ADIRU: Piata rezidentiala se va stabiliza doar cu reducerea dobanzilor bancare

- Anul 2023 a inceput "timid" din punct de vedere al numarului de tranzactii inregistrate. Mai exact, pana in luna octombrie 2023, numarul de tranzactii inregistrate la ANCPI era cu aproximativ 14% mai mic decat cel din perioada ianuarie - octombrie 2022, ceea ce atesta cele preconizate la inceputul anului 2023 si anume o scaderea a puterii de cumparare in raport cu inflatia, cresterea galopanta a IRCC/Robor si, implicit, a capacitatii de finantare, toate cumulate cu un cost ridicat al materialelor de constructii, lucru care s-a tradus in preturi mai mari pentru locuintele noi. In ultimul an, locuintele noi de vanzare s-au scumpit, in medie, cu 8% comparativ cu 2022, iar pretul celor vechi a inregistrat o crestere de 7% fata de anul anterior.

Ultima parte a anului 2023 a fost marcata de modificari fiscale, precum cresterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%. Acest lucru a facut ca in lunile octombrie, noiembrie si decembrie 2023 sa fie recuperat, intr-o oarecare masura, decalajul in raport cu anul 2022, in luna decembrie 2023 fiind inregistrate mai multe tranzactii, comparativ cu decembrie 2022.

Din pacate, aceasta cerere nu a fost naturala, ci a fost generata de modificarile fiscale adoptate, care i-au determinat pe cumparatorii indecisi sa ia o decizie de achizitie sau sa inchida cat mai rapid tranzactiile din anii precedenti. Acest lucru denota faptul ca piata imobiliara inca mai este afectata direct, rapid si indisolubil de factorul politic si deciziile guvernamentale, lucru care din punctul nostru de vedere nu este pozitiv, dar este cat se poate de real. Bineinteles ca, pentru vanzatori si dezvoltatorii imobiliari, aceasta crestere a vanzarilor a venit ca o gura mare de oxigen, dar fundamentul acestei evolutii nu a fost cel mai potrivit, fiind vorba despre frica reala de o noua crestere a preturilor in imobiliare.

Daca ne intoarcem la anul 2024, cred ca in primul semestru cererea se va mentine relativ scazuta, comparativ cu anii din perioada pandemiei sau chiar cei precedenti, in special pe segmentul medium market, care este cel mai afectat la acest moment de IRCC si ROBOR. Daca ne uitam la cifre, vedem faptul ca, desi se afla in scadere, diferentele fata de anii precedenti sunt mari. Spre exemplu in trimestrul intai (ianuarie-martie), valoarea IRCC a fost de 1,17% in anul 2022, respectiv de 5,71% in 2023. In al doilea trimestru (aprilie-iunie), valoarea IRCC a crescut de la 1,86% in anul 2022, la 5,98% in 2023. In al treilea trimestru (iulie-septembrie) s-a inregistrat un nivel IRCC de 2,65% in 2022, in timp ce in 2023 a ajuns la 5,94%. In al patrulea trimestru (octombrie-decembrie) valoarea IRCC-ului a fost de 4,06% in 2022, iar in 2023 a ajuns la 5,96%. 

Principalul moment in revenirea la o piata imobiliara mai stabila si cifre mult mai sanatoase va fi cel al reducerii dobanzilor bancare. Despre ceea ce se va intampla pe termen mediu, fiind o discutie mai larga, voi lasa pentru concluzii si estimari.

- Daca ne uitam pe rapoarte, vom observa faptul ca pretul mediu a crescut atat la locuintele noi, cat si la cele vechi. Spre exemplu, am inregistrat un pret mediu de 1.650 euro/mp in Bucuresti-Ilfov, de 2.500 euro/mp in Cluj, de 1.400 euro/mp in Iasi, de 1.500 euro/mp in Timisoara, de 1.700 euro/mp in Brasov, de 1.400 euro/mp in Sibiu, de 1.700 euro/mp in Constanta si de 1.500 euro/mp in Craiova. Preturile au fost rotunjire pentru o mai buna imagine de ansamblu, dar cateva lucruri sunt relevante, si anume legat de Brasov, care a fost vedeta anului 2023.

Un lucru interesant este si faptul ca pretul locuintelor vechi, in majoritatea oraselor mari, este foarte apropiat de cel al locuintelor noi, ceea ce atesta faptul ca nu exista suficiente locuinte noi la vanzare sau inchiriere in majoritatea oraselor mari, iar acest lucru permite locuintelor vechi sa nu inregistreze o depreciere a valorii de vanzare sau inchiriere. Oferta, atat la vanzare a proprietatilor, cat si pentru inchiriere, a fost mult mai scazuta in 2023, inregistrand reduceri dramatice in prima parte a anului. Acest lucru a condus la cresteri spectaculoase ale chiriilor in toate orasele importante, cu o medie nationala de 20%.

De ce avem mai putine imobile la vanzare si inchiriere? Este relativ simplu: un mediu mult mai dificil si chiar ostil, pe alocuri, in ceea ce priveste constructia si dezvoltarea de proiecte rezidentiale noi. Scaderea numarului de autorizatii emise este extrem de serioasa. In medie, in anul 2023 au fost emise cu 20-25% mai putine autorizatii de construire. Motivele sunt evidente: modificarile fiscale intempestive (4 modificari ale legislatiei privind TVA-ul sunt un record negativ fara precedent). Preturile la materiale, care au inregistrat cresteri extrem de ridicate, au generat probleme fara precedent pentru dezvoltatorii imobiliari, care au vandut proiectele off-plan la un pret si au constatat ca edificarea proiectelor a necesitat costuri de 30-40% mai mari.

Nesiguranta in profitabilitatea industriei si nesiguranta legislativa au marcat anul 2023 si vor marca si anul 2024, care, in plus, este si an electoral, ceea ce va face ca proiectele noi sa fie din ce mai rare. Speram ca aceste tendinte sa se manifeste doar pe termen scurt, pentru ca piata imobiliara spune ca se poate mult mai bine, daca ne uitam la cerere si la cresterea puterii de cumparare constante a romanilor. 

- Modificarile fiscale adoptate la final de an, chiar daca au marcat o crestere a vanzarilor la sfarsitul anului 2023, nu sunt de bun augur. Un TVA majorat la 9% pentru achizitia de locuinte noi, posibilitatea de a cumpara o singura locuinta, un plafon majorat apoi diminuat in 6 luni, toate acestea nu au cum sa ajute sau sa sprijine o piata imobiliara care deja suferea din alte motive externe: inflatie, preturi mai mari ale materialelor de constructii si energiei etc. Daca adaugam cresterea taxelor pentru firmele care activeaza in domeniul constructiilor si multe alte taxe directe si indirecte, care au fost majorate, avem o imagine clara asupra efectelor extrem de negative pe care deciziile politice si guvernamentale le au asupra unei intregi ramuri a economiei, care in perioadele anilor precedenti era un performer. Intr-o gandire strict contabila, cresterea preturilor (a se citi a taxelor) va conduce, matematic, la o majorare a veniturilor bugetare, dar gandirea antreprenoriala stie ca nu doar cresterea preturilor va genera evolutia veniturilor, ci o crestere a serviciilor (a se citi serviciile publice si gradul de colectare) care sunt, de fapt, secretul conformarii la plata taxelor. Rezultatele negative se vor vedea imediat. Mai putini dezvoltatori vor initia proiecte rezidentiale noi si mai putini cumparatori vor putea sa isi cumpere locuinte cu TVA redus, ceea ce va insemna, de fapt, venituri mai scazute la bugetul statului si in niciun caz mai ridicate.

In plus, modalitatea in care au fost redactate si adoptate modificarile fiscale ridica serioase semne de intrebare asupra modului in care statul ii trateaza pe cumparatori. Stiati ca, daca nu a semnat un antecontract in anul 2023, ci in 2021 sau 2022, un cumparator nu va mai putea achizitiona in 2024 un apartament  cu o cota redusa de TVA? Daca aceasta nu este o prevedere care retroactiveaza si care creeaza o discriminare intre cumparatori, atunci nu stim alta care este atat de nociva pentru cei care au achizitionat in anii precedenti si acum vor trebui sa plateasca mai multi bani. In fine, masurile fiscale adoptate au creat mai multe probleme si vor ramane, probabil, in acest registru pana cand nu se va intelege importanta unui cadru fiscal si legislativ predictibil.

- Majorarile de preturi din anii precedenti, in regres la acest moment, au afectat foarte multe proiecte imobiliare si efectele pe termen mediu si lung abia acum incep sa se vada. Au afectat, in primul rand, dezvoltatorii imobiliari care au vandut imobilele off plan, conform unui buget prognozat dezvoltat pe o evolutie normala a preturilor. Este evident ca majorarea preturilor la materiale, la unele repere au fost si cresteri de 500%, a condus, automat, la cresterea preturilor de edificare. Sunt proiecte imobiliare care au trebuit sa vanda in pierdere sau la costuri similare cu cele de edificare, doar pentru a-si onora promisiunile catre cumparatori. Acest lucru a condus la o diminuare a gradului de interes de a mai investi in acest domeniu pentru dezvoltatorii imobiliari, lucru care se vede acum in numarul redus de autorizatii de construire solicitate, deci mai putine proiecte noi pe piata. Va pot spune ca, in anii 2022 si 2023, numarul de tranzactii cu terenuri a fost foarte scazut, acesta fiind principalul barometru de masurare a evolutiei noilor proiecte.

In ceea ce ii priveste pe cumparatori, o crestere a preturilor a condus la o stare de neincredere in piata imobiliara si, in general, in dezvoltatorii imobiliari, doar ca, de fapt, culpa nelivrarii la termen a locuintelor nu a fost la dezvoltatorii imobiliari. Este neproductiv sa gandesti ca un dezvoltator imobiliar nu doreste sa livreze locuintele in termen, adica sa incaseze mai repede, acesta fiind, de fapt, un fundament si principiu economic: viteza de rotatie a capitalului trebuie sa fie cat mai mare pentru a fi profitabil. Starea aceasta de neincredere a fost acutizata si de asa-zisi specialisti in finante care au prognozat ca vor scadea preturile la imobiliare si au generat o stare de asteptare a cumparatorilor care, in proportie de 60%, se asteptau la inceputul anului 2023 ca preturile sa scada. Dar ele nu au scazut, ci au crescut, lucru care se va intampla si in anul 2024. Din pacate, aceleasi asteptari de scadere a preturilor se inregistreaza in mentalul colectiv si la acest inceput de an, doar ca este foarte putin probabil sa se intample, mai ales ca de anul trecut au inceput sa se aplice normativele NZEB privind constructia locuintelor eficiente energetic, care vor genera noi costuri si noi cresteri de preturi.

- Problemele principale au ramas similare si vor persista in anul 2024: cadru legislativ si fiscal extrem de impredictibil, cresteri de taxe cand acestea ar trebui de fapt scazute, birocratie excesiva urbanistica si termeni foarte mari in obtinerea documentatiei de edificare, monopolul furnizorilor de utilitati, care adauga timp si costuri suplimentare in edificare, inflatie, dobanzi ridicate bancare pentru finantarea proiectelor, noi reglementari NZEB privind construirea, acesta fiind un subiect care va afecta fundamental piata imobiliara din perioada urmatoare. Pentru a sumariza, cred ca, daca pana acum spuneam ca trebuie sa fii curajos pentru a fi investitor in acest domeniu, acum trebuie sa fii si curajos si extrem de calculat si atent atunci cand faci un plan de afaceri in domeniul imobiliar.

In privinta urbanismului, inca asteptam noul Cod al Urbanismului, care speram ca va stabili un mod mai clar si, preferabil, mai predictibil de obtinere a documentatiilor de construire. In Capitala, atitudinea este, in continuare, am putea spune ostila oricarei dezvoltari imobiliare, indiferent de tipul acesteia, dar in general impotriva proiectelor rezidentiale. Se merge, in continuare, pe prezumtia de vinovatie si anume ca orice proiect rezidential incalca prevederile de urbanism, de mediu, adica este vinovat "per se".

Un alt lucru nemaiintalnit, probabil global este o "credinta" gresita ca nu trebuie sa avem cladiri sau blocuri inalte. Din contra, toate capitalele din lume se dezvolta in zonele centrale preponderent pe verticala, din lipsa spatiului si nevoia de eficientizare a acestuia. Sunt curios cum ar fi aratat acum New York sau Singapore daca ar fi ales filozofia urbanistica a dezvoltarii pe orizontala. In concluzie, la acest moment in Bucuresti nu se mai poate vorbi despre PUZ-uri noi, norocosi fiind doar cei care au obtinut in trecut o documentatie urbanistica aprobata pe o documentatie de PUZ existenta. Ca sa intelegem cu functioneaza urbanismul in Romania, spre exemplu in Capitala trebuie realizate de catre dezvoltatori 20% mai multe locuri de parcare decat numarul de apartamente, un fel de parcare publica si expropriere indirecta, pentru a suplini lipsa de diligenta a autoritatilor, care au datoria de a genera locuri de parcare. In Brasov, este invers, autoritatile nu doresc proiecte cu mai multe locuri de parcare, pentru a nu incuraja achizitia de autovehicule si a dezvolta transportul in comun. Deci, diferentele urbanistice sunt enorme la nivelul sprijinirii pietei imobiliare sau a restrictionarii acesteia. Nu exista o viziune unitara de dezvoltare a domeniului.

