Stoica & Asociatii: Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor

In aprilie 2023, a fost inregistrat la Senatul Romaniei, pentru dezbatere, Proiectul de lege privind Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor (in continuare „Codul urbanismului” sau „Codul”), sub nr. L195/2023. Consiliul Legislativ, Consiliul Economic si Social, precum si trei comisii de specialitate au emis deja avize favorabile. Codul urbanismuluiurmeaza sa reglementeze, potrivit expunerii de motive, legislatia in materie de amenajare teritoriala, urbanism, autorizarea executarii lucrarilor de constructii, calitatea in constructii si alte obiecte de reglementare conexe.

Desi este inca in stadiul de proiect de lege si poate suferi modificari ca urmare a dezbaterilor din cele doua camere ale Parlamentului si din comisiile de specialitate, prin prezentul articol (care se doreste a fi primul dintr-o suita de alte analize juridice) dorim sa evidentiem principalele modificari utile pe care le aduce Codul urbanismului, dar si sa anticipam deficientele care se pot ivi in practica in urma unor eventuale erori de legiferare, mai ales avand in vedere ca legislatia in materie este destul de stufoasa si are un pronuntat caracter tehnic.

 

In primul rand, potrivit Codului urbanismului, documentatiile de urbanism se impart in doua categorii. Prima categorie este formata dincele de planificare: Planul urbanistic general al zonei metropolitane (PUGZM), care are caracter optional, Planul urbanistic general (PUG), care are caracter obligatoriu pentru toate unitatile administrativ teritoriale urbane sau rurale, cu exceptia UAT-urilor care au ales planificarea prin PUGZM, precum si Planul urbanistic zonal (PUZ). A doua categorie este reprezentata de cele de proiectare, respectiv Planul urbanistic de detaliu (PUD). De asemenea, proiectul de lege stinge definitiv disputa privind natura juridica a acestor acte, stabilind ca toate documentatiile de urbanism enumerate anterior sunt acte administrative cu caracter normativ prin care se stabilesc regulile aplicabile la nivelul unitatilor administrativ-teritoriale si a partilor din acestea pana la nivelul parcelelor cadastrale, aflate in proprietate publica si privata.

 

Nerespectarea dispozitiilor imperative ale Codului cu privire la procedura de elaborare, modificare/actualizare si aprobare a documentatiilor de amenajare a teritoriului si a documentatilor de urbanism, inclusiv lipsa avizelor si acordurilor impuse prin lege sau nerespectarea prevederilor acestora urmeaza a fi sanctionata cu nulitatea documentatiei de amenajare a teritoriului si a documentatiei de urbanism. Documentatiile de urbanism initiate si aprobate care au ca scop intrarea in legalitate a unor constructii edificate fara autorizatie de construire sau care nu respecta prevederile autorizatiei de construire vor fi nule de drept.

 

In al doilea rand, potrivit Codului, actele administrative cu caracter normativ aprobate sau emise de catre autoritatile publice in domeniul amenajarii teritoriului, urbanismului si autorizarii constructiilor nu mai pot fi atacate pentru aspecte de oportunitate, cinumai pentru motive de nelegalitate. Astfel, se pune capat altei dezbateri cu privire la admisibilitatea unei actiuni pe considerente strict de oportunitate, reclamantii fiind obligati sa indice in concret normele juridice pe care actul atacat le incalca. Prin derogare de la prevederile art. 11 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, dreptul de ataca actele administrative normative mentionate mai sus nu va fi imprescriptibil, ci se va prescrie in termen de 5 ani de la data publicarii actului. Aceasta modificare consolideaza siguranta raporturilor juridice si increderea destinatarilor normei in actele administratiei publice. Anularea actelor administrative cu caracter normativ nu va afecta valabilitatea actelor administrative cu caracter individual emise anterior ramanerii definitive a hotararii de anulare, cu exceptia actelor administrative cu caracter individual emise in baza actelor administrative cu caracter normativ anulate, care la data publicarii hotararii judecatoresti de anulare sunt contestate in cauze aflate in curs de solutionare.

 

Codul urbanismului preconizeaza si ca, in situatia anularii in tot de catre instanta de contencios administrativ a PUG sau PUGZM, poate fi reaprobat PUG sau PUZM care a fost valabil anterior celui anulat pentru teritoriul in cauza, fara a relua procedura de avizare, cu conditia initierii demersurilor pentru elaborarea unui nou PUG sau PUGZM. Perioada de valabilitate a PUG sau PUZM astfel reaprobat va fi de maximum 24 de luni fara posibilitatea unei noi reaprobari. In situatia in care nu este reaprobat planul urbanistic anterior celui anulat, nu au fost initiate demersurile de elaborare a unui nou PUG sau a fost depasita perioada de valabilitate de maximum 24 de luni, se vor putea autoriza lucrari de construire/desfiintare numai in baza unui plan urbanistic zonal aprobat. In situatia anularii unui PUZ sau PUD, devin aplicabile direct prevederile PUG in vigoare sau prevederile PUZ pentru zona construita protejata in vigoare, solutia consacrata legislativ fiind cea aplicata anterior in practica, de exemplu, in cazul PUZ-urilor aferente sectoarelor din Municipiul Bucuresti.

