Dupa un an 2023 plin de provocari pentru piata rezidentiala, in care vanzarile de apartamente au scazut cu aproape 10% fata de 2022, la nivel national, perspectivele de dezvoltare din domeniu sunt relativ optimiste la inceputul anului 2024, potrivit consultantilor de la Crosspoint. Inflatia ridicata si dobanzile crescute vor influenta si in 2024 comportamentul cumparatorilor, in timp ce introducerea unui nou pachet de taxe incepand cu 1 ianuarie 2024 va pune o presiune suplimentara asupra pietei rezidentiale. In ansamblu, consultantii se asteapta ca cererea de locuinte sa nu inregistreze fluctuatii majore in urmatoarele 12-18 luni. O analiza asupra perspectivelor de dezvoltare a pietei rezidentiale a fost realizata de reprezentantii Crosspoint:
- Ilinca Timofte, Head Of Research, Crosspoint Real Estate;
- Alin Popa, Business Development Director Residential, Crosspoint Real Estate;
- Madalina Bostan, Senior Account Manager, Residential.
- Cum a evoluat cererea de locuinte in 2023 si cum credeti ca se va dezvolta aceasta pe termen scurt si mediu?
Ilinca Timofte: Anul 2023 a inregistrat un declin in ceea ce priveste cererea de locuinte comparativ cu anul anterior. La nivel national, vanzarile de apartamente au scazut cu aproape 10% in 2023 fata de anul 2022, in timp ce capitala a inregistrat o scadere a cererii de 16%.
Mentinerea inflatiei la un nivel ridicat (Romania a incheiat anul 2023 cu o rata a inflatiei calculata pe baza IAPC de 7%, a doua cea mai mare din Uniunea Europeana) si reducerea accesibilitatii creditelor au fost cauzele principale ale diminuarii cererii de locuinte in 2023. Inflatia ridicata si dobanda crescuta vor influenta si in 2024 comportamentul cumparatorilor. In plus, introducerea unui nou pachet de taxe incepand cu 1 ianuarie 2024 va pune o presiune suplimentara asupra pietei rezidentiale. Deoarece cota scazuta de TVA se va mentine si in 2024 pentru o parte din antecontractele semnate in 2023, este posibil ca numarul vanzarilor inregistrate 2024 sa nu scada semnificativ, urmand ca incepand cu 2025 scaderea inflatiei si a dobanzilor sa compenseze cresterea taxelor. Astfel, ne asteptam ca cererea de locuinte sa nu inregistreze fluctuatii majore in urmatoarele 12-18 luni.
- Ce tendinte remarcati pe piata noilor dezvoltari rezidentiale? Cum au evoluat preturile locuintelor in 2023 si cum credeti ca vor fluctua acestea in 2024?
Ilinca Timofte: In Bucuresti, evolutia preturilor pentru noile ansambluri rezidentiale a fost mai lenta in 2023, de aproximativ 5% in medie, anii precedenti inregistrand cresteri situate intre 7% si 10%. Pretul mediu/mp util a atins putin peste 1.900 de euro. Avand in vedere pipeline-ul redus din urmatoarele 12-24 de luni si incertitudinea rezolvarii blocajului urbanistic, exista posibilitatea ca scaderea ritmului de crestere a stocului sa sustina o majorare a preturilor, atat pe segmentul nou cat si pe cel vechi.
- Cum resimt dezvoltatorii efectele majorarilor de preturi din constructii si ale dificultatilor din lanturile de aprovizionare? In ce fel le-au afectat planurile de investitii?
Madalina Bostan: Majorarea costurilor cu materiale de constructie a fost si va continua sa fie unul dintre principalele motive ale cresterii preturilor locuintelor. Dezvoltatorii cu experienta au insa moduri de a se proteja de schimbarile bruste de pe piata materialelor de constructii, iar pandemia Covid-19 a oferit o lectie esentiala in acest sens. Asigurarea unor stocuri substantiale atunci cand momentul este propice poate evita o potentiala criza in momentul desfasurarii lucrarilor de constructii si diminueaza riscul aparitiei unor blocaje. In functie de circumstante, dezvoltatorii se concentreaza pe achizitia de terenuri in momente in care costurile unei dezvoltari, inclusiv cele cu materialele de constructii, sunt prohibitive.
- Ce impact credeti ca vor avea asupra pietei rezidentiale masurile fiscale adoptate la finalul anului trecut?
Alin Popa: Lipsa predictibilitatii este deja o constanta cu care mediul de investitii din Romania trebuie sa se obisnuiasca, din pacate. Fie ca vorbim despre situatia autorizatiilor de constructie sau de masurile fiscale, acest mediu incert impacteaza atat dezvoltatorii cat si cumparatorii/ investitorii.
La vanzarea proiectelor imobiliare noi, peste 80% din vanzarea stocului de apartamente se intampla pe perioada de derulare a constructiei, care de cele mai multe ori se intinde pe 2-3 ani. In contextul actual de piata, un cumparator in faza incipienta isi pune atat problema cotei de TVA pe care o plateste 9% sau 19%, dar poate sa aiba anumite reticente si in legatura cu posibilitatea atacarii in instanta a autorizatiei de constructie, in anumite zone.
Efectele implicatiilor modificarilor fiscale au fost vizibile in ultimul trimestru al anului 2023, cand cei mai multi cumparatori au grabit procesul de achizitie pentru a beneficia de cota redusa de TVA de 5%. In consecinta, am observat o crestere cu 15% - 20% a vanzarilor in cadrul proiectelor rezidentiale noi care au unitati ce se incadreaza la acest prag.
In 2024, pentru a mentine un ritm de vanzari sustinut, exista dezvoltatori care au ales sa suporte diferenta dintre 5% si 9%, pe cand altii au trecut direct la noul prag. Apetitul de locuinte noi este inca ridicat pe piata din Bucuresti, dar si la nivel national, insa in 2024 estimam ca si in 2023 un entuziasm prudent din partea investitorilor si al cumparatorilor.