- Daca ne uitam pe termen scurt, evolutia primului semestru al anului 2024 va fi, in cel mai bun scenariu, similara celei din primul semestru al anului 2023, adica cu scaderi ale numarului de tranzactii, dar cresteri ale preturilor imobilelor scoase la vanzare, si o crestere a numarului de inchirieri, bineinteles corelat cu majorari ale chiriilor in toate orasele mari din Romania. In mod firesc, un numar mai scazut al tranzactiilor, adica o reducere a cererii, ar trebui sa conduca la scaderi ale preturilor, dar acest lucru nu se va intampla din motive care sunt in afara controlului dezvoltatorilor imobiliari: cresteri de taxe, noi reglementari europene (NZEB) si, nu in ultimul rand, un numar mult mai mic de imobile scoase la vanzare. O revigorare a tranzactiilor ar putea veni din domeniul financiar-bancar, si anume o reducere ROBOR si IRCC, care ar conduce la cresterea puterii de cumparare si, implicit, la un numar mai mare de tranzactii.

Pe termen mediu, discutia este mult mai larga si, din fericire, mult mai optimista. Ultimele prognoze economice arata Romania pe un trend pozitiv in privinta cresterii PIB si mai ales a puterii de cumparare per capita. Daca ne uitam pe cifre, vedem faptul ca Romania a avut cea mai mare crestere economica din Europa: intre anii 2000-2022, economia Romaniei a crescut de peste 7 ori, sau cu 605%, in timp ce economiile celorlalte State Membre au crescut, in medie, cu 100%.

Din pacate, bunastarea nu este egal distribuita, in privinta puterii de cumparare. Vedem regiunea Bucuresti-Ilfov si ale zone Cluj, Brasov, Constanta - ca regiuni cu o putere mai mare de cumparare. In general, investitiile in imobiliare trebuie tratate ca fiind cele mai sigure vehicule de investitie, cu o evolutie care va fi pozitiva. Dublarea preturilor in imobiliare, din ultimi 10 ani, atesta de fapt o putere de cumparare in crestere, o cerere solida si fundamentata pe nevoi vitale si nu pe criterii speculative, deci este oricand o buna idee sa investesti in imobiliare si sa nu mai astepti ceea ce nu se va intampla - si istoria a demonstrat asta - si anume, ca preturile vor scadea. 

- Initiativele noastre au fost si raman indreptate in favoarea adoptarii unui climat legislativ predictibil si, bineinteles, mai favorabil cumparatorilor.

Incercam sa promovam mai multe programe. Cea mai importanta propunere la care lucram se refera la introducerea unei subventii pentru achizitia de locuinte verzi. Toate statele membre au astfel de programe si subventii mai mici sau mai mari. Unele tari au subventii intre 50% si 90% pentru achizitia de locuinte sau echipamente verzi, de eficienta energetica, pentru locuinte. Am propus acordarea unei subventii sau un "ecotichet" in valoare de minimum 20.000 de euro pentru constructia sau achizitia de locuinte verzi.

Am mai cerut reducerea TVA-ului la toate echipamentele de eficienta energetica, panouri, pompe de caldura, tamplarie mai performanta etc., indiferent ca sunt achizitionate de persoane fizice sau juridice. In final, echipamentele acestea sunt folosite de oameni, de cumparatori si obiectivul de eficienta energetica sigur nu va fi atins in lipsa unor programe de sprijinire.

Am mai cerut scutirea sau reducerea taxelor si impozitelor locale pentru aceste tipuri de constructii prin modificarea Codului Fiscal. Prevederi exista in Codul Fiscal, dar sunt facultative pentru autoritati si, in final, am cerut crearea unor programe de achizitie de locuinte verzi cu o dobanda mai redusa si un avans mai competitiv, asa cum este programul "Noua Casa". Propunerea noastra se numeste "Casa Verde NZEB". Ramane de vazut in ce masura vor fi intelese aceste propuneri, insa noi credem, in continuare, in viabilitatea acestora si eficienta lor pe termen mediu si lung.