 

 

De asemenea, in cazul constructiilor realizate in baza unei autorizatii de construire anulate de catre instanta de judecata, instanta va putea dispune, la cererea titularului autorizatiei de construire anulate, mentinerea constructiilor realizate in cazul in care aceasta au fost realizata in conformitate cu dispozitiile legale si reglementarile urbanistice aplicabile si daca raspund cerintelor fundamentale de calitate in constructii. In vederea mentinerii constructiilor, instanta de judecata va dispune din oficiu sau la cererea partii interesate efectuarea unei expertize tehnice de specialitate in scopul stabilirii respectarii dispozitiilor legale si reglementarile urbanistice aplicabile. Este o solutie legislativa corecta, care il protejeaza pe destinatarul autorizatiei de construire care a respectat toti pasii necesari pentru legala emitere a acesteia, nerespectarea normelor in materie de urbanism si constructii fiind pe deplin imputabila emitentilor autorizatiei. Rezulta ca, in noua paradigma, persoanele care justifica un interes legitim trebuie sa atace autorizatia de construire la scurt timp dupa emitere, iar nu sa astepte finalizarea constructiei pentru a obtine anularea autorizatiei si ulterior demolarea. In acest mod, investitorul evita o paguba provocata exclusiv de pasivitatea celui care cere anularea autorizatiei de construire.

 

In alta ordine de idei, facem cateva precizari referitor la zonele verzi. Astfel, se prevede in Codul urbanismului ca, in conformitate cu prevederile O.U.G. nr. 195/2005 privind protectia mediului, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului administrativ sau juridic, este interzisa schimbarea destinatiei terenurilor prevazute ca spatii verzi in documentatiile de urbanism, indiferent de regimul juridic al acestora, cu exceptia corectiei erorilor materiale din documentatiile anterioare. Speram ca in practica administrativa si judiciara, vor fi avute in vedere si dispozitiile art. 18 alin. (9) din Legea nr. 24/2007 privind reglementarea si administrarea spatiilor verzi din intravilanul localitatilor, care prevad ca terenurile aflate in proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice si inscrise in cartea funciara ca fiind in categoria curti-constructii nu pot fi inventariate sau declarate ca spatii verzi, in sensul legii, decat dupa indeplinirea procedurii de expropriere conform legislatiei in domeniu.

 

Credem ca este imperioasa reglementarea clara a raportului dintre zonificarea unui teren si mentiunile existente in cartea funciara, astfel incat cea din urma sa aiba intaietate. Solutia este fireasca si se impune pentru deplina siguranta a circuitului civil, respectarea regimului legal de carte funciara stabilit prin Codul civil, dar si prevenirea abuzurilor autoritatilor publice. Aceasta din urma ipoteza poate aparea in situatia in care autoritatea publica incadreaza in zona spatiilor verzi un teren inscris in cartea funciara in categoria curti-constructii, dar fara sa il inventarieze ca atare pentru o perioada lunga de timp (deoarece inventarierea/declararea ar presupune demararea procedurii exproprierii cu toate garantiile oferite de lege), fapt ce ar echivala cu o expropriere de facto avand in vedere ca terenul este neconstruibil ca urmare a incadrarii ca spatiu verde.

 

Procedurile privitoare la elaborarea, avizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism si a celor de amenajarea teritoriului, demarate anterior intrarii in vigoare a Codului, raman supuse dispozitiilor legale in vigoare la data initierii acestora (adica data la care actul administrativ in baza caruia se demareaza procedura este adus la cunostinta tertilor, in sensul Codului), cu exceptia celor cu privire la avizarea integrata a documentatiilor. Certificatele de urbanism emise anterior intrarii in vigoare a Codului isi vor pastra valabilitatea, iar autorizatiile de construire/desfiintare vor fi emise de autoritatile administratiei publice competente. In cazul in care competentele de emitere a autorizatiei de construire/desfiintare se modifica in conditiile stabilite de Cod, in intervalul scurs de la emiterea certificatului de urbanism pana la solicitarea emiterii autorizatiei de construire/desfiintare, autoritatea publica ce primeste competentele de emitere va putea emite autorizatia de construire/desfiintare in baza certificatului de urbanism deja eliberat, aflat in valabilitate.

 

La data intrarii in vigoare a Codului urbanismului vor fi abrogate, printre altele: Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, dispozitiile art. 1-9, art. 11-40 si ale art. 42-44 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, Ordinul viceprim-ministrului, ministrul dezvoltarii regionale si administratiei publice nr. 233/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul si de elaborare si actualizare a documentatiilor de urbanism, cu exceptia Anexei nr. 4 la norme, precum si orice alte dispozitii contrare Codului urbanismului. Hotararile de Guvern in vigoare, adoptate in temeiul actelor normative abrogate ca urmare a intrarii in vigoare a Codului vor fi aplicabile pana la intrarea in vigoare a noilor hotarari de Guvern, care vor viza acelasi obiect de reglementare si care vor fi adoptate in temeiul prevederilor Codului.

 

Ramane de vazut care va fi politica legislativa pentru care va opta legiuitorul, prin raportare la amendamentele ce vor fi depuse. Nu putem decat sa speram ca parlamentarii vor tine cont de problemele de interpretare ivite in aplicarea numeroaselor legi ce vor fi unificate, precum si de practica instantelor in materie, astfel incat varianta finala sa corespunda nevoilor destinatarilor Codului amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor.