator pentru investitiile propuse, sau ce costuri implica pentru a corespunde cerintelor legislative de mediu, in procesul de investigatie a avea alaturi o buna companie de consultanta de mediu si laborator de analize de mediu devine o conditie de indeplinit in vederea minimizarii potentialelor riscuri financiare, si nu numai. Consultantii de mediu, prin prisma experientei profesionale, pot evalua amplasamentele, stabilind si efectuand toate investigatiile adecvate privind utilizarile trecute sau prezente ale unui amplasament.
Etapele in evaluarea de mediu pentru subsol
Procesul de evaluare a unui amplasament se desfasoara in mai multe etape succesive, construite pe diferite nivele de investigare, superpozabile intr-o anumita masura. Prima etapa a procesului include:
- inspectia sitului privind activitatile actuale si istorice;
- analiza inregistrarilor istorice ale proprietatii, a materialelor utilizate;
- cercetarea inregistrarilor disponibile la agentiile guvernamentale.
Toate aceste informatii sunt detaliate in Raportul de evaluare de mediu a sitului din faza I (evaluare preliminara) si, in baza lor, se formuleaza o opinie cu privire la probabilitatea/ posibilitatea ca activitatile trecute sau prezente sa fi reprezentat un potential risc in a afecta conditiile de mediu ale subsolului (sol si/sau apelor subterane) prin eliberare de substante periculoase, de natura organica si/sau anorganica.
In cazul in care, pe baza informatiilor colectate, se constata riscuri intemeiate generate de activitatile anterioare care pot sau au afectat mediul (sol si/sau apele freatice), se propune a doua faza a procesului de evaluare.
A doua etapa (investigarea detaliata) este precedata de planul de investigare in baza caruia se recolteaza probe de sol si apa freatica/ subterana prin foraje de recoltare si se realizeaza analizele de mediu pentru indicatorii relevanti, in cadrul laboratorului consultantului, daca acesta detine o astfel de capacitate, sau in alte laboratoare specializate. Aceasta etapa se incheie printr-un raport de interpretare a rezultatelor, prin care se evalueaza rezultatele conform legislatiei aplicabile si se prezinta daca intr-adevar exista un risc de mediu privind investitiile propuse.
Costuri si calendar
Nicio evaluare de mediu a unui sit nu poate elimina in totalitate incertitudinea cu privire la existenta unor conditii de mediu necunoscute. Aplicarea acestei practici este menita sa reduca incertitudinile legate de riscurile de mediu aferente unei proprietati vizate.
Costurile si timpul necesar pentru realizarea unei evaluari de mediu variaza in functie de complexitatea activitatilor actuale si/sau istorice derulate pe amplasament si de nivelul/ gradul de acceptabilitate a riscului de catre investitor.
In oferta de achizitie este necesar sa se ia in considerare timpul pentru efectuarea verificarilor prealabile. O perioada de doua luni ar trebui sa ofere suficient timp pentru a se putea realiza o evaluare de mediu completa, in cele doua etape descrise anterior.
Costul unei evaluari de prima etapa poate fi de ordinul a catorva mii de euro, in timp ce evaluarile din etapa a doua pot varia in intervalul catorva mii pana la zeci de mii de euro, in functie de natura activitatii, dimensiunea amplasamentului si complexitatea problemelor de mediu. Durata de timp devine astfel considerabil mai lunga.
Decizia
Investitorul sau potentialul cumparator se poate opri si poate renunta in orice moment din timpul acestui proces. De exemplu, se poate decide sa nu se mai continue cu o evaluare de etapa a doua si sa se renunte la planurile de dezvoltare sau achizitie a proprietatii.
Niciun standard, practic, nu poate fi conceput pentru a elimina rolul si valoarea judecatii, precum si necesitatea experientei partii care efectueaza ancheta. In consecinta, judecata profesionala a unui specialist in domeniul mediului este vitala pentru efectuarea corecta si completa a tuturor anchetelor corespunzatoare.
Un alt aspect, deloc de neglijat, este legat de posibilitatea pe care ar avea-o cumparatorul sa negocieze pretul de achizitie (prin scaderea sa) in conditiile in care ar cunoaste anumite aspecte legate de starea de calitate actuala a terenului si de nivelul investitiilor presupuse de aducerea acesteia la un nivel acceptabil.
O buna companie de consultanta de mediu si laborator de analize de mediu minimizeaza potentialele riscuri financiare ale investitiei. Wessling Romania poate sa furnizeze atat experienta, cat si calitatea investigatiilor pentru succesul investitiei prin consultanta, experti de mediu si servicii de recoltare si laborator acreditate, pentru intreg spectrul investigatiilor de mediu: de la aer, deseu, pana la sol si apa freatica/ subterana. Cei 20 de ani de existenta pe piata din Romania si know how-ul celor 40 de ani la nivel european, pot face astazi din Wessling o alegere inspirata pentru orice investitor.
Autor: ing. geol. Szasz Laszló, Wessling Romania
