JLL: Piata imobiliara romaneasca 2008 vs 2019: Suntem mai pregatiti acum

Piata imobiliara este mult mai pregatita pentru a face fata unei eventuale crize determinata de pandemia de COVID-19, pornind de la jucatorii care activeaza acum in acest sector si pana la abordarea rezervata a bancilor vizavi de finantarile acordate proiectelor imobiliare.

„Suntem mult mai pregatiti acum ca industrie - avem jucatori profesionisti, noi in calitate de consultanti, suntem mult mai pregatiti sa ne intelegem si sa ne sustinem clientii, dezvoltatorii sunt mai adaptati si atenti la ceea ce fac, chiriasii stiu exact care este componenta de costuri si ce au nevoie din punct de vedere imobiliar. Chiriile sunt sustenabile in toate sectoarele, in conditiile in care nu au ajuns nici acum la nivelul la care erau in 2008 sau in 2007. La fel si randamentele, care nu au atins minumul de 5,5% din 2007”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL Romania.

De asemenea, dezvoltarile speculative, care nu se bazau pe precontracte de inchiriere sunt foarte putine, oferta este adaptata cererii pe toate segmentele pietei.

Mai mult decat atat, finantarile sectorului au fost acordate cu mare grija si cu o analiza amanuntita si nu au acoperit mai mult de 65% din valoarea totala a proiectui, suficient incat sa tina dezvoltatorii sau proprietarii interesati de viitorul produsului respectiv, iar bancile relaxate.

In acelasi timp, avem acum capital local puternic care investeste in imobiliare de anvergura, gen Dedeman si alti dezvoltatori care sunt aici pe termen lung, iar sectorul rezidential a evoluat mult mai prudent decat fata de perioada premergatoare crizei din 2008 si de aceea este mai bine pregatit pentru a face fata unor eventuale derapaje.

Mai jos gasiti o analiza comparativa pe fiecare segment de piata in parte:

 

- A fost cel mai mult lovit de situatia actuala, insa daca ne uitam comparativ cu 2008 piata este stabila. Din 2008 chiriile au scazut si s-au stabilizat la 75 euro/mp/luna, de la 115 euro/mp/luna in 2008. Stocul a crescut sanatos si de asemenea, s-a stabilizat, atat in Bucuresti, cat si in Romania.

- Retailul era afectat si inainte de Covid-19 de evolutia vanzarilor online si in acest context trebuia sa se reinventeze. Criza a accelerat niste evolutii pe partea de comportamente in centrele comerciale.

- Daca ne uitam in afara Romaniei - China, Germania, Cehia - comportamentul consumatorului era afectat de aceasta criza. In 2008, comportamentul era afectat de dificultatile financiare, acum este afectat si de reticenta consumatorilor de a reintra in zone cu densitate mare. De aceea, in tarile unde au fost deschise centrele comerciale, traficul s-a redus la 50-65% fata de inainte de a fi inchise. A disparut apetitul pentru a merge la mall, insa exista diferente in functie de tara, de cultura.

 

- In 2008, ne uitam la o piata in boom: comisioane mari, chirii mari, se livrau foarte multe proiecte. Cererea era la 250.000 metri patrati, iar stocul de 1,2 milioane de metri patrati si erau in constructie proiecte de 600.000 metri patrati.

- Se construia speculativ, erau putine sedii centrale, iar restul spatiilor erau ocupate de activitati de call center.

- Erau putini dezvoltatori, multi locali si putini cu experienta.

- In 2019, cererea este mult mai mare, stocul a ajuns la 3 milioane mp, insa este mult mai mic decat in alte orase din CEE.

- Circa 500.000 mp sunt in constructie, dar comparativ cu cererea de circa 400.000 mp, situatia este echilibrata. In 2008 se livra de 3 ori mai mult decat era cererea.

- Rata de neocupare se mentine sub 10%, un nivel sanatos pentru o piata normala, care permite o chirie corecta, dezvoltari sanatoase.

- In momenul de fata suntem o piata stabila din punct de vedere birouri, insa nu putem spune este ce se va intampla cu cererea, de unde va veni ea, daca vor fi scaderi sau nu. Sunt tot felul de supozitii aici, insa putem spune ca tranzactiile pe care lucram noi merg mai departe, sunt si unele care mai asteapta. Cert este ca in acest moment, cu informatiile pe care le avem, si fiind vorba de o criza pe care nu am mai cunoscut-o pana acum, nu se poate face o estimare clara cu privire la ceea ce se intampla cu cererea totala.

- Putem spune insa ca suntem intr-o piata stabila, nu mai avem cladiri in constructie in Pipera fara metrou. Avem cladiri in zone pentru care exista cerere din partea chiriasilor - Centru-Vest, se construieste pe baza de pre-lease si mult mai sanatos.

 

- Fundamentele sunt diferite - piata este mai matura, investitorii si dezvoltatorii fac planuri pe termen lung si considera ca Romania are potential. Acest lucru s-a tradus prin continuarea santierelor deschise. Acestea nu au fost inchise si se continua constructia in ciuda conditiilor grele legate de forta de munca

- Cresterea cererii este in linie cu cresterea pietei.

- Din lipsa predictibilitatii sunt multe companii si proiecte care asteapta sa se indrepte lucrurile pentru a reincepe sa faca planuri

- Chiriile au fost intr-o presiune constanta in Bucuresti din cauza competitiei, de aceea s-au mentinut la niveluri rezonabile.

- Istoric, piata are dezvoltatori institutionali puternici financiar in prezent

- Pe termen scurt am putea vedea o rastrangere a cererii, dar pe de alta parte sunt si proiecte noi, vezi Profi la Craiova si Timisoara. De asemenea, Metro si Auchan, doua proiecte in care JLL a fost implicata, au fost livrate deja

- Avem si potentiale cereri pentru productie. Una s-a materializat deja cu un proiect de 11.000 mp pentru o fabrica la Ploiesti. Continuam sa primim cereri, iar Romania are o poveste de spus in productie, dar ramane de vazut daca datele de somaj vor ajuta sau nu. In ultima perioada incepusem sa pierdem proiecte din cauza lipsei fortei de munca. Am avut cateva proiecte bune care au mers in Serbia, Bulgaria, Turcia din lipsa de forta de munca.

- Este normal sa vedem o reducere a cererii, dar nu la nivelul din 2009

- In perioada urmatoare am putea vedea o schimbare a ponderii cererii din Bucuresti vs tara. Daca ne uitam doar la retail sau e-commerce, Bucurestiul este foarte bine reprezentat, astfel ca focusul se va duce spre afara Bucurestiului.

 

- In 2007 a fost cel mai bun an ca volume investitionale, insa era o bula pentru ca intr-un interval de 2-3 ani in care nu s-a intamplat nimic s-a ajuns la o crestere foarte mare, urmata apoi de o scadere si mai mare

- Pe piata exista lichiditate, iar volumul redus al investitiilor nu are la baza lipsa de interes din partea investitorilor, care in 2019 a fost la cel mai mare ridicat nivel de dupa 2007, ci abordarea dezvoltatorilor de a pastra in portofoliu proiectele construite. Astfell, avem mult mai putin la vanzare din ceea ce se construieste.

- De asemenea, daca ne uitam la preturi, Romania are o pozitie foarte conservatoare, comparativ cu 2007-2008, dar si cu regiunea.

- Cresterea preturilor a fost moderata si a venit din comprimarea usoara a yieldurilor. Pretul de vanzare este dat de combinatia intre valoarea chiriilor si valoarea yieldurilor. Chiriile au fost stabile si au ramas la nivelul minim, iar yieldurile au scazut, dar de asemenea nesemnificativ, ceea ce inseamna ca pretul pe metru patrat intr-o tranzactie este acum mai mare cu pana la 20% fata de 2015, crestere sub media europeana.

- Combinatia risc/return pe care o ofera real estate-ul ramane una foarte buna si mai ales in Romania unde preturile pe mp pentru birouri sunt undeva la jumatate fata de ce este in Varsovia.

- Stocul pe care il aveam este diferit si acesta fiind indicator important. Daca nu exista produs de tranzactionat, este clar ca nu pot exista dealuri. Stocul este de 3 ori mai mare pe office acum fata de 2007, la fel si cel de industrial, de 5-6 ori mai mare, dar si produsele sunt de o calitate mult mai buna

- In perioade de incertitudine capitalul local devine foarte important. Intr-o perioada in care investitorii coreeeni, pe care i-am vazut foarte prezenti in regiune in ultimii ani, nu vor mai putea sa faca investitii pentru ca nu pot cumpara fara sa vada produsul inainte sau in care orice alta sursa de capital exotic devine mult mai conservatoare sau isi redirectioneaza banii catre alte zone, capitalul local este mult mai dispus sa beneficieze de oportunitati care apar in tara. In Romania procentul este inca mic, 25% din volumul tranzactiilor de anul trecut a fost realizat de investitori romani, dar este o diferenta semnificativa fata de 2% in 2007.

- Tipul de produse este foarte diferit - in 2007 se vindeau centre comerciale in diverse stadii de planificare in orase precum Galati, Pitesti, Craiova, Arad, Baia-Mare, lovite apoi de criza, in timp ce anul trecut, focusul investitorilor a fost pe cladiri de birouri core, fie ca vorbim de The Office Cluj sau America House din Bucuresti - care in mod cert vor trece mult mai bine peste dificultati.

- De asemenea, felul in care s-au comportat bancile este important. In 2007 aveam banci care finantau si terenuri si proprietati care nu aduceau niciun venit, acum acest lucru nu se intampla. Bancile finantau pana la 85% din valoarea proiectului, astfel ca in momentul in care piata scadea cu mai mult de 15% orice equity (capital) al proprietarului era diluat complet si restul pierderii incepea deja sa se simta in buzunarul bancii. Acum avem finantari de 65% pentru cele mai bune proiecte, dar media pietei este mult mai jos. Au disparut bancile cu apetit pentru risc care conduceau piata si puneau presiune pe piata. Au aparut jucatori locali, precum Banca Transilvania, cu o vedere foarte precauta in materie de finantari. Si asta va juca un rol foarte important in ceea ce se va intampla in perioada urmatoare indiferent de desfasurarea evenimentelor.

- Piata de hoteluri - unde JLL a fost foarte activa in ultima perioada - este o piata care a crescut si s-a asezat in ultimii ani pe fundamente mult mai stabile. Pretul mediu zilnic si venitul pe camera disponibila la jumatatea celor din 2007. Aceasta nu ne da insa un indiciu despre cum va evolua piata, care pe departe este cea mai lovita din toata industria. Hotelurile sunt segmentul care a ajuns practic la 0, singurul a carui activitate a fost complet oprita dupa pandemie, insa cu toate acestea vorbim de o piata mult mai asezata decat in 2007, cu jucatori stabili, predictii mai realiste. De asemenea, relevanta este si dublarea numarului de turisti din 2007 si pana in 2019, insa pana cand turismul de business isi va reveni, iar conferintele se vor relua va mai trece mult timp, astfel ca un rol important il vor avea turistii locali. Credem ca asta este si segmentul care va reporni cel mai repede.

- Concluzia este ca exista capital, exista multi oameni care dispun de capital spre deosebire de 2007 cand capitalul pur si simplu s-a evaporat si toata lumea era intr-o foame de cash extraordinara. In momentul acesta exista multe grupuri care stau pe lichiditati disponibile si care asteapta momentul corect si oportunitatile corecte pentru a investi.

- Si in contextul de hoteluri de care vorbeam, desi este cel mai lovit segment de piata, am avut in ultimele saptamani discutii cu investitori care cauta hoteluri pe care altfel ar fi fost greu sa le cumpere. Cauta oportunitati interesante, evident cauta si asteapta la o oarecare corectie de pret, dar ce putem spune este ca aceasta corectie este mai putin agresiva decat ne-am fi asteptat pentru niste proprietati care in acest moment genereaza zero euro venit.

 

- Dezvoltatorii se confrunta cu o dinamica mai redusa a dezvoltarilor si a vanzarilor, iar consumatorii au abordare mai rezervata in ceea ce priveste deciziile de achizitie. Deci, clar, piata este usor amortita acum. Cererea este afectata atat de dificultatile legate de vizionarea proprietatilor, dar si incertitudinea evolutiei economiei.

- Oferta - marile santiere au continuat, dar intr-un ritm mai decelerat, dar efectele s-ar putea vedea in 2-3 ani cand vom putea observa evolutia proiectelor in stadiu de proiect sau in planificare.

- La fel ca si celelalte segmente, rezidentialul intra in aceasta criza dintr-o pozitie mai puternica, atat din punct de vedere financiar, cat si structural si cu experienta anilor precedenti.

- Cresterea preturilor este mai asezata si este proportionala cu cresterea costurilor de constructie, a finantarii, dar si a cerereii

- In 2008 cerere era galopanta si dominata de investitorii speculativi, si de asemenea 90% din achizitii de se faceau in stadiu de plan.

- Consumatorii finali erau putini pentru ca nu mai puteau sa tina pasul cu investitorii

- Acum, 80% dintre vanzari sunt catre cumparatori finali, produsele oferite sunt adaptate cererii atat ca facilitati, cat si ca dimenisiuni

- Cererea si implicit nivelul preturilor vor evolua diferit pe fiecare segment in parte: